广州楼市:黄埔和番禺哪里更值得房产投资

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提问：你好广叔，本人坐标广州，准备买房。家里可以支援一些，但是自己一个人还贷，所以压力不敢太大。大约承担在240万左右，目标想要小三房或者有电梯的两房。上班在广州塔，想问下黄埔和番禺哪里更值得投资做呢？

回答：你好，投资方向考虑，黄埔潜力更大，广州发展是东向移动朝黄埔，南向移动朝南沙，所以南沙距离你太远，黄埔是个不错的选择，但是现在价格都比较高，240万的预算过低了，科学城长岭居都比较难买到，可以考虑知识城或者增城朱村，知识城单价约2.1-2.5万，还是有很多选择的，你可以沿着地铁14号线和21号线选房。

提问：广叔你好，近期计划将布吉可园一套三房、罗湖深业东岭一套一房和聚龙大厦一套一房都出手，收回600+，置换成一套学位加自住和一套小户型投资。大宝2022年上初中，请问这种置换思路是否可行？ 学位加自住保值，总预算800-900，目前考虑的片区有福外本部，保税区福外南，深高北或深外龙，请问以上片区应如何排序？选筹方面有什么推荐？南山单价较高，宝中学校质量有点不确定，担心成绩不稳定，所以更倾向于选择福田老牌名校，不知思路是否正确？ 小户型投资，总价200-300，目前考虑的是碧海西乡沙井区域，请问选筹方面有什么推荐？

回答：你好，孩子即将上学可以重点关注福外本部、福外南、深实验百花，短期内比较稳。 其次成长性不错的盘，比较推荐： 南山中熙君南山，宝中第五大道或西城上筑，红山深高北的水榭春天5.6期都是不错的选择 300多关注西乡 沙井地铁沿线的小户型

提问：广叔您好。目前考虑总价350-450万的房子用来投资，二套。子弹300。1.二套资格用后，将来如果卖了这套，再买还算2套吗？2.是全款抵押好，还是二套购买好？3.总价这个范围，从投资角度东三环有哪些小区可以考虑？推荐次序大概是什么那？谢谢

回答：你好，算二套 全款抵押好，利用全款优势，还能变相做到4成首付 以团结湖、石佛营、十里堡 等区域90年后紧凑两居为主，符合的标的并不多，建议都扫一遍

提问：广叔好，西咸沣东泰盈奥林匹克公园和沣西万科大都会，纯投资的话， 100万内，哪里更好一些？请您给一些建议。其他盘能有入手的吗？

回答：你好，1、泰盈项目属于西咸能源金贸区。目前该区域发展势头和前景比较好，地段价值成长性较强。

2、万科大都会是大盘，规划特质不错，未来也具备定成长性。从周边盘的价格看，未来房价还将会涨。但真实价值的实现，还需要时间。

3、纯投资建议重点考虑西咸能源金贸区。地铁1、16号线、 陕师大附小、西工大附小、铁一中西咸校区(意向)等，附加特性较优。

4、100万内， 作为首付的话，在能源金贸区选择余地大。建议在品质保证的基础上，选择目前价格不高的。

提问：你好广叔，坐标武汉，现有三套房。A在后湖，90平，小高层，户型好，目前自住，公积金还贷。B也在后湖，小公寓，目前出租，以租还贷，基本持平。C在解放公园路20年老破小步梯房，19年底入手，93平，186万，商贷，主要为孩子今年下半年上小学，上班较近。问题1：今年下半年会入住C房，请问A房是出租还是出售？问题2：B房是继续出租还是出售？问题3：C房入手是否划算？后期如何处置？孩子将从小学到高中，估计要至少住十年。

回答：你好，后湖是我们推荐的板块，可以继续持有，还有空间。 公寓一直不推荐，涨幅弱，交易税费极高，建议出手置换成潜力盘。 老破小学区挂学票没有问题，建议在房龄满25年之前保留学位出手，武汉房龄超过25年的老破小不能按揭，下家需要全款接盘，价值和流动性都大打折扣。

提问：你好广叔，目前住在布吉（大芬地铁站旁200米内）复式楼梯房，居住还行，赠送面积大，就是小区不大，公共设施少；另外在深中旁有一小面积学位房，大孩六年级，二孩不到一岁。问一下，不考虑工作地点因素，从居住和投资角度，是否有必要置换到福田和南山去（大房换小房）？谢谢！

回答：你好，布吉的潜力等同于罗湖，品质等同于梅林，可以说是深圳市内最破的地方；因此，结论很明显：布吉整体来看跑输大势； 从哪个未来升值的角度看，建议换到南山或者福田。

提问：你好广叔，准备武汉买房，80w首付，月供一万内，刚需住房，学区房，IT工作便捷，准备买个三房，毛坯，精装修都行，广叔有什么推荐吗？

回答：你好，首付80w，月供1W以内，你的总价承受能力大概在270w左右。IT工作便捷，购房范围锁定光谷。三房起码100㎡起步，单价范围是2.7w以内，关山大道单价还未超2.4w；光谷东单价还未超2w。总价270w可在光谷放眼挑，但要叠加学区，呵呵，光谷没有学区房。实在考虑学校的话，二手房可考虑关山大道上保利时代对口光谷一小，中建大公馆对口光谷实验，另外花山的绿城凤起乐鸣，自建省级示范中小学，距离接受的话也可以考虑。

提问：广叔好，本人母亲名下在三元桥有一套82年的老央产房，40平米，现在月租金7000 我爱人名下财满街边上有一套两限房，两居室，目前出租，租金7000，21年2月份可以交易或者抵押 我目前在北三环附近上班，2到3年后单位搬家到怀柔，我爱人在五道口上班。我们俩目前租住在五道口。交的租金和收的租金相抵了。 考虑到我单位搬家到怀柔，目前我们有考虑在顺义买大房子的想法，手里首付有400到500之间。请问在顺义买大房子是不是挺不值当的，是否应当考虑用这些首付买投资房，然后在顺义租房呢？应当怎么调配资产呢？

回答：你好，首先你要想清楚是准备自住还是投资。 如果你是投资需求，不建议买到顺义，资产增值会很慢。顺义租房，然后望京或者双井投资一套是上策

提问：广叔您好，坐标邯郸，手里子弹30万+，首套房，刚需加投资，求推荐邯郸值得入手的小区。

回答：你好，三四线城市的城市发展格局，具有规律性。老市中心，升值性中性；

新发展的方向与板块，如位于近郊，则潜力较大；如远郊，则有风险。受到地理或大型老国企影响，这样的方向或板块，潜力很小。邯郸是向东发展，市zf偏东，高新站在东； 西边，有邯钢，有遗址，基本没戏。刚需自住加投资 保利堂悦 恒大绿洲 恒大翡翠御庭

提问：你好广叔，目前落户深圳，未婚，女朋友和我每个月税后3w+;手上子弹凑凑应该有100，公司那边还可以有50w无息贷款；去年7、8月的时候看了下深圳南山的心语家园、心语雅园、友邻公寓以及宝安花样年花乡和花郡、泰华俊庭的房子，当时预算差一点然后我的户口还没到深圳就没出手，今年就惨了！现在感觉实在是接不住深圳的房价了，目前我和女盆友两个都在南山上班，都是湖北人，现在在犹豫武汉和深圳到底怎么选，深圳之前看过的房子都涨的接不住了；现在深圳首付子弹得200起步了，宝中附近和南山周边都感觉没有合适的剩下，最近看了下星海名城的小两房，也是500-600的样子了，广叔有推荐南山宝安可关注的二手房么？

回答：你好，星海名城共分为五期（没有四期），小区位于大新地铁站北侧，并与前海自贸区桂湾片区只有一道之隔，地理位置优越。优点 1.户型不错、公摊小、有赠送 2.小区地面花园、环境安静 3.配套成熟、底商、天虹、居家氛围好 4.上学方便、小区内有幼儿园、旁边是北大附中私立学校 5.交通方便有地铁 6.3、5、6期人车分流 缺点 1.1-2期楼龄老，车位不足、一期3房户型全部朝北 2.5期全部都是小户型，3梯13户 3.6期全部大户型总价高，小户型97平，3房1卫 4.3期沿月亮湾大道，有噪音 总结 小区比较适合自住，环境安静、大花园、大社区配套成熟。投资看入手单价

提问：广叔好，大运颐安都会中央89平米新房约510万，双龙恒裕珑城89平米新房（有四房）约390元，是否值得入手？还是选择在福田、南山、宝安、龙华买？ 我排名前列套房在罗湖，第二套纯投资房，不考虑学位，若广叔认为市内更有价值，可否推荐几个盘？

回答：你好，深圳各版块楼市分化越来越大，主要表现在以下几点： 1.东部和西部的差距拉大 2.品质楼盘和低端楼盘差距拉大 3.学位房和非学位房差距拉大 西部涨到一定程度，可能会像东部倾斜，龙岗顺势承接。 但是罗湖和龙岗短期内升值潜力是跑输东部的，建议入手福田、南山、宝安、龙华。 2020值得推荐的一手刚需盘： 沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）； 合正观澜汇二期 （区域标杆、地铁口）。 也可以关注板块内的次新笋盘。

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