广州楼市:这种房子不要碰,简直就是糟蹋钱

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提问：你好广叔，珠江新城一房能投资吗？双城 柏林 礼顿三个楼盘哪个好一点？想持有3年~5年，从投资不知道这种小房可不可以考虑，单间，一房一厅，也有两房，哪个好呢？

回答：你好，都不建议。竞争力不大，还是买个正儿八经的小区住宅，对这种商住楼要尽量回避。

提问：小两口在白云区一大国企上班，现和父母一起住（父母的房子），年后添丁。去年卖了金沙洲的房子资金一直未动，目前手头有270。想买越秀学区房，或在白云区买房，哪个更合适？或有其他更好推荐？谢谢广叔！

回答：你好。可等小孩大一点再考虑学区房。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，17年在三亚吉阳区入手刚需房一套有贷，20年1月收房未有证。目前无法转手，已迁居落户黄埔，想在黄埔入手学位房。预算250万左右，手上现金只有30个，可以筹措90个左右。想操作三成首付。三亚吉阳区的房子价值如何？有没有必要私下转手套现在广州买呢？还是在广州买套两房，三亚当投资用呢？

另外现在看到富力新城这边T3栋小两房卖250+，龙光峰景华庭也差不多。考虑以后涨幅，哪里会更好呢。龙光的二手好处是可以快速入住，学校也能在22年接上小孩上学。而富力新城的小学估计要23年才开学，得折腾一次转学。其次，觉得富力新城这个片区目前3.5万对比周边的富力悦喜2.8万的二手贵太多，请广叔指导！

回答：你好。旅居地产不是很建议，不过入手了就先持有吧。富力新城不靠近地铁，不靠老黄埔临港经济区，不靠新塘tod，属于真空地带，另外不远处就是新塘，购买力很容易被虹吸过去，显得性价比缺失。因为富力悦喜配套要比富力悦喜好一些，富力悦喜差不多就在立交夹角内。龙光峰景华庭要更好一些。还可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔好，我目前想在广州买房，广州集体户口。需求为，三房以上，总价500万的样子，有好一点的学位，目前想买黄埔科学城，或者天河东，最后选番禺，一二手均可，请问应该怎么买？有什么楼盘推荐没有？

回答：你好。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：您好广叔，我现在在犹豫，究竟是买广州天河车陂的富力天朗明居（4号线车陂站附近，2002年电梯房，2梯8户），还是海珠工业大道（广佛线石溪地铁口）的金碧排名前列或者第三花园（2006-2008年房）的小两房（60几平那种，好像是3梯8户），天朗总价贵20万元左右（单价贵几千块，都是四万多），据说租金都可以到四千出头（天朗随便，金碧要装修好不少的那种）。在差20万左右的情况下，金碧的房子朝南，通透性好，楼层高，装修好，可以马上出租；天朗的房子朝向不好，且有暗厨暗卫，要稍微翻修后才能出租。请问，从投资而非自住的角度，您觉得哪里更好？或者番禺的尚东尙筑。首付都是四成左右…我好犹豫，希望广叔给予指导，谢谢了！

回答：你好，金碧排名前列，自住可以，投资就比较一般般，毕竟所属的工业大道南板块以及周边增量比较有限，言外之意就是有更好的选择。 这几个盘投资优先天朗明居，价格尽量往下压点

提问：你好广叔好，我在惠州博罗惠博大道中洲半岛城邦有一套房，目前空置，是装修了出租好还是继续空置等升值以后卖掉好还是现在卖掉好？手上有100万，银行贷款有120万，深圳有一个买房名额，有点想投资深圳，买深圳的话需要卖掉一套（惠州总共3套住宅，一套在惠州南站星河丹堤自住，一套新买的惠城区金悦华府，一套博罗中洲半岛城邦已交房）。

回答：你好，惠州长持价值不大，建议直接出手卖掉，扩大资金流，然后买入深圳，未来价值较大化。买惠州较大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。惠州横盘的时间会很久，属于慢牛，未来发展不确定性太大。反而错失了买深圳的机会。

深圳新政之后，外地投资客的一半购买力被砍掉之后，几个热门板块，房价不但没有下跌，而是继续上行，因为深圳本地自住需求始终存在。所以如果追求长远利益，还是建议买深圳，目前优先打新，具体楼盘详见知识星球内部分享。

提问：您好广叔，坪山一套公寓，14号地铁口，46平一房一厅，50年产权商住两用公寓，产权已经去掉11年了，楼龄应该有9年，现在让价卖掉合适不？还是等14号线快开通后再卖，谢谢指导！

回答：你好，坪山14号线地铁口，八成是沙湖站的楼盘。沙湖是近两年坪山楼盘集中入市的片区，基本都打着14号快线坪山排名前列站和世茂广场的旗号，公寓都卖到了三万多。人们买入地铁盘常规有一个心理误区，认为地铁开通之日就是楼盘大涨之时。实际差矣，所有利好早被开发商大张旗鼓宣传，叠加到房价里了，并且只有透支，绝无低估，相反，等利好落地之日，就是透支的价格回归之时。现在龙岗3号线地铁口的公寓，5米层高，70年产权，三万出头求甩卖，你认为你39年，位置更偏远的坪山公寓靠一个地铁站能飙到四万?趁着现在开发商帮你免费宣传，把你把价格抬到三万多，尽快蹭热度出手吧。真等到地铁开通那天，和周围一堆比你新比你好的公寓竞争，想卖打骨折也难出手了。

提问：广叔，1、基本情况：持有通业花园三房，自住，欠款160，桑达小区一房学位房，欠款80。家庭年收入100，目前手头能凑200。 2、关注过海馨苑的房产，想买4房解决将来自住，只是目前资金差距较大，想先买一套房投资3-5年后续再考虑4房改善住房。 3、问题： （1）已有两套房产都是我一个人名字，自住的是共同申请公积金贷款，还款都是我一人，这种可以JLH操作成首付3成吧？ （2）通业花园目前自住，周边配套都很便利，住的也不错，目前得到信息是在梅香学校的初中学区内，将来能增值？ （3）600万左右的投资房产有什么推荐？福田保税区的福田外国语南校区的楼盘？华富北村的旧改能否入手搏拆迁？沙井海岸城？

回答：1.要看对方的征信和房查结果是否体现这套房，如果不体现，离婚后购买是首套。 2.通业花园对口的是梅山小学和梅山中学，比较普通的学校。属于跟涨区，未来涨幅随大盘。 3.福外南和福保都不错，海岸城也可以关注，比较难抢。 宝安 西乡碧海板块多关注下。 没有内幕消息不建议博拆迁。

提问：你好广叔，石岩嘉信云峰是双地铁，不知道今后周边旧改会怎样。石岩城市界面差是现实问题，这个项目的亮点是双地铁，如果对标横岗3号线沿线地铁盘，如建信， 哪一个更强点呢？

回答：你好，石岩直接为南山外溢区，价值肯定会好过于横岗，只是价格也上去了。纯投资的话，还是建议远离这些三不管四不靠的地段，往城市副中心走，配套补齐之日，房价腾飞之时。具体推荐参考会员内部分享！

提问：你好广叔，听说番禺要开新片区了，这个片区的未来规划是怎样的？适合刚需上车吗？

回答：你好，根据广州十四五规划中提出建设联通番禺和南沙的“莲花湾片区”，规划建设成为广深港澳科技走廊的重要节点。就地理位置而言，莲花湾位于番禺区东部，包括亚运城石楼板块、创新城板块、广汽板块等，与其他板块差距不大，而且区域发展增速慢、资源不均、交通体系还未成熟，将长期处于价值洼地，发展潜力不大。对于购房者而言，莲花湾片区的亚运城板块比较适宜居住，板块配套齐全，文体教育资源丰富、医疗配套优质、商业成熟、交通便利，非常宜居，而且价格较为亲民，适宜刚需上车。但如果是购房投资，莲花湾片区内几个板块行情跑输大盘，升值潜力不足，相比较而言更适合自住，投资价值不高。

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