广州楼市:天河这些地段价值更大,还有捡漏的空间

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提问：广叔，如果只说升值空间的话，请问天河公园板块和黄埔科学城板块，您更看好哪个？预算只有500，麻烦您两个地方都各推荐一下买哪些楼盘。

回答：天河公园地段价值更大，但是这个价位的产品选择不是很多，可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔你好，我是新人，目前有购房困惑想咨询一下：

①我父母名下有一套白云万达旁边的景富明珠（已还清贷款，价值约400万），另有一套花都都湖国际两房小户型，我们周末回去度假较为拥挤。

②我和老婆名下有黄埔富力悦禧花园三房一套（贷款未还，父母担保），2022年3月满二少有可出手。

③现在考虑未来小孩上学和生活品质，考虑在花都都湖国际入手一个南向大三房毛坯单位，总费用约420万。

目前方案：

①DY景富明珠贷款200万加上部分现金子弹直接首付7成入手南向大三房。这样的话不知现在DYD款难度系数高否？

②待2022年富力悦禧房子卖了之后，首付5成入手花都都湖国际的二手大三房，二手大三房暂不确定一年后市场供应情况 。

想请教下广叔，目前我们的情况，怎样的选择更为恰当。谢谢

回答：你好。景富明珠可继续持有；都湖国际自住不错的，2房竞争力不大啊。悦禧花园一般，主要靠近不限购的新塘，竞争力不是很强。1、现在DYD收紧，查得严，不是很建议。2、可考虑。建议选择方案2。

提问：广叔，我对比了三个楼盘，中新知识城时代印记、南沙美的云筑、南沙保利城，其中南沙保利城都说有墓地和高速影响，请问哪个更加值得购买呢

回答：你好。我的看法是：时代印记、南沙保利城、美的云筑。保利城主要是高速噪音，不过选里面的会好一些。

提问：广叔，你好，新人首问。我是广州户口，单身，目前有一套华景里189方，今年想卖掉置换两套房子，一套自住（打算天河买个小3房），一套投资（南沙或商业），全款预算在800-900万左右， 请问：

1、华景里这套什么时候卖比较合适，现在是不是时机，大概什么价位卖比较好？不着急，有合适的价格就买。

2、因为限购区只有一套名额，自住房和投资房怎么样配比更合理？对于自住房和投资房，有什么投资建议，和具体的楼盘推荐，谢谢。

回答：你好。

1、华景里，地段没问题，就是大户型未来流动性弱，可以置换。先按市场价卖。

2、自住房考虑通勤距离，看你在哪里工作方便。投资房看投资周期，中长期可以考虑南沙，短期考虑黄埔科学城。

8-900，建议买一套600左右的天河，300左右一套南沙。

可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，惠州龙光城有一套别墅，深圳购置了麒麟公馆，小孩一岁多了，想要未来有一个比较好的学校较好离家近一点，不知道是卖可别墅在南山在投资一套小的学位房好还是博一下深圳扩容的红利继续持有龙光城别墅好呢？

回答：你好，买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉，还占用了名额和资金，错失了买深圳的机会。 买惠州较大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。 惠州房价眼看离深圳越来越远，未来想再置换深圳很难了。 建议出手惠州，置换南山。

提问：广叔好，你对学区房怎么看，你觉得学区房对孩子有多重要？

回答：你好，在你买房做选择的那一刻是十分重要的，你会为之找到数十个理由来证明自己选学区房的合理性与重要性。但一定是为了孩子吗？学区房对“孩子”的重要性究竟有几成。

很多时候你只盯着学区房的价格，却不曾真正地去调研考察过这所学校的风气与理念；你只想着把孩子送进“名校”，却忽略了自己的陪伴与教育。最近接触一位星友他表示想要很快把房子卖了，去离自己工作近的地方重新买房，并让孩子未来在那边读初中。沟通中看到他对于学区房的失望，我却十分欣慰地觉得他们终于醒悟到对孩子来说最为重要的是什么。

是家长自己向上的状态，是真正有时间精力并且有质量的陪伴。拥有这些，再用学区房加持，自然很不错。否则，全部寄希望于用学区房解决一切问题。那就是，做梦和失望。

提问：你好广叔，我是非深户，在老家有两套房，总价不超200万，其中一套有少量贷款准备还掉。目前手中现金200，年收入150，但由于从事行业原因，每年年收入大部分要用于投资，现在想在松岗或沙井买一套七八十平的房子，主要用于自住，松岗的看过满京华云著、联投东方、宏发君域，联投的较好都是单价已经到了7万，其他两个楼盘也要6万，宏发君域离地铁口、菜市场较近，但相比其他两个楼盘年数久一点，户型也差一点，满京华有一套89平户型朝向非常好的，离地铁口又稍远，旁边也无大型超市类，请问广叔我该如何选择呢？这两个地方还有哪些楼盘推荐，什么价位入手合适？现在松岗这么高的价格入手会不会站岗啊？

回答：你好，松岗工业厂房和农民房比较多，地理位置也比较偏，规划上一直没有大的项目和规划落地，短时间内不会有变化。 居住感受比较差，通勤也远。同样的单价，不如看看沙井和光明。2020年深圳值得打新的楼盘：金融街华发融御华府万丰海岸城电建洺悦府中海寰宇时代沙井和光明地铁沿线淘一淘次新盘，比如拾悦城等

提问：您好，广叔！买双证我们名额不够，可以只过户其中一本吗？双拼是不是有两个学位，申请学位可以拿其中一本证去申请就可以了是吗？

回答：你好，首先不建议购买双拼中的其中一户。虽然双拼可以拆开成两套来买，但是国土局和银行这边都是知道这套房子是双拼户型的，所以购买双拼中的其中一户在批贷方面会受限，只能找特定的银行才能贷款，金融属性不好。另外就是房子的分割问题，双拼房把两套打通组成一个整体，当拆开来卖时还得根据原始的法定户型图来进行分割，这个界定起来会比较麻烦，容易产生纠纷。还有就是双拼户型拆开来卖，户型普遍会比较奇葩，手枪户型，走廊户型等，导致后期出手流通性非常差。关于双拼有几个学位，我查了一些资料，普遍的说法是只有一个学位，少部分人说如果双拼有两个独立的进门是可以有两个学位的。具体可以用房产证来查询，看这套双拼户型有几个房屋编码，一个房屋编码对应一个学位。或者咨询当地教育局，孩子上学事大，需要核实清楚。

提问：你好广叔，领航城单价5.5精装修，178平，自住是否具有升值空间？

回答：你好，领航城是西乡大盘，盘子很大，分为五期，107国道和飞机噪音很大，离固戍地铁站也不近。缺点虽然很多，但也有优势，体量大，入住人口多了，配套都会慢慢完善，西乡紧邻宝中，是炙手可热的地块。总体来说可买可自住，领航城各项指标都是个刚需盘。可以考虑入手。

提问：你好广叔，投资的话，龙岗中海康城和坪山中心高铁站附近的招商花园城、万科金域缇香和大东城相比那个更有潜力，目前中海康城价格还要便宜一些，个人感觉坪山中心要更有潜力，中海盘太大了，可售房源太多导致价格上不去，地铁、学位和配套也不是太好。坪山中心等地铁14和16号线开通后再加上高铁站，交通比中海还要方便。不知道我的判断对不对，请老师帮忙分析一下。另外，如果以后14\/16号线延长到惠州对坪山房价是不是一个大的利空，因为惠州房子太多了而有便宜，很多人跑到惠州买房。

回答：你好，坪山的定位和发展速度比不上大运，大运在通勤上更近。 虽然坪山中心区发展也不差，但是和大运比，还不是一个级别的。 坪山中心这几个盘都是坪山较好的几个盘了，地铁14和16号线开通对临惠边缘板块影响比较大，坪山中心没有太大影响，毕竟一个姓深，一个姓惠，但是大运选筹建议控制在地铁1公里范围内。参考会员内部推荐的楼盘。

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