广州楼市:如何判断你的房子是继续持有还是置换?有答案了

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提问：广叔好，广州东圃的旭景家园估值一直是附近较低，广叔如何判断？是继续持有还是置换

回答：你好，旭景家园算一个冷门盘，学位还可以，楼龄较老了，除了大户型那个区域外，其他小区连个封闭式管理都没有，2016年-2017年涨了不少，略有透支。建议先继续持有。

提问：您好，广叔，我在海珠区新港东上班，想买滨江东路/琶洲的房子（预算500-600），请问您觉得金海湾、嘉士花园、蓝色康园、海琴湾和珠江广场这几个小区怎么样呢？请问广州塔和琶洲附近有没有什么好楼盘值得推荐呢？谢谢

回答：你好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔您好！如果预算在800至1000万，是买珠江新城的两房（现在1千万已买不了珠城的小三房），还是买牛奶厂的三房或四房（7.2万左右），或者是买广州大道北的天河金茂广场三房（也是7.2万左右），您觉得未来哪个更有增长空间？麻烦分析一下！谢谢！

回答：你好。没有太大的可比性。论地段当然是珠江新城好，只是从产品上看，3居室会比2居室在居住舒适度上会更好一些。一些刚需为了更好的居住体验，会选择去你说的区域购买3房，所以牛奶厂的三房或四房也是有潜力的。天河金茂广场其实就是错配了，并不算完全的改善区域，只能算是伪改善区域，同时区域缺少增量，溢价已经做到较高，增长会比较慢，投资建议谨慎。

提问：广叔！你好！投资角度看！珠海万科红树东岸和海上城市可以考虑吗？和惠州临深片比较那里更具价值！我人住东莞！已入东莞户！手上可以调动800万！怎么样布局可以使钱保值增值

回答：你好。买珠海这两个盘，不如买广州南沙了。这个资金量不要买惠州临深了。看下南沙投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔好，想投资惠州房产临深圳60公里之内，有投资价值吗

回答：你好，惠州房产没有投资价值 一万多的惠州，很可能还要横盘很久很久。 惠州，不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因。 惠州的房子太多太多，严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。 从大湾区利好角度，肯定是深港广三核较大，莞佛次之，珠中惠再次，临深的机会，我个人认为东莞比中山惠州大，原因是产业； 从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折； 房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。 入住率极地的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。

提问: 你好广叔，人在西安，有深圳房票，也可以在西安买，只有现金120万。从投资角度讲，我是在深圳买还是在西安买好？深圳房价太高，这个资金量买到的房子很有限，只能买小一室，如果在西安买选择性相对较大。您觉得哪个更合适？是不是西安二线更有成长空间？毕竟深圳已经十来万一平。如果选择在深圳买，请您说一下深圳楼市的板块情况，哪个板块合适？能不能推荐一下楼盘？如果在西安也是同理。非常感谢。

回答：你好，首先深圳现在已经暴涨完了，120万的资金在深圳也真的买不上什么像样的房子。如果你在深圳有刚需自住的需求的话，那也只能买了，因为你不会等着他跌他也不会跌。深圳的房价只有三种状态，暴涨 慢慢涨或者不涨。如果不是必须要住的话，我是不建议现在买深圳。这个资金一线城市我更推荐你考虑广州，如果可以破限，可以关注的性价比高的楼盘，内部有推荐。其次再考虑西安，毕竟西安还是和广州差距很大，西安可以重点关注高新和曲江。

提问：你好广叔，我大概明年8月份左右，手里会有约200万左右的子弹，而且有广州的房票。 想请问下，那个时候再入广州会不会已经太晚了？要不要现在就将手上不多的子弹打到佛山、重庆等地方，广州就不买了？

回答：明年8月，估计广州渣都没了，肯定晚了 你现在有子弹的话用亲戚名额先上佛山千灯湖玩玩 重庆就不要去，太大，水库人太多，炒作也多

提问：你好广叔，请问宝安区金港华庭和白金假日公寓哪个更适合刚需自住？宝安区地铁站附近有哪些比较合适的总价380左右的小区？

回答：你好，这两个都是西部刚需得不能再刚需的上车盘，哪里有好房源买哪里，上车盘的特点是随大势走，天花板低，价格上你追我赶。有时候不是一定要在两个盘里分输赢，更多时候是共进退的。过往经验来看，一成跑赢，一成跑输，八成是差不多的，我们的作用在于识别出这跑输的一成，比如前面那位260万买了公寓的仁兄，比如那些看了惠州大房子忘了初心的小伙伴，又比如一些溢价明显的透支盘。 至于380万，怎么选，比较建议综合配套，品质，交通，哪怕户型略逊的次新，喜新厌旧是人类的本性，抑或是可以改三的老房子，对于刚需房，功能大于性能。

提问：您好广叔，我在布吉桂芳园六期2007年购买的有一套小三房，红本在手，2015年在观湖园购买了一套上叠别墅，（贷款220万元）。17年底为了我小孩上学特意在香蜜湖购买了财富广场B座79平的学位房（红本在手），家里现在有闲置资金880w，和我老婆两个人年收入加起来大概有300多万，以上三套房收租3w，我们目前在福田租房，家中两个个孩子（已经用上学位）目前房价高位，怎么盘活手上的房子较好？我想购买四房！“中城、润玺一期、前海”请问新房和二手房有什么好的推荐？现在主要居住＋投资。谢谢！

回答：你好，布吉的桂芳园是领涨盘，如果置换，建议这段时间趁行情高位后出手。观湖园所在的观澜，这种地方除非有学校利好，大概率是横盘期横的更长，跌时跌多，行情来的时候反应慢，未来地铁22号线通往东莞地铁开通会有一些利好，但开通至少还要7年。同时上叠别墅这种小众产品，流通性远远低于住宅。建议尽早出手置换。财富广场读书用，可以先保留，读完书卖掉。建议你将资产投入到更确定，更有价值的地方去，1000万以上考虑南山，另入一套外溢片区西乡或沙井可参考之前的文章。

提问：你好广叔，我最近把之前的一套老房子卖掉了，现在有350ｗ左右想再买套房用来投资，我看黄埔区楼市劲头很足，就去看 富力新城、黄埔中央城、融创翔龙·广府壹号、星樾山畔、时代香树里这几个项目，老师能不能帮忙分析一下哪个更合适呢？

回答：你好，富力新城位于老黄埔的岗笔村板块，该板块主要是工业发展地，环境不好，交通方面没有地铁站，规划中也没有相关建设，未来发展不能确定，作为短期投资没有太多回报不建议选择。 其他几个项目位于黄埔的科学城板块。该板块是目前广州发展的新兴板块，许多科技产业的聚集地，发展被看好，自然作为投资来看也值得选择。

科学城又可以分为香雪，区府，云埔，黄陂等几个板块。时代香树处在科学城的核心板块香雪板块，小区1公里内就是香雪地铁站，附近也有不少公交站，商业配套方面周边也有大型的商业体，教育方面对香雪小学，玉岩中学，整体配套较为成熟，不过项目本身房源较少。星樾山畔位于区府板块，有地铁7号线，也有相对学位。黄埔中央城、融创翔龙·广府壹号位置较为边远，交通配套方面都不是很成熟，短期投资不太建议。

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