广州楼市:如何买房才能避免站岗?只有内行人敢说真话

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔你好，我现在很纠结啊！又看回龙湖天奕了，今天看了189方 17楼单价9.35w了。又对比了二手保利云禧19楼 216方的，总价1690w,加上税费要1870W，单价也去到8.6w了。现在龙湖天奕是尾盘了。只剩几套了，这个月应该会清盘了。保利云禧二手房源也不多，家人忌讳的楼层比较多。其实我最理想的还是保利云禧196方，总价在1300W左右的（可以一次性付款，没有压力）但是现在只有一套4楼在卖，家人强烈发对买4楼（被迫放弃）。我老婆现在建议我买龙湖天奕，但是我感觉天奕的升值空间没有云禧的大，而且龙湖天奕小区面积其实很小，全靠园林设计的好，装修前卫，大气。我认为从长远来看云禧的区位要比天奕有优势。

我有2个问题：1.长远来说这两个楼盘对比那个升值空间大，天奕的单价是不是已经登顶了。2.我能不能再等等云禧的196方的新房源。我又怕过完年猛涨一波。

回答：你好。龙湖天奕和保利云禧区位很近的，保利云禧双地铁口，环境方面也要好很多。不过他们的涨幅不会相差太多的，都是同一个板块。龙湖天奕在白云山脚下，也宜居。目前广州都在涨，等的话怕会错过上车时机。先听老人家的吧。

提问：你好，广叔，今年八月已购鼎峰。年前想购房两套，大壮本周已买，谢谢。剩下这套首房首贷想买珠城或天河，在天河五山附近工作，400-500万左右首付，月供3-5万均可接受。在珠江新城看房近一月，房源少，可选少，方圆月岛等您推荐过的基本无合适房源可看。还继续看珠城吗？本周有看汇峰苑，隽峰苑和高德公馆，这几个盘怎么样？有点着急，望指点，谢谢

回答：你好。这三个盘区位很近，都可考虑，重点挑选新一点带花园的。

提问：广叔你好，我在琶洲上班、万胜围雅郡有套86南向两房、已经挂牌、11月才留意行情、同栋楼南向三房已经升了200w、 有套143东北向高层4房、860 单价相对低点。还有个选项是打新 金地峰睿。较高400 子弹、怎么选择。或者有什么其他好建议？

回答：你好。雅郡花园，琶洲万胜围的中坚力量。自住改善可做置换的。大面积单价是低一点，未来流动性也会弱一点。金地峯睿，天河广氮板块，盘小了点，后期周围配套有改善，靠近广园快速，有点噪音，交通也不大方便，总体一般。建议二手淘笋，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：您好，广叔，本人坐标佛山南海，年入35，手上现金70，现有二套房，广州番禺55方小单位，货值150，无房货，佛山南海大单位，货值200，有房贷。现想出手广州房子（担心买不回广州的）后入手二套广州，佛山，珠海，请问佛山待折老破小及珠海的房子值得买吗！长期比较看好珠海。如买广州旳话，建议买哪里

回答：你好，投资只买top10的一二线，1000万以上的人口净流入城市。 在谈谈广东适合投资的城市: 排名前列梯队是 深圳 广州 第二梯队是 东莞 佛山 第三梯队是 中山 惠州 珠海等等。 深圳广州不用说了，一线城市，人口红利和产业都能支撑高房价。 佛山临广州，蹭广佛同城 东莞临深圳，有华为大厂支撑 珠海不临深圳，也不临广州，全靠他自己 珠海被炒起来后，横琴也不便宜了。只是比起7-10万房价的澳门房价，澳门居民还能上车。这两年不少澳门中产来横琴置业。 整体上说，作为一个不堵车，红绿灯都很少的小城市，珠海人口基数和涌入速度，不足以支撑大量基建开发后的高房价。 珠海的支柱性产业是旅游业，但是旅游业的IP是会变的，现在珠海新盘价格被炒高，但是二手房没有人接盘，这才是最可怕的不动产。 横琴对标澳门，资本管制下， 一国两制的金融结构，我不觉得横琴会有很大机会。

珠海概念很好，但价格也不便宜，如果是考虑自住可以买，投资回避。 大湾区优选深圳 次选广州 其他打着城市打着大湾区旗号的都是为了买房，伪概念。 真正有长远价值的只有广深2城，其他城市多是配角，虽然可能会被产业调整闪腰。 东莞和佛山属于广东省内的投资第二梯队，属于临深 临广的环一线城市中比较争气的，自己产业。但是长远还是要看产业导入能力，如果同样还是以现在密集制造业为主，未来潜力也不大。 惠州和珠海已是闻讯赶来投资大湾区的入坑标配了。 广州投资方向，详见内部分享。

提问：你好广叔，之前看了您分享买房方面的经验知识 (1)选择顺序：区域>位置>学区>品质>面积>户型>配套。(2)一房和房龄太老的保值能力和未来转手不理想 那想问一下在资金有限的情况下，房龄、几房、是否电梯房在选择顺序中的排位呢？

本人在深圳龙华工作，以后长期在珠三角区域发展，买房近一两年没太考虑自住，主要是保值增值，怕以后买不起，如选择总额150万左右的房子1、深圳龙岗布吉，地铁沿线一房，房子是2000年左右，楼梯房；2、深圳龙岗双龙，地铁沿线一房，房子是2010年左右，电梯房；3、东莞塘厦，二房，房子是2013年左右，电梯房。请问广叔，您觉得哪个更好？或者其他建议，望回复，谢谢广叔！

回答；你好，先说结论:资金有限的情况下，方案三我更建议。

具体分析一下:1，一线城市，以深圳为例，不要碰低总价的上车盘，虽说要在一线城市置业，但是低总价的房子有明显不足。

2，深圳：200万以内的房子，特点如下：一、老房龄，步梯，一层二三十户类宿舍老产品，让人深感大城市，居不易。二、面积小，老旧社区，刚需地段，租客聚集，无学区，远离就业中心，有通勤无居住，有居住无通勤。

3，买这种房子很不值得，浪费了首套资格，再买房就是二套了，而且接盘客很少，接盘客也要考虑两个问题：首套名额被浪费；居住环境差，通勤时间长，买不如租的感觉太过强烈。只适合大龄准刚需，以后将面临溢价低，跑不赢大盘。

4，同样的总价，可以去二线城市买一套三房，涨幅会高一些，而且流动性强。

5，200万总价以内，从投资角度考虑，可以放弃所有一线城市，浪费购房资格，接盘客购买力薄弱，很难有涨幅。

提问：你好广叔，总价预算550万左右，上班在珠江新城，已有1岁的一孩，想在天河或海珠买套小三房或大两房，自住需求，希望未来学位不是倒数最差的那种即可，有什么好的小区推荐吗？

回答：你好，总价550万，住在珠江新城，建议买的区域和板块是天河区东面的板块，金融城、鱼珠，或者是奥体 也可以去海珠区东部的琶洲板块，比如世港国际、大家庭、畔江花园等。

提问：你好广叔，我和老婆都是深户，名下各有一套房，都购于2015年初，且都是三成首付，一套位于碧海片区圣淘沙骏园120平方三房出租，一套位于南山科技园城市山谷44平方一房出租。家中小孩上一年级，已经使用了城市山谷的学位，全家为了小孩上学方便在科技园租房居住。手上有60W左右资金，想继续投资房产。目前有几个思路：1. 卖掉圣淘沙的房子腾名额获得首期款，用于华润城四期打新和寻找科技园笋盘，解决自住问题。2. 继续租房，腾一个名额，去前海，宝中，沙井或光明打新。3. 继续租房，不卖房，用手上的资金＋抵押贷去东莞黄沙临深片区买套小三房投资，例如碧桂园翡翠山、霖峰壹山境或者新盘。想听听广叔的建议。

回答：你好，圣淘沙属于碧海标杆产品，入手有点可惜了。 建议加按揭融资，把子弹扩充到300以上，去科技园淘笋，科技园长线看好。 东莞天花板太低，不建议入手。

提问：你好广叔，请问您怎么看福田区严查实际居住？1、看新闻只针对福田区，其他区会核查吗？2、看新闻只有针对小学核查实际居住，初中会核查吗？3、这个是真核查，还是走过场，通过一些小技巧可以搞定？4、对小户型学位房有什么影响吗？谢谢！

回答：你好，关于这个消息，年年说，年年不能落到实处。据我了解，福田区有抽查，但概率很低。房子如果已经出租，为防万一，可以在出租房里放几件小孩的衣服和生活用品，同时交代租户，有人上门核查统一口径即可。大家都心知肚明，走过场而已，谁会故意为难呢，我从没听过因为这个原因报不了名的。只能明面上喊一喊不能落地的政策，对小户型学位房价格不会产生影响！

提问：您好，广叔，我目前在南山蔚蓝海岸三期有套120多平米的房，想出手后投资新点的楼房。请问您如何建议？目前形势适合不适合出手？是否需要等等？投资新的楼房对于区间地段有何建议？

回答：你好，蔚蓝海岸1-4期 小区位于登良地铁口西侧，小区一共分为4期，124三期花园贯通，3期在北师大小学旁边，单独花园。虽然整个楼盘全部都是2005年以前的小区，但是小区维护和保养都非常好、社区配套完善、大花园，非常适合居家。并且部分高楼层户型，都拥有非常不错的景观（类似于灯光秀、十一烟花放）。 优点 1.公园式小区、泳池、网球场、会所、公共设施较多 2.小区内幼儿园、门口就是北师大小学，初中是北大附中，上学便利 3.小区容积率低、房间采光好（高楼层有景观） 4.附近商业配套完善 5.登良地铁口物业 缺点 1.楼龄老一些 2.小区太大（约50栋） 蔚蓝海岸现在价格10万+，一路之隔观海台15万+，相同的配套，花园品质和居住感受比蔚蓝海岸也都不差，少有就差一个学位，楼龄也有点老了。 同价位可以看看后海公馆、海境界、雍景湾

提问：你好广叔，我是香港人，香港的房子刚卖掉，现金大概300万，想到深圳买房投资+自住。现在看上了福田中洲湾公寓和龙光玖钻，您怎么看呢？还有其他的推荐吗？谢谢！

回答：你好，香港人是有一套内地住宅购买资格的。明明可以买住宅，为何要买公寓呢？现在买公寓的都是没房票的。300万现金，首期三成的话可以买到1000万的房产，足够精挑细选了。具体的选筹参考内部推荐。

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