广州楼市:哪类房产将来更容易出手?看看内行人怎么说

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提问：你好广叔，请问作为投资，约5～7年变现，万科新里程和万科东荟城这两个盘您能分析一下吗？另外，您能预计一下两房和三房，哪个将来容易出手？谢谢！

回答：你好。万科新里程，近金峰站，花园次新小区，有一定的配套；万科东荟城的位置要好一些，萝岗中心，楼更新，花园社区，学位也还可以，就是离地铁不近。建议考虑万科东荟城。3房要更好一些，2房和1房基本属于未来置换链的尾端，竞争对手多，不容易起价。直接布局3房，在未来更有主动性。

提问：你好广叔，广州户口，已在东圃天力居按揭一套房。学位不太好，考虑小孩6年后上学问题。手里有子弹70+。想着如下两种方式置换。1.剩余子弹不用，证过两年后，卖出这套置换学区更好的房。2.用家人名义短期代持，用剩余子弹贷款购买升值较快的房，较好2年内升值较快和首套一起卖了然后置换学区更好的房。不知哪种方式更好？对于排名前列种方式，到时能有180+左右首付，能接受1w的月供，不知有哪些好学区的房的推荐？对于第二种方式，首付70，总价200以内的，不知有哪些楼盘推荐？

回答：你好。天力居，东圃站，2000年左右的房子，花园小区，周围环境一般，比较多民房，适合自住，投资较一般。如果月供能力没问题的话，当然是方案2更好，现在广州行情正当时，有子弹就要全部打出去。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔，新人首问，首套四成贷款想买金融城一期10年建成，一手现楼卖8万5，不足是前面在建二期，江景会被阻挡，一期没有地下车库。二套想全款600万左右买工业大道保利花园自住，单价比较低，觉得如何？

回答：你好，一期原本含有一定的景观溢价，后面被遮挡，价值肯定要缩水的。保利花园自住短期三五年没多大问题，中长期看由于不在“向东向南”发展趋势上，所以增长趋势会有所减缓。

提问：广叔，你好！本人现有一个广州购房名额，预算也不低，主要用于投资，希望找到有较大增值潜力的标的，同时也注重未来5年的变现能力，近日经介绍得知以下几个盘：珠光云山壹号、珠光.新城御景2期、新鸿基地产的峻林、佳兆业天墅、珠江花城；麻烦广叔能帮忙筛选推荐，或者有更适合我需求的盘也欢迎介绍，非常感谢！

回答：你好。珠光云山壹号，自住环境不错，空气好，配套方面也还行，不过片区增量有限；新城御景2期，珠江新城东，地段价值大，靠近路边有点噪音；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔，我说明一下我的情况：我是武汉人，目前在深圳某科技公司海外外派工作，准备明年三月份离职，休息小半年，并在武汉大学附近买第二套房，目标价在500-550万人民币之间。我的财务状况如下：离职后公司回购我所持股票约1000万+，名下房产约300万。我的问题如下： 1 公积金异地使用问题： 我的公积金在深圳，如何切换到武汉使用并公积金贷款？ 2 贷款问题 我不想全款买房，需要做50%的贷款，但是我买房的时候又赋闲在家暂时不工作(准备明年下半年开始新工作)，在这种情况下如何贷款？(我老婆是大学老师，工资一个月就一万块，她没办法贷很高的额度) 3 在武汉大学附近有推荐的升值潜力高的好盘吗？(新盘，二手均可)。感谢了!!

回答：你好，武汉目前不支持深圳公积金贷款，一定要使用公积金，建议先在武汉缴纳6个月。流水不足好解决，参考内分享的方案。武汉大学附近属于成熟板块，更适合自住，投资回报率一般般。武昌核心区 房价最坚挺的板块是水果湖，板块内老小区居多，但是有先进学区，有需求就有价格支撑。如果不考虑学区，不建议买这里。

不能碰的板块有：首义，中南丁字桥板块。3年前超涨，价格还在回调，没有跌到位。考虑自住兼顾保值，可以关注内推荐的3个板块，相比3年前价格 跌幅在3-6%左右，但是近期10年内的次新盘价格已经触底反弹，CEO盘的溢价也逐渐清洗干净，价格正在缓慢回升，现在是比较好的买入时机。武昌核心区以改善为主，所以新盘定价普遍偏高，目前没有性价比高的新盘推荐。年底可以重点关注下二手房，有捡漏机会。如果能开发出老人票，可以入手1-2套刚需潜力盘。

提问：你好广叔，坐标广州，本人父母在湛江吴川有套金牛小区职工房（三房一厅毛坯已闲置8年），而后在吴川排名前列城供一套，现在看中增城惠百氏及周周边的房（刚需），因排名前列城父母要住所以想卖掉职工房加上手上的钱弄个首期。但父母亲戚有人反对觉得好好的一套房以后算是祖业卖了去供两百万的房不值（我说了这地段以后能升到4万他们不信，说全国和吴川、湛江房价都在降），说应该用点钱装修金牛再租出去，你是我房产投资的启蒙，我想把你的回答给他们看看。

回答：你好，1.你在广州，未来是否打算在广州长期工作生活，如果是，那你买房是必选项。2.湛江发展潜力来说是不能和广州相比的，广州基本面更好，也就决定了未来房子的价值，其次湛江你父母的职工房升值能力也是有限的，这种福利房你可以看看这么多年升值了多少，而且租房来说，什么时候租到100万，买房核心是房子的升值。3. 广州增城是广州市向东规划的重要承接点，又有基础，起爆要早于南沙。未来地铁贯通去主城区非常便捷。4.一线城市房价在全国还是领涨作用，最后买房也需要根据资金情况来合理买入，如果首付 月供都可以承受得了就可以。

广州买房价值高的板块及楼盘，详见内部分析！给你一点建议：房价趋势下跌时，先卖房，再买房；房价趋势上涨时，先买房，再卖房；多和拥有多套房的人讨论房产，他们经验更丰富，少听没房的人的建议；没房人的观点：短期房价要暴跌，不做接盘侠。没房人的买房逻辑：房子涨了买不起，房子不涨等它跌，房子跌了不敢买！

提问：你好广叔，我是广州户籍的，国企工作，单位政策申请到公租房，规定在市内不能拥有房产，手头上有一些储蓄，首付预算50万，想投资小户型的不动产，所以考虑在外市置业，以租代供。优选佛山，目前看好滘口地铁站附近的瑞安花园，30分钟可达珠江新城，租值高，人流大，但小区老旧，户型一般。另考虑广佛线朝安站的时代云图，楼龄新，户型宜居，但人流不多，租值不高，也有朋友介绍星汇海珠湾的公寓，租值较高，但压力较大，恳请您给我一些可行的建议，谢谢

回答：你好，瑞安花园：地铁上盖，海宝湾海鲜市场隔壁 时代云图：佛山禅城 星汇海珠湾：广纸板块 从区域上来看，肯定是优选星汇海珠湾，选广州肯定比选佛山好，这是板上钉钉

提问：你好广叔，我和我老婆刚结婚，还未领证。我老婆在佛山有一套房产，贷款未还清。我有一套单位福田人才保障房，但无本。我们手上大约有200W左右现金，还贷能力预计是每月2万左右。1）总预算5-600W的房子；2）2房、3房都行，大一点较好；3）楼盘稍新一点的；4）南山或者宝安（深南北环立交附近、新安、西乡）；5）有电梯；6）未来有增值潜力，跑赢大盘；帮忙参考推荐一下合适的楼盘，感谢

回答：你好，南山这个价位可以关注大新地铁口附近的2-3房，阳光棕榈园、星海名城、绿海名都、天朗风清等等。 宝安关注宝中碧海花样年、君逸世家、白金假日、财富港、圣拿威、中信湾上六座、富通城三期、玉湖湾。

提问：您好广叔，我之前在惠州大亚湾入手的自住一套，已经还款4年，目前剩一百万多一点没还，还是一直在亏，请问我能否把它卖掉去深圳做首套？

回答：大亚湾库存量大，人口流入少，且配套交通学校等不齐全，7成以上是投资客，试问，都是投资客，未来谁来接盘？卖出是为了更好的，但，不是出手就能卖出的，现在出手会亏更多。深圳可做全款再dy，需要你找个好的中介。

提问：您好广叔，庄哥，目前120万首付，刚需无贷款，有房票，宝宝两岁多，是否能撬动宝安400万总款的房子，月供现金流是够的，具体哪里的适合？谢谢！

回答：你好，如果首套首贷，120万首付直接就可以买到400万的房子，如果现金流足够，可以通过高评撬动总价更高的房子。 至于哪里合适，需要根据每个人的工作地点，收入情况，个性需求等等来确定，不可能一概而论。

提问：您好广叔，由于没有购房名额，现在手上有点现金，很纠结该买靠近惠州南站的房子还是大亚湾西区靠近深圳14号线沙田站的房子？觉得各有优势：惠州南站即使惠州不建地铁现在也可高铁往来深圳，但便利性比地铁差，以后通了地铁更方便但未知又遥远；大亚湾附近沙田站3年就通车即使惠州不建地铁也可以打的一刻钟内到地铁口，但惠州通地铁后大亚湾没地铁片区房价肯定涨不过惠州南站离地铁站近的房 。该怎么选择？请你分析权衡一下 给个建议！

回答：你好，惠州的房子太多太多，严重供大于求，别看现在是涨得欢，卖的时候你才知道什么叫苦。惠州房子有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房太多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折；并且都是以旅游地产为主，租客又少，真正入住不多，这就是大部分临深概念房子的现状。

放眼全国来看，头部旅游城市是有价值支撑的。但流量来自外部，不是本地居民的内生力量，毕竟不够稳当。 旅行目的地这件事上，民众的口味是会变化的。 相比扎根本地发展商业商务，不确定性就要更大一些而且旅游地产需要跨省市卖房，营销成本自然更大，这些都要算到买房人头上。 因此旅游地产通常难租难卖，作为资产的属性不很优。哪怕能涨，卖不掉、租不掉、管理成本高、金融属性低，也是很头疼的。宁愿手握现金等待名额，都不盲目去投入。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

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