广州楼市:这类房产最保值,可大部分人不知道

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔你好！我住解放北路靠近火车站 有一个老破小(属越秀区给两个孩读书），如果现在买二套房首付是几成？已经还清贷款。然后看了周边的楼盘都是买不起的 只有滘口那边的新世界凯粤湾勉强能凑首付 那个楼盘位置和潜力好不好呢？然后是三房还是四方更加好？谢谢！

回答：你好。已还清贷款，二套可以5成。新世界凯粤湾，次新，景观好，可以考虑的。建议买100平左右3房为主。自住4房也可。

提问：广叔，您好。想在车坡/东圃/三溪地铁站和鱼珠地铁站附近买房，二手希望楼龄在8年以内，或者一手的新房，小3房，投资性质为主。请问有那些盘比较有潜力，也比较近地铁站。预算总房价500w左右。大沙地/大沙冲/文冲地铁站附近的一手楼是否比鱼珠差很多？如差不多，那些楼盘比较推荐？谢谢

回答：你好，8年内选择不多；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。大沙地/大沙冲/文冲有鱼珠辐射利好，也可考虑。

提问：广叔好，因老公在南沙深圳两边工作，马上可在南沙落户，也由于资金原因，所以打算在南沙买房，自住加投资。现在配套好些的地方多数是二手房，再有横沥岛以后的定位和前景比较好，您说是现在买二手的，还是等今年横沥有楼盘开盘买新，南沙您看好的楼盘推荐几个，谢谢。我看您说南沙要长期持有，是不是说今年也不用着急买呢，广州我看您建议大家抓紧时间上车，南沙呢？问题多，谢谢广叔了

回答：你好，南沙也是要抓紧上车的，只是说在短期内可能由于投资客多，大家一起抛盘时会略有回撤，需要中长期持有，陪伴南沙一起发展。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔您好：华景新城，中海康城，骏景花园，半山雍景苑，金碧世纪，这几个盘作为投资优先考虑哪个？麻烦帮我排序好吗？广州户口东莞有两套在供(南城西平玫瑰公馆一套，道滘一套)想两套卖了换广州的(需全款)，麻烦广叔帮我参考一下有没有必要调整，如果调成广州的请您帮我排一下顺序，纯投资考虑

回答：你好。西平玫瑰公馆还可以的，不过未来考虑广州居住换到广州也没问题。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：新人提问，广叔你好，我在深圳工作，有套自住房首套未还清贷款，昨天跑去广州黄埔看了房子，只看了富力新城和合正中央城，预算是总价360左右，富力四房，中央城三房，但中央城吃回扣，反而导致首付要比富力多花几十万，我希望的首付预算是150万以下，能做四层首付，这两个盘买哪个好呢？除了这两个楼盘，黄埔还有哪里可以选择呢？

回答：你好。富力新城不建议，靠近新塘；合正中央城主要是供应较大。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔你好，深圳龙华金茂府怎样？同样两千万在深圳南山前海后海中心区只能买很小的三房，但是金茂府可以买新的四房高端住宅，广叔如何建议？自住加投资用

回答：你好，龙华金茂府其实不算好的自住投资产品。 虽然金茂府系列产品定位高端改善，经过上一波行情，上塘板块定价10万出头，还能接受。 但4房总价太高，在板块内属于严重资源错配。 真正先进的投资客需要：预测未来刚需的处境，并站在未来刚需的视角思考问题。 总价超过1500万的，只能继续深耕南宝福，去龙华买个180平之类的航空母舰静候花开也不合适，每个区域都有它的天花板和阻力位，过了那个天花板就没有流动性，就必须折价换量，也就自然跑不过人家。 龙华目前的上涨阻力在1000左右，超过1000明显涨幅变弱，2000万在龙华基本没有流动性。 买房需要跟随趋势走，选择比努力重要。买房需要在有空地，有规划有增量利好的片区提前布局。从深圳既有的发展趋势看，由于前海，超总和留仙洞总部基地还在持续大开大建中，未来十年热点还是会持续在西部。

提问：你好广叔，同一小区的高层楼房二楼200万，中间楼层250万，投资的话选哪一个合适呢，谢谢，还有不满二的房子要怎么买可以规避风险呢？麻烦广叔了

回答：你好，1.同一小区高层，如果投资建议二楼，一楼 顶楼回避即可，二楼总价更低，未来回报率更大。

2.不满二的房子 一是需要房东配合54大法省税，几乎没有什么费用（具体操作方法详见内部分享）

二是或者签远期合同，等满二再过户节约税费。

提问：广叔好，鱼珠站附近的富颐华庭如何，在鱼珠板块，第二CBD，未来空间是不是比城市之光大

回答：你好，不是的，富颐一是单价不便宜，二是位置虽然在鱼珠，但是呢不靠近地铁，这是较大的短板，鱼珠虽然好，但是无论是之前的保利学府里还有五矿跟现在富颐，都不靠近地铁，靠近地铁的是万科城市之光，老黄埔潜力很大，靠近地铁的新盘很稀缺，上一个最靠近地铁的次新盘是中鼎君和名城，这波行情表现得非常好，现在出了个城市之光，够得着的话就上吧，排名前列波又不算很贵，比富颐低的都值得买 另外就是户型很紧凑，选择里面88平的带主套3房较好

提问：你好广叔，现在本人广州名下有一套房120平三房一卫，16年买的有贷款，如今手上有150万可二套付首付想再投资一套房产，因为对投资房产不是很熟，想请教老师指导买广州新房和老房子，哪个投资价值大？还有想问投资选房的话有哪些建议呢？

回答：你好，房子的投资价值主要看的是其稀缺性，与楼龄的大小关联不是那么紧密，像老城区的恒荔湾畔，凯粤湾，光大花园，淘金家园，富力东堤湾这些次新的小区因为配置和学校的因素，周边的竞争对手较少，房子的价值自然也相对较高，而一些没带学位的单位住房，如果房龄大，则尽量避免购买，这样的房子主要是存量比较大，以及未来升值空间小，不适合投资。所以如果纯投资的话，新房还是旧房不能只看房龄，要结合多重因素分析房屋的稀缺性和其未来的升值空间。另外在广州买房选筹，一看房子的流通性，流通性好才能保证以后可以正常卖出。二看城市规划，所买的跟随规划走，是未来增值的关键。三看房子周边配套未来3-6年是否能够稳发展，四看选择的区域是否有带动发展的产业支持。沿着这几个方向去选，入手投资的房产大概率不会出错。

提问：你好广叔，请问宝安区金港华庭和白金假日公寓哪个更适合刚需自住？宝安区地铁站附近有哪些比较合适的总价400左右的小区？

回答：你好，这两个都是西部刚需得不能再刚需的上车盘，哪里有好房源买哪里，上车盘的特点是随大势走，天花板低，价格上你追我赶。有时候不是一定要在两个盘里分输赢，更多时候是共进退的。过往经验来看，一成跑赢，一成跑输，八成是差不多的，我们的作用在于识别出这跑输的一成，比如前面那位260万买了公寓的仁兄，比如那些看了惠州大房子忘了初心的小伙伴，又比如一些溢价明显的透支盘。 至于400万，怎么选，比较建议综合配套，品质，交通，哪怕户型略逊的次新，喜新厌旧是人类的本性，抑或是可以改三的老房子，对于刚需房，功能大于性能。

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