广州楼市:不瞒你说,这几个板块的房价,已经开始暗潮涌动

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，鹭山府和保利天汇二期比，哪个未来升值空间大？可以大致说下优缺点吗？他们目前价格都还没出，他们的价位大概多少比较合理？

回答：你好，鹭山府的地段是不错的，缺点就是盘子太小了也是很明显，以后容易被忽略，你可以对比鱼珠四大网红盘金碧、盈彩、学府里、美林，但很多人总容易忽略另外一个次新盘，你去找找是哪个盘，以后鹭山府也可能会步他后尘，毕竟鱼珠次新盘，增值那些问题不大的，具体你要看一下这个价格，如果单价4.5万左右的话，还可以考虑，过了5万，建议你去美林，好太多了。 再说保利天汇，还是那句话保利出品，必属精品，小区什么都是没有什么问题的，虽然在地段输鱼珠，但也不差，特别是最近有车陂路北延的利好，不过新房的溢价也比较严重估计会过5万，个人觉得不值得了，只是个人之言，觉得新房溢价会比较严重，透支未来一部分利润空间。如果倾向于自住兼保值，喜欢新房的话，其实这两个都可以买，如果价格差不多的情况下，选择保利天汇。

提问：云叔好，请问尚东尚筑北向小三房，87.5平带入户花园，4楼，楼龄12年，290万左右值得入手吗？同样差不多的价位，还有自在城市花园、华南新城也可以淘到三房，目前在杨箕上班，考虑自住需求，希望公共交通比较方便点，学位不是很差就行，请问有哪个值得推荐？

回答：你好，如果在从中选的话，个人会倾向于自在城市花园，那边的里仁洞改造实实在在地看得到，次选尚东尚筑和华南新城，华南新城虽然在万博，但是没有地铁、物业管理的问题，导致这个盘的流通性太过一般，尚东尚筑这个盘，虽然未来有地铁3号线东沿线，但比较太远离市区。

提问：云叔，请问除了贝壳，还有哪些平台有真实房源？另外好房源是不是不会被公布出来，有可能一直被捂在某些中介手里？

回答：你好，当然，贝壳的平台看起来那么强大，那么的威力无比，但市场的分化和竞争其实非常激烈，不是所有的房源都会汇聚在贝壳上，群雄逐鹿、诸侯争霸，其他的平台和中介，也有好多私家盘的，其中也不乏好货的。

提问：云叔你好，嘉裕公馆这个盘怎么样？还有就是那个世茂天越160平方的，有投资价值吗，谢谢？

回答：你好，嘉裕公馆地段好，世茂天越是越秀五羊的一个新盘，只有两栋楼，典型ceo盘，如果面积大小恰当，那还好，但盘子太小，五羊新城也没特别规划利好。具体详见内部分享。

提问：云叔好，万博附近的华南新城虽然距离地铁稍微比较远，为什么它会便宜那么多？ 另外珠江铂世湾是否值得买入？与珠江花城比，哪个更有潜力？

回答：你好，华南新城杂乱，品质输很多，属于后涨房，建议能去雅居乐，其实铂世湾可以买，可以享受万博商贸区的直接辐射，单价也没有太高，如果是珠江花城的话，更倾向于自住的人，户型是优点，周围也很村了，价格也稍微比较贵。具体详见内部分享。

提问：云叔好，华景三期的楼梯低层南向无遮挡87平390W，怡华台电梯低层东南向75平410W，装修都一般，请问这个价格合理吗？3大1小居住，考虑保值升值，6-7年后置换比较容易出手，应该选哪个更合适？中介说华景前三期的楼梯楼将来很难出手，你赞同这个说法吗？谢谢

回答：赞同，华景前三期的楼梯楼，确实以后出手比较难，这个说法是对的，还有如果本身不是非要考虑华景小学的学位，为什么390万，接近400万的总价，非要选择楼梯楼，难道电梯房不好吗？

提问：云叔好，本人在东莞莞城天海大厦有一套210平的顶层复式，想换房，不知道如何处理？还有在菊香苑对着幼儿园有一个二层的商业单位，290平方米，要不要卖掉，换购怎么做法，换哪个盘好？

回答：你好，天海大厦太老了，这种老破大未来要跑输，建议出手置换，现在就可挂牌出售，菊香苑对着幼儿园，这里地段是不错的，是可以保留的。要看下是否有贷款，卖出天海大厦多少钱，加上手上资金一共有多少，才好做选筹。具体详见内部分享。

提问：云叔好，新人首问，2016年在广州南沙区地铁口买了一套中大城的房子，87方的，贷款30年的，现在想把它卖了，卖出的现金再买2套首付房，我跟我老公一人一套，现在手头都没有工作，没有收入，麻烦云叔帮忙规划一下，如果卖了买2套的话应该买哪里？我目前住在新塘，还有我想把户口迁到广州，不知道是否合适，现在入户广州只要一万多就行了，感谢！

回答：你好，金洲是目前南沙最成熟的片区，2-3.5万，自住排名前列，万达、4号线、人气、自住属性非常强，已经有仓位建议继续持有，南沙虽然未来发展不确定性比较大，但是短期内还有足够的概念支撑溢价，如果是投资的话，不鼓励频繁换筹，每套房差不多4%的交易成本，多涨的利润都被成本吞噬了，建议阶段抵押中大城融资，再入手一套黄埔的优质盘， 迁入广州户口没问题的。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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