广州楼市:今年房价涨幅怎么样?年初入手还是再等等

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好：华景新城，中海康城，骏景花园，半山雍景苑，金碧世纪，这几个盘作为投资优先考虑哪个？麻烦帮我排序好吗？广州户口东莞有两套在供(南城西平玫瑰公馆一套，道滘一套)想两套卖了换广州的(需全款)，麻烦广叔帮我参考一下有没有必要调整，如果调成广州的请您帮我排一下顺序，纯投资考虑

回答：你好。西平玫瑰公馆还可以的，不过未来考虑广州居住换到广州也没问题。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔你好！我住解放北路靠近火车站 有一个老破小(属越秀区给两个孩读书），如果现在买二套房首付是几成？已经还清贷款。然后看了周边的楼盘都是买不起的 只有滘口那边的新世界凯粤湾勉强能凑首付 那个楼盘位置和潜力好不好呢？然后是三房还是四方更加好？谢谢！

回答：你好。已还清贷款，二套可以5成。新世界凯粤湾，次新，景观好，可以考虑的。建议买100平左右3房为主。自住4房也可。

提问：新人首问，我是广州户口，老婆重庆户口。在黄埔中海誉城有一套全款房值400万房产证于2021年6月才满两年。在重庆有两套房(一套是我婚前购买还欠14万贷款，一套我老婆重庆户口于2020年4月购买贷款了60万)，手上预计2021年6月能有100万到手。现在想在黄埔投资一套准新二手房或新楼盘，而手上暂时无资金，能有什么好的操作方式？能否利用广州这套全款房去操作？再买黄埔需要几成首付？眼看一直在涨，时间不等人。

回答：你好。黄埔这套可以DY贷出7成。广州二套需要7成。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔好，现有广州华碧翠云山，东莞东城中心各一套，子弹200，两地都有二套资格，小孩准备读中学，想问一下结合中学优质学位和投资回报考虑，两地分别推荐哪里最优？（听说广州即将补涨）

回答：你好，中学一般需要电脑派位或者小学直升。广州投资回报率高的板块，详见球内部！东莞的好的中学不多，还没有明确的学区房的概念，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔你好，深圳龙华金茂府怎样？同样两千万在深圳南山前海后海中心区只能买很小的三房，但是金茂府可以买新的四房高端住宅，广叔如何建议？自住加投资用

回答：你好，龙华金茂府其实不算好的自住投资产品。 虽然金茂府系列产品定位高端改善，经过上一波行情，上塘板块定价10万出头，还能接受。 但4房总价太高，在板块内属于严重资源错配。 真正先进的投资客需要：预测未来刚需的处境，并站在未来刚需的视角思考问题。 总价超过1500万的，只能继续深耕南宝福，去龙华买个180平之类的航空母舰静候花开也不合适，每个区域都有它的天花板和阻力位，过了那个天花板就没有流动性，就必须折价换量，也就自然跑不过人家。 龙华目前的上涨阻力在1000左右，超过1000明显涨幅变弱，2000万在龙华基本没有流动性。 买房需要跟随趋势走，选择比努力重要。买房需要在有空地，有规划有增量利好的片区提前布局。从深圳既有的发展趋势看，由于前海，超总和留仙洞总部基地还在持续大开大建中，未来十年热点还是会持续在西部。

提问：您好广叔，1、请问深圳福田安托山片区和南山前海片区的一手住宅有投资潜力，还有南山科技园南区南山外国语学校的二手学位房，三者哪个有投资潜力啊？都是4-5房的户型。前两者在等开盘，考虑要不要卖掉科技园的。

2、安托山、前海片区的240平米新房平层，与后海南二外学区房2004年旧小区里350平顶楼复式，买哪个合适啊？自住的，但主要考虑投资价值差异。

总价差不多。复式被查封急售，预计低于市场价500万以上。解除查封的风险可控。

回答：你好，你要先明确你的投资打法。新房和二手房完全不同的策略，新房限价买到就挣到.肯定可以买（关键是买不到）时间周期长达5年（没有太好的金融杠杆.持有成本也高）毕竟涨幅看选筹.挣钱靠杠杆。

二手房.马上拿房出租选择也多.杠杆也好（但是需要专业）买房是专业性极高的事，目前的总价来说。现在是买房市场不要卖房，去截断在抵押，房子装修出租，持续增加平米数吃到这波行情了。横盘阶段在去好好换自己消费的房子。

提问：你好广叔，帮朋友问下广州科学城富春山居179平3.5万均价，自住现在适合入手吗? 价格为其它同户型挂盘价的9折。 岭南山畔现在挂盘4.3万左右，鼎峰4.5万左右，对比下来富春山居自住的话性价比好像更高?

回答：你好，富春山居适合居住：大社区、大园林、好户型、好物业，好会所，最合适居住了，居住一点问题都没有 投资角度来看，富春山居虽然也是科学城板块，但属于边缘区域板块，所以投资就不建议，自住没问题

提问：你好广叔，我预算550万，想在南山中心区买小两房，学位的话小学差一点，中学想要学府中学，为孩子上学也为自住，也想保值增值，有哪些选择呢？中介推荐了阳光里雅居，南海大厦，南海城中心，山东大厦，天源大厦，钜建大厦，百富大厦南山区，信和自由广场等，请问该如何选择呢？非常感谢！

回答：你好，都是一堆啥子盘，清一色的上了年纪的老大厦，商住混合，人员杂乱，看来我们的工作还是有一点价值的。阳光里雅居倒还可以，再看看南光城市花园，这两个都不错，次新。

提问：您好广叔，本人目前金融城工作，但预算目前只有400w左右，刚需购房，希望附近有学校方便孩子上学，请问老师有什么推荐的盘吗？

回答： 你好，建议看看万科城市之光，交通方面，该项目一期距离地铁站大东沙站只需几分钟的步行，便可搭乘5号线以及未来将要通的7号线，除此之外，项目外就是环城高速公路，以及黄埔大道和广园快速。因此不论采取轨交出行还是开车出行，到达萝岗，珠江新城，琶洲，金融城等商务区，都只需要半个小时左右。教育方面，项目配备有两所小学和幼儿园，一所初中。首期入住的业主有可能就读石化小学和文冲小学，虽然不是什么热门学校，但对于普娃就比较合适。这个盘也比较适合刚需家庭，单价4万~5万，总价300万-500万即可拿下生活教育比较便利的，交通又便捷的项目，吸引力还是较大。

提问：你好广叔，我们19年底买了景田的景鹏大厦2房85平的房子，买成488万，是中间楼层是朝西南，没有阳台。房子离地铁大概走路10分钟，对面是北大医院和莲花山公园。就是楼龄老有30年了。想请问这房子买对了吗？我和我老公总感觉买错了，不知道3年后卖的话会不会会亏。我们买这房是想老了以后养老住，离医院近点好看病，也可去莲花山锻炼身体。 咨询您，谢谢!

回答：你好，景田以前分析过： 景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头； 但未来，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资潜力不会太大，中长期看持平大势； 不过景田纯自住还不错，很适合养老。

提问：您好广叔，深圳人，身边有朋友说中山东升的龙光玖誉府，较低5万首付就能上车，我想请问一下老师，中山值得投资吗？

回答：你好，中山目前的经济实力和存在感都较低，但是近几年楼市的波动很大，首先来了解一下中山，中山分为东西南北中五个组团，东部组团离深圳最近，承接深圳产业转移，人口外溢； 南部紧接珠海高新区，锦绣海湾城项目是中山楼市的中流砥柱； 中心组团位于市中心，区位配套最成熟； 东北组团和西北组团发展一般，产业较为落后； 南部组团房价较低，吸引了很多珠海人前来买房。

整个中山楼市由于中山处于交界地，房子大多面向广珠深三地，并且各地房价比较均衡，落差不是很大，开发商们都将深中通道作为卖点，但是购房者对实际使用效果存在质疑。如果要在中山买房，赌的就是深中通道的发展，首先看和深中通道的位置距离，然后看该区域自身发展潜力，最后看区位配套是否成熟。根据以上3点，中山最值得投资的是中心组团，东部组团和东北部组团，其中东部组团离深中通道最近，区域产业最强； 中心组团的东区和港口有一定的发展空间，但是房价上涨空间不大； 东北组团目前发展一般，但鉴于其距离深中通道不远，所以有一定的投资潜力。中山因为其优越的地理位置，发展前景不会太差，但是周期比较长，投资者需要做好心理准备。

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