广州楼市:这个区域还在补涨中,观望只会踏空

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提问：请问广叔，南沙投资加居住，400万左右，哪个盘比较好？星河丹堤有投资价值吗？星河荣誉、星河东悦湾，还是等横沥岛？想听一下您的建议，谢谢

回答：南沙星河丹堤在山上，可以用“修山盘”来形容，依山傍水的，空气和环境宜人，对应的缺点很明显，配套差，楼盘卖的不怎么样。星河荣誉产品方面是不错，地段有价值的，可以考虑；星河东悦湾是这三个盘中配套方面较好的一个，重点考虑这个。

提问：你好，广叔，我是广州番禺人，一直在番禺桥南居住，手里有3套房，1套公寓，一个车位。刚卖了一套房，准备置换投资，我和老公办理了JlH，现在他说房价已经高位了，想等一等再买，我们手里有资金210万，想买桥南次新盘，大夫山附近楼盘，南沙横沥，黄埔的科学城或鱼珠，我家年收入30万，我明年退休了，儿子21岁，老公在家做家务。我退休年收入20万。你可以给我一个方案吗？1，到底现在买房好还是等一下？2、买那里适合我？

回答：你好。现在还有上涨的空间，需要区域都在补涨中，观望极有可能踏空。桥南、大夫山价值不大，番禺重点考虑万博。南沙要有中长期准备才能买，短期容易站岗或略微回撤；科学城、鱼珠都可以的。JLH，没贷款记录可以3成，有记录4成，210能买个500-700左右的。可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔你好！请帮忙分析一下南村万博附近的中环品悦和时代倾城未来的发展潜力。谢谢！

回答：你好。中环品悦，长隆以北，生活还算方便，不近地铁，距离万博CBD一两公里，有一定辐射效应。时代倾城就不建议了，各方面都不行。

提问：广叔您好，代朋友问：一套130平米次新房自住，中学学位不好，且感到保值增值功能跑输大盘，卖出不容易；另外科学城品秀星樾投资有一套135平米四房尚未交房。五年后有学位需求，同时考虑保值增值。应该现在卖出佳兆业天御换到天河，还是持有多两三年再卖出，或是几年后卖出品秀星樾置换学位房？谢谢

回答：你好。佳兆业天御周围环境一般，适合自住吧，投资价值不大，可出手置换，现在就可以换。品秀星樾可继续持有，属于潜力地段。

提问：你好广叔，坐标深圳，预算总价550-600，sfsd，在南山上班，以居住学位投资的顺序考虑，考虑宝安西乡，宝安新安，龙华红山-上塘，南山珠光-桃源村这四块儿，能够上手的80平小三房基本都是楼龄老一点，怕跟不上大盘。这三块儿地方，广叔有什么建议呢，或者能否给出几个盘开参考。

回答：你好，投资南山的两房有两个逻辑 排名前列：学位房，深圳是一个新兴的城市，每年都有天量的人口流入，哪怕现在很贵，未来的5年，依然看不到学位房有任何衰败的现象。 第二：楼龄，关内的住宅土地很少，未来不可能有太多的新房供应，所以楼龄这一项就显得弥足珍贵，诸如中海阳光玫瑰园、松坪村三期这样的次新大花园两房，未来的成长性也是可以的。 松坪村比桃源村更好。

提问：您好，广叔！手上有可投资资金四百万。本来计划摇个新房，新政后深圳没房票了。公寓不限购可以买，所以打算买一套前海的公寓(或深圳其他片区公寓)，您觉得可以吗？公寓租金回报率也高，打算以租抵供。如果买公寓，具体关注哪些公寓呢？

回答：你好，很多家庭在投资上存在着不小的误区，比如做冤大头乱买保险产品；把挺多的资金用来买银行理财产品；乱投资房产，去买旅游地方的海景房，去买公寓……很多人觉得买的房子租金回报率越高越好，租金回报率越高，自己越能早点实现财务自由的，买股票也是类似，要选分红多、股息率高的。虽然小白看起来这观点很有道理，但还是存在很大误区。这是错误的观点，买房并不是买租金回报率越高的房子，自己越能早点实现财务自由，买股票也不是选分红越多、股息率越高的，自己越能早点实现财务自由。

就像5年前，你首付150万买了某个总价480万的公寓，返租条件很诱人，租金回报率算起来比深圳南山的电梯房高很多，另一个人首付150万买了深圳南山总价480万的电梯学位房。但是，你的公寓买了5年，价格没涨，还是480万，人家南山的房子涨到1200万了，人家卖掉南山的房子，拿到大几百万现金，即便投资年化收益率为4%的银行理财产品，也能立刻实现财务自由了。而你无论是持有公寓，还是卖出，都还是实现不了财务自由。投资乱入坑，后果其实也挺严重，会让家庭几十年内持续失血！

提问：你好广叔，福田岗厦星河世纪呢？星河国际太贵了，我也知道地段，小区，学校好，星河世纪差好多了，麻烦再点评下。

回答：你好，星河世纪，这次千万不要弄错了，星河的盘实在太多。 星河世纪不是一个好的投资标的，首先，和星河国际一样，地段太成熟，岗厦片区，环境嘈杂，中小企业多，产业不够高端，非福田优质地段； 其次，星河世纪是典型的办公居住混杂楼盘，住宅一旦混进了办公，价格就会大打折扣，办公越多，价格越惨不忍睹； 星河较大的优点是房子居住舒服，配套完善，租金非常好，但我想你不是为了租金买房吧。 不知你的预算是考虑一房还是两房，一房已经没有多少升值预期，小两房的话，到了这个总价，其实有更好的选择。

提问：你好广叔，无意间打开您的星球 自此一发不可收拾 虽然目前子弹严重不足 但是跟着广叔走的思路早已决定！ 我目前子弹区区50到60 首房首贷 没有限购区名额 纯投资 目前有3个选择。1.新塘白江 沙村地铁口选个2房或者小三房 2.现在开始缴纳社保 满半年入黄埔老破小 3.老老实实去二线城市比如重庆 武汉 选个潜力盘 请广叔给定个方向性建议 感谢！

回答：你好，首付50-60万的预算，目前来看直接新塘买吧，一方面是这个资金量去别的地方不合适，至少是不太合适，直接去新塘还好，而且你还没有限购区名额。新塘买房的逻辑 1、一定地铁口：沙村、新塘、白江三个地铁口 2、尽量选择有小区的，小区要稍大 3、一定要买2、3房的，甚至小三房 4、找找渠道，把评估价拉高，你可以买到220-250万的房子，直接买三房为佳

提问：您好广叔，本人有广州房票，预算在300w之间，刚需买房，自住，新房二手房都行，最起码要两房，交通便利，在海珠的东晓南板块买房可以吗？有哪些适合的可以推荐吗？

回答：你好，东晓南位于海珠西南部，其较低的房价吸引刚需的年轻人，消费力旺盛也带动了周边商业的快速扩张。东晓南板块的增量主要来自两点：排名前列、地铁增量，在珠江新城西和天河北上班的刚需族可以在未来10号线落成后直达，通勤更舒适。第二、广纸旧改，广纸项目约能卖到10万，未来还有多个地块出让，可以改善城市面貌，东晓南板块也可享受近邻的红利。这个预算可以看的详见内部分享。

提问：你好广叔！广州本地户口，现在有一套棠德花园二房，绿地城公寓2套，子弹350，大孩读初二，准备在天河区读高中，二孩幼儿园小班，现在想买一套三房，投资加自住，是卖了棠德花园的还是另外加一套？哪里投资空间大一点？另外大孩读准备读高中，如果买回天河区是不是好一点？我们看了同小区的三房都不理想。

回答：你好。棠德花园楼龄偏老，北向铁路线、高速噪音，可以出手置换；公寓价值一般。天河可看下：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

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