广州楼市:有潜力的板块,无非就这几个!内行人为你分析

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提问：新人首问。广叔，您好。50岁中年家庭白云房拟置换越秀天河或科学城。现有白云区金泉山庄的大三房楼梯楼一套（拟卖掉约值430w），另有越秀区老破小的学位房一套（约300w，是否卖掉，请给建议）。自筹300w，预算900-1000w，家庭月收入5万，娃17岁（年底可多1张房票）。工作地点在越秀小北，拟购买越秀、天河区或科学城，南向的120平左右三房，自住+投资，暂时5年内可出租不住，5年后自住。希望不跑输东部大盘，本人投资风格稳健型。有1次贷款记录。请问，1.我家的购房投资建议（一套自住，一套投资）怎样做为好。2.有哪些区域及板块楼盘可推荐？3.越秀区的淘金半山豪庭南向109平方的三房。大壮名城，珠江花城等，是否合适？

回答：你好。1、金泉山庄自住还行，投资的话很一般，目前大金钟站在建，有一定利好，可趁利好出手；老破小学位房没有读书需求的话也可出手置换。

2、投资重点考虑天河公园、金融城

3、淘金半山豪庭，小区较小，地段成熟，交通配套方便，自住可以的，投资的话没有规划利好，增值空间不是很大。大壮名城，由于总价受限，只适合五六百左右；珠江花城投资也可以考虑，自住目前环境交通都还不是很好。还可看下：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：您好广叔！想再问一下，预算450-500W。投资海珠区富力千禧花园和番禺区亚运城，可以吗？其他楼盘还有啥建议。谢谢。

回答：你好。重点考虑富力千禧花园把，亚运城片区一般。

提问：【新人首问】广叔，早上好。我想在南沙投资一套房，计划持有时间8～10年，有房票，金额500万以内。目前我在南沙看房，板块选择1.成熟金州板块；2.灵山岛住宅区；3.横沥岛住宅区。麻烦您给下投资优选建议以及最优板块内的优选楼盘，谢谢。

回答：你好。金州、明珠湾都可以，可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，您好！我是付费学员，科学城万科金色梦想一楼65方东南向带小院子的小复式355万，单价去到5.46万，和星河山海湾88平方东南向望小区的四楼平层305万，单价3.47万，哪个更有价值？谢谢

回答：你好。星河山海湾在南沙，这边如果中长期考虑的话可以优先选择，短期还是建议选择万科金色梦想。

提问：广叔你好，请问在黄埔区萝岗科学城附近，请问哪里的联排别墅比较有价值的？想买别墅但是又担心高位在那里价格不动，谢谢！

回答：你好。别墅自住还可，投资流动性偏弱。可看下黄埔科学城：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：您好广叔，手里有一套长城盛世二期的2房，无贷款，中介说市价550左右，还有一套深中的鹏公馆学位房准备近期卖掉，看报价到了350左右，还有140的贷款。自住在香蜜湖瀚城有套139平米4房，由于拓展赠送面积大，学位也不错，错过了之前5，6年多次置换机会，现在不知道是将所有深圳的房产换成一套南山自用房产，还是将两套小房资金投入南山宝中置换一套1500以下的兼顾学位与投资的房产？我也认同南山》福田的概念，但是香蜜湖城市客厅改造会不会给香蜜湖片区有新的提升机会？年收入约80，标的各有哪些选择？

回答：你好，香蜜湖是华侨城的继任者，显然香蜜湖的发展更加匹配了深圳富豪们的追求，拥有极好的地理位置，通畅的交通，以及最重要的多个先进学校的学位覆盖，让香蜜湖的IP日久弥新；当华侨城渐渐老去，香蜜湖成为深圳少有的选择，势必带来源源不断的购买力，因此，香蜜湖是富人资产保值的较优选择；福田整体选筹难度很高，目前重点发展区域梅彩-福保-河套，上下沙是长周期旧改拆迁、香蜜湖金融街整体升级为城市客厅，热点很多，但是比较分散。建议策略：一、低总价刚需次新电梯房二、先进名校学区较低总价学票房三、实现先进名校+自住品质的稀缺楼盘长城盛世和鹏公馆出手后，置换一套南山学位房，再加仓一套碧海 沙井这些热门板块的刚需盘长持。瀚城可继续保留。选筹参考：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，我想投资一套总价低(300万以内)的小户型，有房票，不考虑公寓，不需要学位，请问买哪里好出租，升值潜力也大？上班在蛇口，所以想考虑这一带的。看了米兰第二季，新一代国际公寓，荣村小区旧改的荣寓，西游记，都觉得年底一波行情已经涨了好多，请问有没有更好的推荐？或者说这个价位没法有好的收益了？该不该把深圳湾的三房卖了换两套900万左右的房子？谢谢！

回答：你好，深圳湾是目前深圳房价的顶端，得益于优越的地理位置，加上崭新的片区，刚需豪宅的定位，再由深圳湾学校作为导火索，一飞冲天； 深圳湾的未来发展看好，如果选筹没有太大问题，不建议出手裂变。 深圳经历这轮大涨后，总价300内能买到的盘投资价值都不太好，更好的方案是： 深圳湾房产做截断抵押融资，继续入手1-2套蛇口或者前海板块优质盘。

提问：你好广叔，我的生活半径在深圳东半部分，要带学区，首套房，首付三成预算在200万左右，4房2卫，想要兼顾居住和投资，应该怎么买？

回答：你好，我每天接触的投资客自住客，有大量600-800万的中端客户，他们共同目的是买一套小三房，有升值潜力，品质略好，学位中上。听起来要求不算高，但我会直接告诉他们：买不到！！哪怕预算打到1000万，也要在品质、升值和学位上做出取舍。

深圳其实并不贵，只是每个买房人都太贪心，既要又要，既要住的舒服又要有升值潜力，甚至还要附加学位，这几个需求合并同类项，价格必然上天。首付200，总价控制在600左右，东部没有好学校。好学校都集中在关内，学区稍微好点的可以在罗湖和福田保税区，但是买不到4房。龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语 对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城、绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座、奥林华府。其他更好的推荐参考会员内部分享！

提问：你好广叔，我小孩今年刚读幼儿园，我们现在居住在宝安中心区，带宝安实验学校的学位。请问如果想置换更好的学位房自住（福田、南山、宝安都可以），同时想能 兼顾升值潜力，我们的家庭预算在1300左右。请问老师有没有可以推荐的中小学学位及对应的小区呢？感谢。

回答：你好，宝安实验，前几年十大率30开外，今年终于跨进30内，应可以拿下宝安2T的位置，但一次成绩还不够站稳2T之席位，需再静候2-3年。宝安中心区，这几年真实住家客正在逐渐替换投资客，以实力较强的刚需和刚改为主，生源也随之逐步提升。

宝中是今年我最看好的片区之一，以前学位是较大的短板，目前正在慢慢补上，是中长期持有的好标的。如果你要置换到南山或福田，学位可提升，居住会下降。如果你对学位的要求很高，接受居住要求的降低，看看南二外海德（两房）、深高级（两房）和深实验（两房），其次是南实麒麟和南外科华（两房）。2T中，南外大冲也可以考虑，完全中学，南外高中的潜力大。如果不是那么追求高精尖的学位，不如静候宝中。

提问：您好广叔，我龙岗北通道，珑禧雅园有套房子，158平的，现在是否可卖掉，置换宝中？龙岗房子涨的很慢，我是15年买的

回答：你好，珑禧雅苑是15年炒房客高评高贷的重灾区。以为深圳能像上海一样由市区像周边扩散，但是没想到深圳发展一路向西，这一波挂掉的也不少。东边也能发展，但是周期要多久，未可知。想要短期内的确定收益，建议置换到西部。南山、宝中、碧海、西乡都是不错的板块。具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

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