海珠这些盘要入市!听说要靠抢?

广州楼市深度报道 2021-07-19 17:59:52
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悄悄的,海珠区冒出了多个新盘。 令人好奇的是,这些新盘中,不少楼盘本身都有着类似的故事,均已搁置多年,现重新盘活面世。 如时代润南,实质为润南花园二期住宅;珠江金瑶台,一个因被拆迁户“拖累”的楼盘;珠江海珠里,实际是侨燕苑的二期;明珠花园,为29年老盘推新…… (海珠区部分新盘区位一览) 在新盘之前

悄悄的,海珠区冒出了多个新盘。

令人好奇的是,这些新盘中,不少楼盘本身都有着类似的故事,均已搁置多年,现重新盘活面世。

时代润南,实质为润南花园二期住宅;珠江金瑶台,一个因被拆迁户“拖累”的楼盘;珠江海珠里,实际是侨燕苑的二期;明珠花园,为29年老盘推新……

(海珠区部分新盘区位一览)

在新盘之前,我们先来看看海珠区的一/二手住宅市场。

据广州中原研究发展部统计数据显示,截至2021年6月25日,海珠区一手住库存量达13.41万㎡,库存消化周期为4.0个月为全市11区中最低

(图片来源:广州中原研究发展部)

二手住宅方面,上半年海珠区二手住宅成交宗数(中介网签+自助网签)为10282宗,虽然整体环比下滑0.5%,但仍占据11区中第二位;而网签均价为42245元/㎡。同时,受信贷环境收紧,该区域“卖一买一”置业客户的需求明显减少,而刚需客户则仍在增加。但部分优质小区业主叫价强势,议价空间窄。

不难想象,想要在海珠区寻找一套合适的一/二手住宅,也并非易事。

幸好,海珠区至少有7个新盘已经/正在到来的路上,给了购房者更多的选择。

首先来看看4个充满故事的新盘,产权均已缩水了不少。

01

珠江金瑶台

区位: 距离地铁宝岗大道站A出口数百米

状态:施工中,尚未对外开放

概况:

2004年,两宗小地块构成了项目的前身,先后被广州市住宅建设发展有限公司和其余两家公司拿下,计划开发期限为2008年9月至2011年12月,将分别建两栋28、18层的住宅,还配有幼儿园、居委会等配套。

期间,由于1户被拆迁户以各种理由不肯搬离,该项目开发进程一拖再拖,最终经过多番协商,该被拆迁户于2020年12月15日正式移交钥匙。珠江建设随即开始拆除工作,项目建设得以继续推进,并被命名为珠江·金瑶台。

相关资料显示,该项目建筑面积约44508㎡,包括商业、住宅楼,具体产品未知,据说产品也以刚需户型为主。

周边环境及配套:

项目可以说是身处一片老旧的房子中,环境杂乱,周边道路多为小巷,毫无规划可言。

当然,由于该项目地处老城区,教育、商业、交通等配套较为齐全。广州市江南外国语学校、昌岗中路小学就在项目附近,均为省一级学校。

便利店、小餐馆、服饰店、五金店等一应俱全,足以满足日常生活所需。项目稍远处,还有万科里、富力海珠城等大型商业体。

小狐君有话说:

项目体量小,且产权年限已缩水17年(地块出让时间2004年),周边环境较一般,但地段优势明显,且为现楼交付,即买即住。

(项目效果图 来源:网络)

02

时代润南

区位: 距离地铁江泰路站B1出口数百米

状态:即将开放营销中心。目前预约并验资300万,可提前参观。

概况:

项目为润南花园二期住宅,为广州市华侨房屋开发公司在1994年拿下的地块所开发。一期已开发多年。

时代润南规划为两栋高层单体楼(D栋29层、E栋24层,地下均为3层),早在2017年开始动工,但由于后续开发商资金不足,前期施工进程较为缓慢。2020年,随着资金问题的解决,项目建设进度提速,届时或与时代中国合作销售。

项目主打改善型买家,主推建面140-170㎡四至五房,或卖7-8万元/㎡。

(资料图)

周边环境及配套:

目前江泰路正在修建地铁11号线站点,计划于2023年通车,届时可直达琶洲、员村及广州东站等多个区域。

项目周边有胜佳超市、南泰肉菜市场等,再远处还有万科里、燕汇广场等综合商业体,日常生活需求一站式满足。广州医科大学附属第二医院、晓港中马路幼儿园、广州市第九十七中学等均在项目附近。

(资料图)

小狐君有话说:

项目所在地块产权或已缩水27年,周边配套虽比较成熟,但周边环境难以衬托豪宅改善盘的定位。

03

珠江海珠里

区位: 项目距离地铁江泰站、昌岗站约1.2公里,步行约15分钟。

状态:即将开放营销中心。

概况:

该项目实质为侨燕苑的二期。

珠江实业于1994年拿下该地块后,和政府合作建设侨燕苑项目。其中侨一期在1999年已经落成,而二期地块由于各种原因,直到2017年才获批复,并于近期准备入市迎客。

珠江海珠里总规划2栋住宅、1栋商业楼。住宅产品中,A座(高26层)1-5层为底商,住宅货量仅有120套;B座为政府保障人才房,不对外出售。

项目主打刚需小面积户型,主推建面约71-122㎡两至四房,吹风价6万元/㎡。

周边环境及配套:

项目靠近昌岗商圈江泰路商圈,享受万科里、江泰广场等商业配套;海珠体育馆、燕子岗体育馆、燕子岗幼儿园、新星幼儿园、红棉小学等均环绕周边,足以全方面解决居民的各项生活需求。

不过,生活居住氛围浓厚,但周边环境也算不上太好。只是庆幸的是,该项目邻近片区属于五凤沙溪村旧改的范围,待旧改项目蝶变焕新,未来周边环境会得到大力改善。

小狐君有话说:

相较于前面提到的时代润南,两个项目产权均已缩水27年。但对于购房者而言,珠江海珠里上车门槛更低。

04

明珠花园

区位: 项目距离地铁晓港站约1.2公里

状态:已开放营销中心、样板房

概况:

该项目于1992年拿地,规划6栋住宅,其中前4栋早已售罄交楼。

由于开发商更换,后2栋烂尾多年后,于近两年方才建成,现已入市,已对外开放营销中心、样板间。项目主推建面约93-103㎡三房。

值得一提的是,该项目的产品设计有一定的年代感,采用90年代的规划设计,全屋有不少拐角,在现代已不是市场喜欢的户型了。

周边环境及配套:

明珠花园除临近地铁8号线晓港站外,附近还有在建的地铁10号线规划的滨江东路站(预计2023年开通),步行约需6-8分钟。

海联路小学、南武实验学校、滨江东路小学、广医第一附属医院海印分院、奥特莱斯、海印广场等均环绕于此,各类配套较为全面。

小狐君有话说:

项目产权年限缩水明显,户型设计过时,距离地铁站虽不算近,但生活、教育等配套较成熟。

4大楼盘,如何选?

若从这4大楼盘中,进行挑选,小狐君认为

地铁交通角度来看:珠江金瑶台 >时代润南>珠江海珠里>明珠花园。

项目产权年限来看:珠江金瑶台(地块出让时间2004年,53年)>时代润南、珠江海珠里(地块出让时间1994年,43年)>明珠花园(地块出让时间1992年,41年)。当然,针对该问题,目前默认的处理方法是,当产权到期时,而政府也没有拆迁的打算,那么土地是自动续期的,业主们可根据地价补缴土地出让金。

价格、户型来看,目前较难确定,珠江金瑶台以刚需户型为主,价格待定,吹风价5万+;时代润南主推建面约140-170㎡四至五房,或卖7-8万元/㎡;珠江海珠里主推建面约71-122㎡两至四房,吹风价6万元/㎡;明珠花园主推建面约93-103㎡三房,户型设计较为落户,吹风价6-7万元/㎡。

如果是你,你会怎么选呢?

当然,如果这些盘你都看不上,你还可以有更多的选择。(只要钱到位。)

05

中旅天宸府

区位: 项目距离地铁宝岗大道站C出口数百米

状态:施工中,预计8月底开放营销中心

概况:

2007年12月,海珠区橡胶新村东部地块首次出让,为保利广州房地产开发有限公司夺得。

2014年,该地块拍卖出让,随后又终止出让。当时拍地公告注明该地块“尚有债权债务问题”。

2017年6月,该地块第三次出让,为珠江实业夺得,同时需解决地块债权债务清偿问题,

2019年6月1日,地块正式动工建设,并命名为珠江天晨。

2020年12月,中旅地产成功获得广州天晨项目。该项目或命名为中旅天宸府。

该项目总建筑面积约128322㎡,涵盖高尚住宅、公寓、写字楼、商业等多业态于一体,将打造成为广州城央生活新地标。项目首推A栋产品,涵盖建面约82-122㎡三至四房。

周边环境及配套:

珠江金瑶台、中旅天宸府两个项目所处区位相似,但后者整体环境较好,且不存在明显的产权年限缩水问题。

项目与橡胶新村、基建新村为邻,周边便利店、小吃店、超市、医院等均有,还有昌岗新街市,满足居民日常生活所需。附近的学校则有昌岗中路小学、五中附属初中部等,都是名校。还有庄头公园也在附近,居民休闲运动的好去处。

(项目规划图  来源:网络)

06

中海观云府

区位: 项目距离地铁南洲站C出口数百米

状态:预计最快今年8月份会上市

概况:

2020年10月,中海以44.34亿的价格竞得该项目所在地块,楼面价约38609元/㎡。

项目共由3栋57层的高层住宅组成,最高约188米,预计最快于今年8月份会上市。

据悉,项目户型涉及建面约87-162㎡的三至四房。低矮楼层会以100㎡以下的户型为主,而高楼层则是主打大面积的大平层户型。

周边环境及配套:

项目附近有肉菜市场、盒马先生,周边还有HiCity、沃尔玛等,商业配套齐全。另医疗上有中山大学孙逸仙纪念医院南院区,教育上则有南武小学、广州市九十七中学等,足以满足该片区居民的各类生活需求。

(项目规划图  来源:网络)

07

华新方圆333

区位: 项目距离地铁燕岗站D出口数百米

状态:已开放营销中心

概况:

华新方圆333是由华新集团、方圆集团联手打造的海珠封面作品,业态涵盖地标甲级写字楼、商业mall、开放式公园购物广场、4.5米高精英LOFT空间。

项目将首推3#,共288套,户型涵盖建面约33-58㎡百变LOFT空间,其中约33㎡定位为复式潮创空间,一层创业,一层居住,居住办公互不打扰;中空墅级客厅设计,高标准装修设计,塑造高品质生活空间。

目前,该项目已开放营销中心,并已启动诚意登记并享98折优惠,预计8月中开盘。

周边环境及配套:

项目除自身规划有商业体外,其周边紧邻沙园商圈和江泰路商圈,商业氛围浓厚,南方珠江医院、中山二医等医疗配套也不算太远。

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怎么样?不知道大家对这些盘都有着怎样的看法呢?如果是你,你会选择哪个呢?欢迎在下方留言讨论哦。

PS:以上项目信息仅供参考,具体请以项目现场实际信息为准

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