海珠这些盘要入市!听说要靠抢?

悄悄的，海珠区冒出了多个新盘。

令人好奇的是，这些新盘中，不少楼盘本身都有着类似的故事，均已搁置多年，现重新盘活面世。

如时代润南，实质为润南花园二期住宅；珠江金瑶台，一个因被拆迁户“拖累”的楼盘；珠江海珠里，实际是侨燕苑的二期；明珠花园，为29年老盘推新……

（海珠区部分新盘区位一览）

在新盘之前，我们先来看看海珠区的一/二手住宅市场。

据广州中原研究发展部统计数据显示，截至2021年6月25日，海珠区一手住库存量达13.41万㎡，库存消化周期为4.0个月，为全市11区中较低。

（图片来源：广州中原研究发展部）

二手住宅方面，上半年海珠区二手住宅成交宗数（中介网签+自助网签）为10282宗，虽然整体环比下滑0.5%，但仍占据11区中第二位；而网签均价为42245元/㎡。同时，受信贷环境收紧，该区域“卖一买一”置业客户的需求明显减少，而刚需客户则仍在增加。但部分优质小区业主叫价强势，议价空间窄。

不难想象，想要在海珠区寻找一套合适的一/二手住宅，也并非易事。

幸好，海珠区至少有7个新盘已经/正在到来的路上，给了购房者更多的选择。

首先来看看4个充满故事的新盘，产权均已缩水了不少。

01

珠江金瑶台

区位： 距离地铁宝岗大道站A出口数百米

状态：施工中，尚未对外开放

概况：

2004年，两宗小地块构成了项目的前身，先后被广州市住宅建设发展有限公司和其余两家公司拿下，计划开发期限为2008年9月至2011年12月，将分别建两栋28、18层的住宅，还配有幼儿园、居委会等配套。

期间，由于1户被拆迁户以各种理由不肯搬离，该项目开发进程一拖再拖，最终经过多番协商，该被拆迁户于2020年12月15日正式移交钥匙。珠江建设随即开始拆除工作，项目建设得以继续推进，并被命名为珠江·金瑶台。

相关资料显示，该项目建筑面积约44508㎡，包括商业、住宅楼，具体产品未知，据说产品也以刚需户型为主。

周边环境及配套：

项目可以说是身处一片老旧的房子中，环境杂乱，周边道路多为小巷，毫无规划可言。

当然，由于该项目地处老城区，教育、商业、交通等配套较为齐全。广州市江南外国语学校、昌岗中路小学就在项目附近，均为省一级学校。

便利店、小餐馆、服饰店、五金店等一应俱全，足以满足日常生活所需。项目稍远处，还有万科里、富力海珠城等大型商业体。

小狐君有话说：

项目体量小，且产权年限已缩水17年（地块出让时间2004年），周边环境较一般，但地段优势明显，且为现楼交付，即买即住。

（项目效果图 来源：网络）

02

时代润南

区位： 距离地铁江泰路站B1出口数百米

状态：即将开放营销中心。目前预约并验资300万，可提前参观。

概况：

项目为润南花园二期住宅，为广州市华侨房屋开发公司在1994年拿下的地块所开发。一期已开发多年。

时代润南规划为两栋高层单体楼（D栋29层、E栋24层，地下均为3层），早在2017年开始动工，但由于后续开发商资金不足，前期施工进程较为缓慢。2020年，随着资金问题的解决，项目建设进度提速，届时或与时代中国合作销售。

项目主打改善型买家，主推建面140-170㎡四至五房，或卖7-8万元/㎡。

（资料图）

周边环境及配套：

目前江泰路正在修建地铁11号线站点，计划于2023年通车，届时可直达琶洲、员村及广州东站等多个区域。

项目周边有胜佳超市、南泰肉菜市场等，再远处还有万科里、燕汇广场等综合商业体，日常生活需求一站式满足。广州医科大学附属第二医院、晓港中马路幼儿园、广州市第九十七中学等均在项目附近。

（资料图）

小狐君有话说：

项目所在地块产权或已缩水27年，周边配套虽比较成熟，但周边环境难以衬托豪宅改善盘的定位。

03

珠江海珠里

区位： 项目距离地铁江泰站、昌岗站约1.2公里，步行约15分钟。

状态：即将开放营销中心。

概况：

该项目实质为侨燕苑的二期。

珠江实业于1994年拿下该地块后，和政府合作建设侨燕苑项目。其中侨一期在1999年已经落成，而二期地块由于各种原因，直到2017年才获批复，并于近期准备入市迎客。

珠江海珠里总规划2栋住宅、1栋商业楼。住宅产品中，A座（高26层）1-5层为底商，住宅货量仅有120套；B座为政府保障人才房，不对外出售。

项目主打刚需小面积户型，主推建面约71-122㎡两至四房，吹风价6万元/㎡。

周边环境及配套：

项目靠近昌岗商圈江泰路商圈，享受万科里、江泰广场等商业配套；海珠体育馆、燕子岗体育馆、燕子岗幼儿园、新星幼儿园、红棉小学等均环绕周边，足以全方面解决居民的各项生活需求。

不过，生活居住氛围浓厚，但周边环境也算不上太好。只是庆幸的是，该项目邻近片区属于五凤沙溪村旧改的范围，待旧改项目蝶变焕新，未来周边环境会得到大力改善。

小狐君有话说：

相较于前面提到的时代润南，两个项目产权均已缩水27年。但对于购房者而言，珠江海珠里上车门槛更低。

04

明珠花园

区位： 项目距离地铁晓港站约1.2公里

状态：已开放营销中心、样板房

概况：

该项目于1992年拿地，规划6栋住宅，其中前4栋早已售罄交楼。

由于开发商更换，后2栋烂尾多年后，于近两年方才建成，现已入市，已对外开放营销中心、样板间。项目主推建面约93-103㎡三房。

值得一提的是，该项目的产品设计有一定的年代感，采用90年代的规划设计，全屋有不少拐角，在现代已不是市场喜欢的户型了。

周边环境及配套：

明珠花园除临近地铁8号线晓港站外，附近还有在建的地铁10号线规划的滨江东路站（预计2023年开通），步行约需6-8分钟。

海联路小学、南武实验学校、滨江东路小学、广医排名前列附属医院海印分院、奥特莱斯、海印广场等均环绕于此，各类配套较为全面。

小狐君有话说：

项目产权年限缩水明显，户型设计过时，距离地铁站虽不算近，但生活、教育等配套较成熟。

4大楼盘，如何选？

若从这4大楼盘中，进行挑选，小狐君认为

从地铁交通角度来看：珠江金瑶台 ＞时代润南＞珠江海珠里＞明珠花园。

从项目产权年限来看：珠江金瑶台（地块出让时间2004年，53年）＞时代润南、珠江海珠里（地块出让时间1994年，43年）＞明珠花园（地块出让时间1992年，41年）。当然，针对该问题，目前默认的处理方法是，当产权到期时，而政府也没有拆迁的打算，那么土地是自动续期的，业主们可根据地价补缴土地出让金。

从价格、户型来看，目前较难确定，珠江金瑶台以刚需户型为主，价格待定，吹风价5万+；时代润南主推建面约140-170㎡四至五房，或卖7-8万元/㎡；珠江海珠里主推建面约71-122㎡两至四房，吹风价6万元/㎡；明珠花园主推建面约93-103㎡三房，户型设计较为落户，吹风价6-7万元/㎡。

如果是你，你会怎么选呢？

当然，如果这些盘你都看不上，你还可以有更多的选择。（只要钱到位。）

05

中旅天宸府

区位： 项目距离地铁宝岗大道站C出口数百米

状态：施工中，预计8月底开放营销中心

概况：

2007年12月，海珠区橡胶新村东部地块首次出让，为保利广州房地产开发有限公司夺得。

2014年，该地块拍卖出让，随后又终止出让。当时拍地公告注明该地块“尚有债权债务问题”。

2017年6月，该地块第三次出让，为珠江实业夺得，同时需解决地块债权债务清偿问题，

2019年6月1日，地块正式动工建设，并命名为珠江天晨。

2020年12月，中旅地产成功获得广州天晨项目。该项目或命名为中旅天宸府。

该项目总建筑面积约128322㎡，涵盖高尚住宅、公寓、写字楼、商业等多业态于一体，将打造成为广州城央生活新地标。项目首推A栋产品，涵盖建面约82-122㎡三至四房。

周边环境及配套：

珠江金瑶台、中旅天宸府两个项目所处区位相似，但后者整体环境较好，且不存在明显的产权年限缩水问题。

项目与橡胶新村、基建新村为邻，周边便利店、小吃店、超市、医院等均有，还有昌岗新街市，满足居民日常生活所需。附近的学校则有昌岗中路小学、五中附属初中部等，都是名校。还有庄头公园也在附近，居民休闲运动的好去处。

（项目规划图  来源：网络）

06

中海观云府

区位： 项目距离地铁南洲站C出口数百米

状态：预计较快今年8月份会上市

概况：

2020年10月，中海以44.34亿的价格竞得该项目所在地块，楼面价约38609元/㎡。

项目共由3栋57层的高层住宅组成，较高约188米，预计较快于今年8月份会上市。

据悉，项目户型涉及建面约87-162㎡的三至四房。低矮楼层会以100㎡以下的户型为主，而高楼层则是主打大面积的大平层户型。

周边环境及配套：

项目附近有肉菜市场、盒马先生，周边还有HiCity、沃尔玛等，商业配套齐全。另医疗上有中山大学孙逸仙纪念医院南院区，教育上则有南武小学、广州市九十七中学等，足以满足该片区居民的各类生活需求。

（项目规划图  来源：网络）

07

华新方圆333

区位： 项目距离地铁燕岗站D出口数百米

状态：已开放营销中心

概况：

华新方圆333是由华新集团、方圆集团联手打造的海珠封面作品，业态涵盖地标甲级写字楼、商业mall、开放式公园购物广场、4.5米高精英LOFT空间。

项目将首推3#，共288套，户型涵盖建面约33-58㎡百变LOFT空间，其中约33㎡定位为复式潮创空间，一层创业，一层居住，居住办公互不打扰；中空墅级客厅设计，高标准装修设计，塑造高品质生活空间。

目前，该项目已开放营销中心，并已启动诚意登记并享98折优惠，预计8月中开盘。

周边环境及配套：

项目除自身规划有商业体外，其周边紧邻沙园商圈和江泰路商圈，商业氛围浓厚，南方珠江医院、中山二医等医疗配套也不算太远。

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怎么样？不知道大家对这些盘都有着怎样的看法呢？如果是你，你会选择哪个呢？欢迎在下方留言讨论哦。

PS：以上项目信息仅供参考，具体请以项目现场实际信息为准