逆风翻盘,2020年广州新房成交突破10万宗

　　来源: 广州中原研究发展部

　　2020年广州一手住宅网签成交100905宗，同比上升27%；

　　成交面积1087万㎡，同比上升27%。

　　2010年至今，2020年成交量排名第二，仅次于2016年。

　　“逆风翻盘”，

　　2020年新房

　　创近4年新高

　　回顾2020年，在19年12月黄埔、南沙、花都人才购房政策优化带动下，1月表现活跃；

　　2-3月受疫情影响，市场预期中的“小阳春”并未按时出现。

　　随着国内疫情进入稳定期，五一假期后市场开始有复苏迹象，6月成交正式超越去年同期；

　　下半年随着人才购房政策进一步优化、土地市场升温以及国庆前后各区“扎堆”推货等利好刺激，买家入市态度踊跃，最终帮助2020年“逆风翻盘”。

　　▲广州中原研究发展部整理2010-2020年成交走势

　　▲2010年至今广州一手住宅年度网签面积

　　四大一线城市，

　　广州总量排名前列，

　　增速与深圳“并驾齐驱”

　　2020年1-11月广州累计成交914.6万㎡一手单位，居四大城市总量之首，同时保持较高增速。

　　▲四大一线城市2019/20年1-11月成交面积对比

　　▲四大一线城市2016年1月-2020年11月成交走势

　　全市均价30025元/㎡，

　　套均总价为323万元

　　2020年广州一手销售均价为30025元/㎡；

　　与去年同期相比增幅约为5%，套均总价约为323万元。

　　对比2019年，2020年海珠、南沙由于中高端项目入市占比增加，区域均价提升相对明显，而其他区域均保持5%上下增幅。

　　▲2020年广州各区销售均价情况一览

　　2020年整体市场

　　成交3大特征分析

　　特征一：人才购房新政利好+需求积压+新货供应充足，下半年成交强势

　　从每月情况来看，今年一手市场走势可分为4个阶段，分别为1月，2-3月，4月-7月，8-12月。

　　▲20 20年各月一 手住宅成交量走势

　　排名前列阶段1月，得益于南沙、黄埔、花都于2019年12月陆续出台人才购房政策；

　　房企抓紧春节前“冲刺业绩”的最后机会，黄埔万科幸福誉、保利拾光年，南沙越秀滨海新城，花都融创文旅城等大盘“抢闸”加推；

　　一方面刺激了1月成交，同时为贯穿2020年全年的人才购房新政优化埋下伏笔。

　　第二阶段为2-3月，受春节假期+疫情双重影响，楼市进入“急冻”模式；

　　市场预期的“3月小阳春”并未按时出现，同时土地市场出现流拍、中止出让等情况；

　　直至3月中越秀南地块以楼面价64576元/m²成功拍出，市场开始“漫长”的复苏步伐。

　　第三阶段为4-7月，自国内疫情控制进入稳定期起（3月中），不少开发商便采取“加速推货+以价换量”模式，以弥补一季度损失；

　　市内热门板块如海珠金碧、荔湾广钢、增城朱村、黄埔知识城、南沙金洲等项目普遍从4月开始采取“小批多次”的方式推货并促销吸客。

　　五一期间，整体楼市基本能够保持4成以上的去化率，部分临近地铁、生活配套成熟、规划前景佳的优质项目，去化表现相当理想，基本在6成以上，如金洲板块、中新知识城板块等，更是早于整体市场提前进入热销期。6月成交同比开始“反负为正”，开启2020年逆风翻盘之路。

　　第四阶段为8-12月，8月南沙拍出广州历史上第二宗“摇号”地块，进一步提振市场信心；

　　其后8-9月间，番禺、南沙相继推出人才购房政策，符合条件本科即可在对应区域购房，市场成交气氛逐步被点燃。今年国庆长假，一改过去3年“颓势”，各大项目扎堆登场；

　　同时得益于近年商住地供应转化，大量新盘选择在“银九金十”入市，刺激年末楼市走出“翘尾行情”。

　　▲2020年各月一手住宅成交量走势+楼市大事件

　　人才购房新政利好+买家需求积压+新货供应充足，

　　促使2020年下半年成交强势走高，同时为近期上下半年冷热分化最明显的一年。

　　▲ 2016-2020年上下半年各区新房成交对比（单位：万㎡）

　　从区域角度来看，下半年白云、黄埔、番禺、南沙四区对比上半年成交增幅超过100%，对于拉动市场回暖起到至关重要的作用。

　　▲ 2020年上下半年各区新房成交对比（单位：万㎡）

　　特征二：供应猛增，但各区对其敏感度“各不相同”

　　除成交创近4年新高外，供应猛增亦是2020年新房市场的一大亮点，累计供应113740套单位，同比增加50%；

　　累计供应1175.1万m²，同比增加46%，为近6年新高。

　　▲ 2013-2020年广州新房供应走势（单位：万㎡）

　　虽然供应大幅增加一定程度上刺激了整体成交， 但各区成交表现却反应出不同的敏感度：

　　▲各区供求表现分析（单位：万㎡）

　　特征三：千万豪宅成交突破千宗，“云山珠水”在高端市场中依旧占据优势

　　随着近年高地价项目入市+广州整体市场价值提升

　　2020年千万豪宅成交宗数创新高，首次踏入千宗大关。

　　▲ 2013-2020年广州千万豪宅成交情况

　　千万豪宅成交分布中，白云“历史性”超越天河排名排名前列。

　　得益于区内新房供应充足，佳兆业天墅、华远云和墅、龙湖天奕等豪宅吸引大批买家入手；

　　“云山珠水”依然是吸引土豪买家的“不二法则”。

　　▲ 2020年广州各区成交千万豪宅分布情况（单位：宗）

　　新批创近年新高，

　　继2018年后

　　又一次“供大于求”

　　今年新房供应面积1175.1万m²，为2014年（1199.5万m²）之后的新高

　　广州中原研究发展部认为，刺激供应主要有两大因素：

　　一．近3年居住用地供应量大幅增加，今年整体新增住宅供应能力明显增强。

　　撇除受疫情影响的排名前列季度，今年4-12月广州累计新批1048.8万m²（101581套）单位，面积同比增加73%。

　　近年出让居住地陆续转化为新房项目集中入市，开发商弹药充足。

　　▲2015-2020年广州供求情况对比

　　二．业绩冲刺+“三条红线” 压力，刺激开发商加快推货。

　　受上半年疫情影响，下半年（尤其第四季度）开发商冲刺年终任务压力不轻，因此“复工复产”后大部分开发商均加快项目开发-销售进度；

　　此外，高层于8月下旬明确开发商融资的“三条红线”，也将刺激部分“越线”企业加快推货回款。

　　▲ 2020年广州每月一手住宅供应情况

　　从整体市场情况来看，供应带动库存面积提升至近一年高位；

　　但由于下半年以来整体成交猛增，较新消化周期已降低至7.8个月，广州新房整体呈现“快推快销”状态。

　　▲近一年广州库存及消化周期变动

　　但需要指出的是，部分区域供应增加未能及时去化，导致今年出现2018年之后又一次“供大于求”现象；

　　不同区域对供应增加的敏感度不一，其背后亦反映了广州新房市场供求热度分化。

　　▲部分“供大于求”区域情况

　　分区域市场分析

　　▲2020年广州各区一手住宅供求量价情况

　　在整体成交创新高的背景下，今年白云、黄埔、南沙表现“可圈可点”。

　　白云累计成交46.4万m²（4241宗），面积同比增加25%。为老城区中除成交基数较小的越秀外，增幅较明显的区域。

　　白云走红，离不开区域供应大幅增加及新兴板块价格“低洼”吸引市区刚需客。

　　项目推新方面，近年受官方供地+旧改推进带动的白云“接棒”荔湾广钢成为市中心主力推新区域；

　　价格方面，年内入市的时代龙湖云来之城、中铁诺德•阅泷等“北部四镇”盘初入市，

　　价格集中在3万/ m²上下，对比市区其他板块动辄5万/m²以上的均价，对刚需更加“友好”。

　　黄埔在人才购房利好+新货大批量入市之下，成为2020年市场焦点。该区累计成交171.7万m²（16537宗），面积同比增加63%。

　　其中，位于知识城的万科幸福誉、保利拾光年分别成交22.8万㎡（2737宗）、16.3万㎡（1902宗），分列全年成交Top10榜的第3、6位；

　　此外，万科城市之光、星汇城、中央城等热盘去化表现较佳，可见黄埔旧改推进+新盘扎堆入市，刺激了区域市场热度。

　　同时，黄埔新盘售价梯度差明显，水西、知识城板块价格2.3万/平起，而老黄埔、科学城等优质成熟板块价格在4.8-5万/平之间，可迎合不同买家购置需要。

　　南沙今年在充足货量刺激下，累计成交203.2万m²（18888宗），面积同比增加46%。

　　与其他区域下半年才集中“发力”不同，南沙各热盘推售贯穿全年；

　　如1月初在人才新政带动下，越秀滨海新城抢在春节前加推，

　　3-4月起大盘中铁建海语熙岸、星河东悦湾、领南星河荣誉陆续开盘，

　　5-7月，灵山岛板块中高端项目纷纷加推，

　　8月“网红盘”恒大阳光半岛千套单位高调入市，

　　9-12月，黄阁板块全新盘佳兆业凤鸣山、保利南沙天汇、南沙•十里方圆开盘，以至于该区长期保持充足货量供买家选择。

　　▲2020年广州各区一手住宅供求量价图

　　各区中，越秀、天河、黄埔不足6个月，库存严重告急

　　尤其今年成为“网红区”的黄埔，去化周期仅4.7个月，为全市库存最紧缺的区域。

　　▲2020年12月底广州各区一手住宅库存及消化周期

　　十大热点板块成交：永和、知识城进入“爆发期”，石楼、南沙湾等板块冒起

　　▲2020年广州十大热点板块成交情况分析

　　五大“黑马板块”：灵山岛入市即“爆红”，老黄埔、白云中北部值得关注

　　▲2020五大黑马板块分析

　　十大成交热盘：番禺大盘“雄踞”冠亚军，黄埔、花都、增城、南沙各有入选

　　▲2020年广州十大成交热盘一览

　　2021年新房市场展望

　　供应展望：增城、南沙、黄埔三区或占全市新货总量六成

　　预计2021年供货量较大的区域依然为增城、南沙、黄埔，

　　三区预计占据广州新房总供应量的60%；此外，2020年缺货严重的荔湾、海珠、天河有望在来年得到一定补充。

　　▲ 2020年各区一手供应预测（单位：套）

　　2021年成交展望：人才购房新政+市场气氛积极，有望持续保持高位成交

　　2021年预计更加积极的人才落户购房政策将会落地；

　　如目前处于征求意见阶段的“七区大专入户”方案，以及较新实行的“双一流”本科零门槛入户，将使更多买家获得“房票”，直接带动成交。

　　另一方面，疫情持续影响国内外各类投资稳定性，而中国房地产市场则相对稳定，尤其广州作为一线城市，物业具有较强保值功能，这将吸引更多买家购房，作为资产保值的途径。

　　在此环境引导下，预计2021年新房成交将在2020年基础上，出现10%左右增幅。

　　▲ 2021年成交量预测（单位：套）