改造成本超33亿!石滩南坣旧改实施方案正式批复!

房产君认为群星村旧改规划批复之后，随后就是同为3年重点的金星村。

但是没想到呀，却石滩的南坣村抢先了一步，率先公布了实施方案批复。

就在10月31日，增城区政府网公布了关于增城区石滩镇南坣村旧村全面改造项目实施方案的批复。

 改造范围：南坣村旧村全面改造项目位于石滩镇西南部，北临荔新大道，南至济广高速，西邻西福河，东至沙陇村。项目改造范围32.96公顷，其中纳入标图建库范围面积23.11公顷，可按程序补录标图建库范围面积1.72公顷（以上级部门审核批复面积为准）。

▼拆旧范围▼

▼新建范围▼

 土地处置方式：

（一）建新区范围24.96公顷，具体组成和处置路径如下：

1.建新范围内村集体建设用地18.72公顷，其中5.42公顷已办理集体建设用地合法文件，1.07公顷已由政府统筹完善集体建设用地手续，其余12.23公顷需进一步完善集体建设用地手续。村集体建设用地完善合法用地手续后由村集体经济组织申请转为国有建设用地。

2.建新范围内村集体现状非建设用地6.24公顷，通过拆旧复垦、石滩镇内部调节平衡等方式配置建设用地规模和指标办理转用手续后实施改造。其中涉及政府支持的指标和规模参照购买调剂指标的价格折算为政府投入参与改造，计算政府所得融资面积。

（二）根据增府办规〔2020〕6号规定，各类用地空间位置互换后，按项目实施方案确定的规划用途办理供地手续。

 复建安置区面积：复建安置区用地面积6.8384公顷，计算容积率建筑面积为39.6059万平方米。具体建筑量分类如下：

（一）复建住宅计算容积率建筑面积为33.3765万平方米，其中住宅面积30.0689万平方米，公建配套建筑面积3.3076万平方米。

（二）复建经营性物业建筑面积为6.2294万平方米（含保留的不可移动文物建筑面积0.0587万平方米、塘面村明圣古庙0.0027万平方米）。

 改造成本与复建安置资金：改造总成本33.1565亿元。

包括前期费用539.12万元，拆迁费用46524.82万元，复建费用176064.47万元，各专项评估费用20500.38万元，征地补偿和报批规费1634.43万元，不可预见费12263.16万元，拆迁奖励7725.79万元，融资地块出让金测算66313.04万元。项目改造总成本扣除前期费用、土地出让金，计得复建安置资金为26.4713亿元。

▼复建安置区和融资区划分图▼

 融资地价和融资区建筑面积 ：融资综合楼面地价5199元/平方米（已考虑旧村庄改造综合因素）。

融资区用地面积11.9222公顷，计算容积率建筑总面积为64.2231万平方米。实施主体所得融资面积63.7748万平方米，其中融资住宅建筑面积57.4548万平方米，公建配套6.3200万平方米。政府所得融资面积0.4483万平方米，具体根据用地报批时所需指标和规模、实际交付时住宅、商业商务用途构成比例等最终确定。 

改造规划： 改造范围内规划总用地面积22.8696公顷(含九年一贯制学校4.1090公顷)，计算容积率总建筑面积103.8290万平方米。改造范围内公共配套服务设施建筑面积9.6276万平方米。 

开发建设时序： 项目整体实施改造、一次性搬迁。结合土地整备实际情况，分期报批，分期建设，优先建设复建安置区及公配设施。

▼改造范围控制性详细规划示意图▼

其实，对于石滩南坣村改造已早端倪。在今年7月17日该旧改项目就早早公布了期片区规划修改征询意见公示了。

公示图于此次正式批复别无二样，无论是复建位置还是新建道路的规划。

与此同时，批复方案和之前流出的规划图也十分相近。

尊重现状村落的山水格局，以风水塘、祠堂、学校、社区服务中心为核心空间格局，通过以一条公共慢性路径，串联这东西两个组团。

 群星村规划成果正式通告 

 广州地铁20号线群星站靠近村民回迁房 

除此之外，群星村今日也对片区控制性详细规划的成果也进行了通告。这将意味着，村名一旦签字确认改造，基本就是按照这个方案去完成对旧村的拆迁和建设。

附件1：

附件2：

群星片区控制规划

审批单位∶广州市人民政府

批准时间∶2020年10月10日

批准文号∶穗府增规划资源审〔2020〕11号

用地位置∶项目位于新塘镇中心城区南部，东至解放南路，北至新塘大道，西靠白江村和东洲村，南至东江，包括GB0582和GB0583两个管理单元，总用地面积为213.96公顷。

批准内容∶原则同意《广州市增城区新塘镇群星片区控制性详细规划》。

具体内容如下∶

一、功能定位新塘现代商贸中心、岭南文化体验区、东江魅力宜居新城、都市繁华生活商圈。

二、空间结构规划形成"双心、双轴、五区"。

双心∶地区（镇级）商业中心和片区公共服务中心;双轴∶商业商务轴和片区生活服务轴;五区∶生态文化居住区、商业商务区、岭南文化体验区、滨江居住片区和滨江体育文化休闲区。

三、土地利用规划与开发规模规划

区城乡总用地面积为213.96公顷，建设用地面积为192.04公顷，非建设用地面积为21.93公顷（含水域21.20公顷，农林用地0.73公顷），规划总建筑面积约504.34万平方米，规划居住建筑面积约300万平方米，规划总人口约9.6万人，绿地与广场用地总面积为27.09公顷。

四、公共服务设施规划规划

共设置180处公服设施，包括区域统筹级2处、街道级33处、居委级145处。

（1）教育设施∶新建高中、九年一贯制学校、初中各1所，小学4所，幼儿园7处;

（2）医疗卫生设施∶新建社区卫生服务中心1处;

（3）社会福利设施∶新建老人福利院1处、社区日间照料中心7处和托儿所6处;

（4）行政管理设施∶新增街道办事处、综合信访维稳中心、综合管理用房、政务服务中心、派出所各1处，社区居委会5处和社区议事厅4处;

（5）服务设施∶新增家庭综合服务中心1处，社区服务站7处，星光老年之家8处和物业管理35处;

（6）文化、体育、公园∶新建图书馆、青少年活动中心、社区体育中心、社区公园各1处，文化室8处，居民健身场所9处和小区游园21处;

（7）商业服务设施∶新增肉菜市场2处;

（8）市政公用设施∶新增邮政所、垃圾压缩站各1处，110KV变电站2处，垃圾收集站8处，再生资源回收点6处和公共厕所13处。

五、道路交通规划

（1）道路系统方面∶规划城市道路网密度为11.60km/km²，打造"两横两纵"的主干路网体系和"两横三纵"的次干路网体系;

（2）轨道交通方面∶包括穗深城际、规划地铁20号线和有轨电车线路ZC6;

（3）交通设施方面∶规划6处公交首末站，面积共计22300平方米;5处社会停车场，公共停车位共计670泊;以及1处加油加气站。

六、绿地与开敞空间

（1）公园绿地面积为22.28公顷，防护绿地面积为4.41公顷，广场用地面积为0.41 公顷;

（2）群星片区中轴公园绿地预控50米，河涌水系两侧公园绿地预控20-25米，滨江绿地打造为全民开放的生态文化休闲空间;

（3）规划打造T字型"城市客厅"开放空间，集聚公共配套。南北向以社区服务为主，形成生活轴线;东西向以城市商业商务服务为主，形成商业轴线。

▼附件3，高清图点击查看大图▼

对此，各位街坊对以上两个村的旧改规划有什么看法呢？欢迎在留言区评论。

来自：增城房产