广州公寓市场需求稳步回归,成交全面回暖

市场概况：供应创近7年新低，成交同比上涨66%

2019年受商业项目开发建设放缓影响，广州公寓市场供应创近7年新低，为16710套85万㎡，同比跌26%，仅为2017年的一半。不过受2018年底“1219商服政策”利好影响，2019广州公寓市场成交反弹，成交28469套156万㎡，同比上涨66%。

月度走势：去库存周期逐渐下降至合理区间

除2月春节外，其余月份广州公寓成交量均破十万方。公寓去库存周期也由2018年底“1219商服政策”出台前的20.4个月，逐渐下降至9.0个月。

区域表现：成交全面回暖，热点板块大增

2019年外围主力四区的公寓供应总量约占全市的6成，但同比减少48%。全年仅30个项目获得公寓批售，除花都区时代云港、黄埔区合景天峻供应超过1000套外，其余项目供应货量大多集中在300-500套之间。

成交方面，2019年除越秀区成交缩减外，其余十区公寓交易升温。其中，黄埔区公寓成交重回6000套，番禺区保持4000套以上，南沙、花都、荔湾、从化区的成交更是刷新近4年记录，其余区域的公寓交易也均录得大幅度增长。

2019年公寓成交热点板块增加至21个，约为去年的两倍。除传统热点板块外，花都区府、大沙地、开发区、进港大道、新塘、智慧城6个板块的新货供应增加，成交活跃度较去年提升明显。

市场分析：多举措利好，带动市场需求稳步回归

据广州中原研究发展部监测，2019年广州公寓市场全面回暖，主要归结为三方面原因：

一、2018年底商服调控政策的合理松绑

二、“商改租”支持力度大，公寓持有运营的操作空间提高

2019年7月广州出台商改租新政，12月六部委发文规范住房租赁市场。这些新政明确了“商改租”的使用范围及细化条件、保障各方权益,有利于进一步促进“商改租”落地，亦大大提高了公寓持有运营的操作空间。

三、外围产业聚集显著，公寓市场供需活跃

此外，产业引进同样是支撑公寓市场供需的重要因素。2019年广州市产业重点建设项目共计242个，计划投资额为1107.74亿元，占总项目数、总投资额的比重分别40.9%和35.9%。其中，黄埔建设的产业重点项目最多，番禺、花都、南沙分别以22个位列第二梯度。

以上四个区域产业聚集显著，人口导入量大，潜在的商住需求也较大，故公寓市场供需活跃。2019年广州公寓市场成交TOP20项目中，共有14个项目分布在这些重点产业区域。

来源：广州中原研究发展部