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恭喜你喜提一份《广州地区村“留用地”的开发模式》

约法 2018-09-03 21:03:35

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【城市更新专栏】——广东广悦律师事务所重磅推出的关于广州城市更新法律服务的相关专栏,由房地产与建设工程一部、城市更新研发中心长期研究总结,内容主要包括较新城市更新政策解读、城市更新项目经验介绍、城市更新区际对比研究、城市更新疑难问题解决、类城市更新文章。【城市更新法律服务】——广东广悦律师事务所长

【城市更新专栏】——广东广悦律师事务所重磅推出的关于广州城市更新法律服务的相关专栏，由房地产与建设工程一部、城市更新研发中心长期研究总结，内容主要包括较新城市更新政策解读、城市更新项目经验介绍、城市更新区际对比研究、城市更新疑难问题解决、类城市更新文章。

【城市更新法律服务】——广东广悦律师事务所长年专注于城市更新法律服务，是城市更新领域服务项目最多、经验最丰富的律师事务所。曾参与广州市天河区：石牌村、潭村、员村、岑村、程界东村、程界西村、金融城、智慧城；荔湾区：河沙村、西郊村、坦尾村；海珠区：沥滘村、琶洲村；黄埔区：火村、刘村、燕塘村；增城区：简村；从化区：元洲岗村等城中村改造项目，均以专业、精准的法律服务，实现项目的和谐改造，获得客户的一致好评。

王晓蕾

广东广悦律师事务所

房地产与建设工程部 | 高级顾问

彭鹏

广东广悦律师事务所

房地产与建设工程部 | 研究员

引言

小暑

“留用地”是扶持被征地农民发展集体经济的一项安置措施，该制度于上世纪80年代最早出现在深圳地区，近20年来，在广东、浙江、福建、上海及江苏等地得到了广泛实践。村集体经济组织（下文称“村集体”）在城镇化过程中利用留用地进行与城市功能相关的开发建设，与城市一同分享城镇化收益。在城镇化过程中，相较于传统征地的货币补偿，留用地安置方式不仅保留了村集体的建设用地使用权，更为重要的是能够给村民带来了长久稳定的收入，得到了村民的广泛认可。

目前广州留用地总指标规模将近10万亩，主要集中在花都、番禺、白云、南沙和开发区。“留用地”作为法律概念，是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地。留用地的使用权及其收益全部归村集体所有。

Part.1

广州地区村“留用地”的法规政策

Part.2

村“留用地”的传统开发模式

1、出租土地

村集体将留用地出租予他方，以收取土地租金营利。实践中承租人多将土地作为停车场使用，或上盖简单棚屋作为厂房再出租。此种开发模式是较为原始的状态，通常是村集体缺乏经济实力且留用地区位条件较差，租金收益稳定但收益较低。

2、出租物业

村集体将留用地上盖物业出租予他方，收取租金营利。产业类型多以汽车机械设备及零配件销售、较小规模的物流仓储为主。此种模式较之出租土地收益略高，但仍较为粗放。

3、合作开发

村集体以土地作股，开发商以资金作股，双方协议根据土地价格和建筑成本分得相应物业产权，再统一经营和分别出租获取收益。产业类型多为百货销售、电子零配件及家用电器销售、室内装修材料销售、建材销售。

4、自主经营

村集体对留用地自行投资开发建设商铺用房、物流厂房、仓储库房等，并自我经营和管理，以维持集体成员的长期利益和保障目的。此种模式村集体可以自行掌握项目内容和收益，但对村集体的经济实力和项目开发专业知识要求较高。

传统模式下，留用地的利用较为低效，在土地资源日益匮乏的今天，如何高效的利用存量用地，已成为政府和社会的共同课题。广州作为一线城市，在增量用地不足的情况下，越来越将城市发展的重点转向存量用地，特别是农村存量用地的高效利用。在此背景下，“集体建设用地使用权流转”、“物业+货币”等新型留用地开发模式应运而生。

Part.3

村“留用地”的新型开发模式

1、政府统租

在留用地集中安置或置换的前提下，由政府出面注资组建企业，租用集中留用地，各村按占地比例发放租金分红。由组建的企业负责土地开发、招商和运营，在约定期满后将土地及附属物业返还给村集体。政府统租的留用地较为集中，且规模较大，政府统一协调建设并以公信力背书可以吸引更多、更优质的企业进驻，发挥大规模效应。缺点是政府投入较多，缺乏市场化运作，运营主体的积极性不够，往往导致盈利能力的欠缺。

2、集体建设用地使用权流转

村集体将用地性质为集体建设用地留用地的使用权挂牌出让，村集体获得一次性使用权出让金、一定比例的配建物业产权和受让方对配建物业的经营使用费，受让方则获得留用地使用权（工业50年、商业40年）、自有物业产权以及村集体配建物业的经营收益。此种方式需符合《广州市农村集体资产交易管理办法》和《广州市集体建设用地使用权流转管理办法》的相关规定。

“白云汇”项目就是此种模式最为典型的成功案例，白云汇广场地块本是马务村经济合作社的经济发展留用地，占地2万平方米，建成后总体量达10万平方米。该项目宣称为广州首宗集体建设用地使用权流转项目，实现了政府、企业、村民的多方共赢。

3、物业+货币

政府收储国有性质的留用地进行土地出让拍卖，扣除垫付账目后，将土地出让金的一部分存入村集体公共账户，其余部分用于村集体购买或置换土地附属物业。此种开发方式需规划用途为商业或住宅的国有性质留用地产权清晰，可以分割。在保障村集体购买商业物业的基础上，企业可以灵活开发多业态项目。产业类型以金融保险业、信息服务业和商务服务业为主，表现形式多为大型商业综合体。

开发区科学城萝岗村项目就是该模式下较为典型的案例，该村留用地共8.26公顷，按城市规划，居住用地为2. 96公顷(容积率2.98)，商业用地为5.29公顷(容积率4.0)，由区政府以300万元/公顷的价格收储并重新出让，所产生的土地出让金扣除政府收储成本以外，其余部分全额返还给村集体，村集体与土地受让人签订协议，这些收入置换成为总物业量的40%。该项目使政府可按城市规划实施用地功能，并可以解决市场上的居住、商业用地需求问题;村集体不仅获得300万元/公顷的现金收益，同时获得12万平方米的物业；土地受让人实际支付的地价实际为居住楼面地价为5720元/㎡，商业楼面地价4367元/㎡，与科学城该区位的市场价基本相符。