广州楼市:注意,这些投资误区不得不避

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔你好：请教你一个问题、我是外地户口、有5年社保、广州首套、想在广州买一套房、目前区位锁定天河、渔珠、以及海珠南洲版块、自住加投资、目前有三个盘有意向：一个富力南驰的95或113户型、金地天河峯睿的95户型、海珠的中海观澜府100户型、你有什么建议吗？谢谢

回答：你好。富力南驰富颐华庭，地铁较远，周围配套一般，学位不确定，可能的优势只剩下离天河近，通过护林路、广园路瞬间抵达天河；金地天河峯睿四面被高速包围，发展受限；最近中海观澜府也是挺热的，江景房，旧区改造，商场配套和地铁在建，盘子小，旧改是有很大不确定性的，且周期长，另外北处270多米有骨灰楼，介意的注意回避；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔，知识城绿地城3 全能买吗？纯投资。

回答：你好。绿地城可以买

提问：你好，广叔，我在番禺新造地铁站附近上班，工作稳定，现买首套房，首房首贷，总价预算300到350万，希望买的地方离上班比较近，小三房，最近看了亚运城，珠江大家庭，和雅居乐，时代倾城，还有万博附近，雅居乐剑桥汇有一套一楼的两房，户主自己改成了复式得四房，不知是否可选，价格上比较合适的有亚运城和时代倾城，不知道该怎么选，请您指教

回答：你好。亚运城自住还可以，投资由于供应较大，涨幅会有点慢；大家庭花园可考虑；雅居乐可考虑；时代倾城位置较偏，不建议；雅居乐剑桥汇可考虑；300-350还可看下具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔，本人户口广州，现有番禺金山谷住宅110平一套（贷款已付清，抵押贷款200），商办公寓3套（全款已付，40平*3），小孩16岁，本人公司因疫情影响，业务停顿，转型中，老婆收入2w，还有广州房票一张，目前手头子弹400+DY贷200，请问如以投资为主，兼顾流动性，资金使用效率！用多少资金，类型，楼盘，贷款方式？如考虑自住兼投资，又该如何？目前考虑板块番禺万博，琶洲万盛园，天河东圃鱼珠，黄埔科学城，哪个更具保值增值潜力？多谢

回答：你好，钱多就去高大上的地方，比如珠江新城，天河公园，琶洲 钱少的话就去番禺广场，万博，科学城之类的 中间价位就是鱼珠老黄埔金融城一带了 不同的板块价格体系不一样。比如800的总价，就应该放在市中心如天河公园琶洲金融城越秀学位房一带，如果放在番禺万博就成了错配了。 800万的房子一涨起码到1000万了，过了千万的房子也就市中心区才比较多人接盘。 目前而言，万博科学城老黄埔金融城琶洲鱼珠天河公园一带都是热门板块。这些板块只可能选贵了不可能错 考虑自住+投资，这几个板块，建议优先琶洲。 琶洲本区域来讲，如果偏自住多一些，那么可以选择万盛围那个小区域，650万总价起步（除了雅郡的个别户型）除外 琶洲区域来讲，如果偏投资多一些，琶洲中区和西区的可以投，那么就要对居住体验感和舒适度不要有要求，看入市价格而已，琶洲电商起来后，最受益的就是西区这些住宅小区

提问：你好广叔，目前坐标佛山，广州户口，女儿才毕业，考了体制内校招公务员，广州越秀区工作 我马上到退休年龄要办退休手续了，8年签离异时房子在开发区前夫单位分的。我工作在越秀区 女儿高中在荔湾区 就没住开发去房子 卖了后2015年在佛山三山新城买了一套109平米的三房 有贷款6000多每月 目前还有10年的贷款期间 目前女儿毕业在机关工作 排名前列年培训 月薪不到1万 我退休4000多 还有一份兼职 房子月供不是问题

目前手上有100资金 想在广州买一套2房 自住养老 我和女儿名下广州都没房子 可接受月供6000左右的 请指教该怎么选择 哪里的房子自住投资更好 如果用女儿的名字买 公积金没法贷款 不想用我名字买 因为我目前二婚的先生脑出血昏迷状态 他有一个女儿 会牵扯很多问题 我们这种情况 该怎么办呢 很是焦虑 请广叔指点迷津 感谢。

回答：你好，你的情况一定要用你的女儿名义买较好，哪怕不能公积金贷款，走商贷。这样以后会少很多麻烦。子弹100左右，广州当前最有价值的区域就是黄埔和番禺，如果一定要优中选优，黄埔价值更大。再往外走，就是广州的远郊四区，花都、从化、增城和南沙。

国内所有的一二线大城市，远郊都是极难被辐射的，包括北京、上海、天津等等。主要是城市面积太大，经济体量又有限，中心区存在外溢半径，最多辐射到近郊，远郊很难到达。所以这一轮上涨中，花都的涨幅并不可观。广州买房是一定要快的，不能等。广州现在是全面普涨，上海是局部开始涨。黄埔和番禺最有价值的位置详见内部分享。

提问：你好广叔，亲戚刚拿了广州户口，希望在广州购房，并将小孩转广州就读初中，首付最多70-80万，月供能承受8000，不自住，纯投资，求推荐。

回答：你好，老黄埔+番禺两个大片区选择一下，推进几个区域板块： 老黄埔：大沙东、文冲附近的，裕丰围双地铁附近 番禺：市桥板块、番禺广场板块

提问：你好广叔，我和老婆均是深户，年收入在50万左右。目前在深圳坪山万科已有一套4房，但购置首套房时操作不当，使用了两人的购房资格且共同贷款。询问多个中介，目前是7成首付购房。目前手头有150万左右（未借信用贷等），想购置二套房作为投资，预计可以买220-230万左右的房子，选来选去，看中了大运边缘的“中海康城国际”（两房，48平，学位差，地铁2年后开通），或是“乐城the town”（两房48平，近地铁，学位好、噪音大）。也有人推荐，咬牙上一套坪山万科金域东郡的小三房（270万）。麻烦广叔看下哪个相对较好，或是还有什么更好的建议。谢谢

回答：你好，只有一套深房的话，你们应该还有个三成或者五成名额的。上车房噪音学位都不是问题，地铁很关键，能够买中心区就不要买边缘位置，万科>乐城>康城，不过270这个总价买三房怕是买不到了，坪山实验涨了不少，二期75三房成交到350了。

提问：你好广叔，去年出掉了太古城一套小房，想在南山或福田投资一套三房，预算一千到一千五百万间，年前一直关注福田的天建天骄和南山华润城四期，估计都在年中入市，选择哪个或者有更好的吗？谢谢

回答：你好，这2个盘对比，投资+自住，优选华润城，天建天骄地段还不错，小学为荔园分校，初中福田科技中学一般，一般看学位是初中或者双学位，这可能也是楼盘不做小户型炒学位的原因； 景田大环境不好，周围比较破，景观一般。但是属于整个福田少有的大花园社区，稀缺。自住还不错，但是投资未来涨幅随大势。 华润四期位置不如前面几期，但是价格倒挂很多，依然值得买。

提问：您好广叔，本人深户首套，目前手上150万左右现金，可以凑到200万左右，可以接受1.4万左右的月供。本人在福田保税区上班，无奈这边的房价太高，无法上车。从投资的角度考虑，3到5年周期，全市范围内有什么房子推荐的吗。本来想考虑光明的打新，不过现在那边已经涨到6万多，现在入手有点怕高位接盘。目前也有考虑打新沙井海岸城，您可以是否值得认筹打新？另外总价500万左右的二手房，我看到你有推荐西乡坂田。请问一下上涨的逻辑是什么，能够跑赢大盘吗？另外有其他的房子也可以推荐一下，新盘和二手房都可以。请广叔有空回复一下，万分感谢。

回答：你好。可以打新沙井海岸城。西乡板块主要是承接南山宝中的外溢，刚需买不起就到这个板块来上车。坂田则是有规划利好，能通勤福田。这些片区目的跑不赢，但能跟涨，跟上大盘即可。这个总价还可看下上塘。

提问：你好广叔，本人现在首房首贷，深圳社保连续满五，在车公庙上班，单身。首期款165W，年收入45W。想买套500W以内两房自住，但也希望后续有一定的增值空间。目前看过龙华的美丽365花园和坂田的万科四季花城。365有两套76平总价450W，房子朝向、采光、得房率各方面还比较满意，但近期涨幅有点大。不知道后续的潜力空间会如何？清湖和坂田未来哪一片更有发展前景？另外，我目前预算和需求您还有其他的建议么，比如考虑其他片区的二手房，或打新？谢谢！

回答：你好。美丽365花园，花园社区，近地铁清湖站，由于总价低，500能买个3房了，很受刚需欢迎。四季花城楼龄偏老，小低层为主，建筑风格以前很受欢迎，现在的小年轻品味有所改变。这个价位不建议打新。坂田发展更好，清湖一带多是工业厂房，通勤方面也没有太大优势

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