广州楼市:黄埔纯投资选哪里板块好?内行人:无非这几个

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔你好！我们现住科学城保利香雪山，一孩在对面保利罗兰上一年级，二孩本小区幼儿园。每天接送麻烦。现想再买套房投资或者自住。1.如果纯投资选哪里板块好？ 如果自住兼投资考虑得就比较纠结。预算1000万，又想带花园又想较好有学位。看了中海誉城的联排，绿地杉禾田叠墅，龙湖叠墅，长岭居五矿叠墅。2.大的区域是长岭居还是中海这边板块好？3.绿地杉禾田有小区内的广附小学和中学，比较有意向考虑。4.叠墅适合投资吗？5.绿地怎么样？

回答：你好。

1、叠墅自住不错的，投资不如普通住宅。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

2、中海这边好

3、绿地杉禾田不太行，主要的问题是交通问题，周围还很荒凉，自住+改善不如中海；至于广附，虽然是有一定的优势，但还是不要抱太大的期望

提问：广叔好，中山马鞍岛和广州南沙买房，哪个更有投资价值？

回答：你好。短期考虑马鞍岛，中长期考虑南沙

提问：广叔，您好。想在车坡/东圃/三溪地铁站和鱼珠地铁站附近买房，二手希望楼龄在8年以内，或者一手的新房，小3房，投资性质为主。请问有那些盘比较有潜力，也比较近地铁站。预算总房价500w左右。

大沙地/大沙冲/文冲地铁站附近的一手楼是否比鱼珠差很多？如差不多，那些楼盘比较推荐？谢谢

回答：你好。8年内选择不多；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。大沙地/大沙冲/文冲有鱼珠辐射利好，也可考虑。

提问：你好，房叔。我刚加入星球。有个问题想问下。我们夫妻广州户口，现有黄埔香雪公馆94方的纯南向一套，还有公积金贷款未清（约65万），商贷已经提前还清了。因为老黄埔房子拆迁，目前租在附近横沙回迁房里居住。因为我们上班都在天河，越秀五羊附近上班，加上儿子找人照顾，所以没有住在香雪公馆那边。目前香雪公馆出租，租金互补。本人小孩将近3岁，考虑到小学学位。我们想卖掉萝岗香雪公馆的房子，入手天河北的二手房，那边学位是华阳小学，但是天河北的房价较贵，现在不断在涨。而萝岗香雪公馆最近出手好像没跟涨。之前卖到410，420，最近好像很抢手。感觉可以升到475。房子今年5月租约到期，到时候是不是可以考虑置换了。我有几个问题：1，现在置换还是等到租约到期才置换。2，大概什么时候萝岗香雪公馆的房子什么时候转手才是较佳的。3。天河北的房子预算630-650，考虑到香雪的房子能出手450左右，我预计还有250万的贷款，请问我们两个可以贷到250的贷款吗？我们夫妻两年收入预计40万。

回答：你好。

1、现在置换容易踏空，可以加按，然后一边买一边卖。

2、建议两三个月后再看看

3、名下无房，有贷款记录可以5成。

提问：你好广叔，在广州番禺，亚运城天韵这个盘怎么样？首付只能凑100万以内。亚运城是一个好的投资小区吗?

回答：你好，亚运城其实不是一个好的投资小区：

1、亚运城在区域板块上跟广州市的其他区域板块之间的联系很少，基本上属于"孤岛"区域，这样客户的自然外溢、地缘属性发展等因素就比较弱，甚至就没有规律;

2、未来土地供应和"对手盘"太多，看到沿着亚运大道沿线一望无际的未来土地，就可想而知要想把这些地方都填满人，得需要多长时间和时日，未来的变数太多;

3、亚运城"飞地′的属性，往西9公里到番禺广场、往北12公里达到科创新城(思科)这些未来可能成为"引擎"的地方确实太远了。

4、也许3号线东沿线会对亚运城是利好，但可能会把人从亚运城拉到番禺广场来，反而变向利好了番禺广场，因为番禺广场是城区。

如果，你注重学位、关心居住环境，其实还不错，生活配套也在慢慢的起来，仅此而已。

提问：你好广叔，惠州龙光城有一套别墅，深圳购置了麒麟公馆，小孩一岁多了，想要未来有一个比较好的学校较好离家近一点，不知道是卖可别墅在南山在投资一套小的学位房好还是博一下深圳扩容的红利继续持有龙光城别墅好呢？

回答：你好，买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉，还占用了名额和资金，错失了买深圳的机会。 买惠州较大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。 惠州房价眼看离深圳越来越远，未来想再置换深圳很难了。 建议出手惠州，置换南山。

提问：您好，广叔，一直关注黄埔，目前较高只能承受总价280w的房产，有快两岁的宝宝，要考虑宝宝以后上学问题，但不想买村小楼盘，是不是只能买两房一个选择了？广叔可否给点推荐楼盘呢？期待广叔翻牌，谢谢哦！

回答：你好，280万总价，肯定是买不了：电梯花园社区，带学位的三房了。我觉得两个选择：要不直接买小两房带学位，要不买楼梯楼三房带学位。我个人倾向于前者 但是，你问了问题广叔，我是觉得宝宝2岁其实还有4年的时间才上小学，这一套不妨直接以投资的目的来买，至少也要以投资+自住的目的来买，如果调整为这个思路的话，那么你的选筹就一定是： 电梯次新 近地铁 三房

提问：你好广叔，19年12月在大族云峰买了个3房，贷款7成，目前家庭名下两套房，另外一套在罗湖新天地名居，2房，16年底购买，基本没涨，贷款7成，目前自住，全家户口都在这套房子 黄贝岭的房子，感觉8号线开通，还有小区学校文锦中学被翠园中学收编，这两个点，不知有没有价格上涨可能 目前家庭年收入45万，月供3万，房贷外还有信用贷款45万，罗湖房子出手的话，可以回流130万，应该可以凑到150万首付，妹妹还有房票 之前很看好宝中，也看了光明，沙井，后来考虑自住，买了大族云峰，有点后悔了 您觉得我目前是按兵不动，还是把罗湖房子过段时间出售，希望您能指点一下

回答：你好， 长远看罗湖会跑输大势，可以置换到西部，但是现在部分楼盘正在虚高回调阶段，不建议盲目入手，能淘到降价笋盘再入手也能保证你的确定收益，更稳妥。 买卖可以同时进行

提问：你好广叔，目前在广州珠城上班，在以后也可能去琶洲，预算是1500万左右，考虑自住兼顾投资，看了万胜围和珠城，白云新城的龙湖天奕，比较纠结选哪个性价比高？

回答：你好，从地段保值增值和通勤角度，建议考虑万胜围和珠城。 而龙湖天奕是龙湖开发的首开楼盘，只适合财大气粗的纯消费行为，投资的话，不太建议 。首先产品的定位和客群定位，属于小众群体，对于主流需求客户不太合适，现在买入的话未来出手不太容易。其次广州大的发展方向是东进南拓， 这个盘不在广州区域发展方向上，未来升值潜力有限。这个预算建议优选珠心东区 ，另外还可以考虑选择不是超豪宅类的的产品，比如金碧华府之类的。

提问：您好，广叔！最近看中两个房，一个新房三房100平左右，另一个是2005年建次新房120平，两个房预算总价差不多，比较纠结选哪个比较好。

回答：你好，建议选择新房三房的100平，因为如今的户型设计理念跟以前不太一样了，很多的次新房，特别是2000年到2005年左右的次新房的120平米，虽然面积大，但是整个功能性其实并没有很好的利用特别是很多的卧室，开间做到4米，这其实对于购房者来说，完全是面积浪费，其实就是因为当初的设计理念或当中的房价导致了整个一个设计产品是这样的一个情况的，所以对于整体的舒适性功能性而言，100平米现在的三房并不会比以前的120平米次新房要差.另外如果同等价位选择新房，不管是首付也好，各种税费也好，它的成本会更低。当然也需要考虑的是新房的交房周期可能会更久，中间会产生一定的居住成本，而这一点是需要考虑，但是如果其他都不考虑，比较推荐于新房的三房100平米，而且目前的新房三房它都有装修的装修体系的升级对于家庭居住空间的利用也是很大的提升。

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