广州楼市:黄埔和新塘,买房投资哪个更适合?

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提问：广叔您好！请问黄埔时代天境（开盘卖4万，离地铁1.5公里，自配小学和幼儿园）与新塘品秀星图（卖2.7万，地铁上盖，华师附小），从投资角度，这两个盘选哪个更适合？谢谢。

回答：你好。建议考虑时代天境，地段价值更大一些；品秀星图未来涨的慢。

提问：广叔好，我目前想在广州买房，广州集体户口。需求为，三房以上，总价500万的样子，有好一点的学位，目前想买黄埔科学城，或者天河东，最后选番禺，一二手均可，请问应该怎么买？有什么楼盘推荐没有？

回答：你好。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，海珠半岛花园一期，南北通透，小三房，主卧望江；90方，500万；黄埔金逸雅苑，南向，两房，有点望江，86方，406万；纯投资，5年周期，如果是您，您会选哪个？

回答：你好。选海珠半岛花园，稀缺江景，未来还有地铁利好。

提问：广叔你好，新人首问，目前广州有房有贷，投资为主，想买万博，400左右的房子，看了雅居乐，锦绣香江，华南碧桂园。烦请排序推荐

回答：你好。万博不错的，我的看法是：雅居乐、锦绣香江、华南碧桂园 这样选。

提问：广叔你好，我去年9月买入了东莞星城翠珑湾4期137平顶层3.8m层高，单价2.9，现在想卖了入深圳西案官邸一套51.7平的小两居，单价11w9，请问这样划算吗？我看其他的房源都挂16.5w一平了。然后东莞星城翠珑湾的房子，要怎么做才能尽快脱手？

回答：你好，西岸官邸单价11万+可以考虑，较新成交价在12-14.5万左右。 东莞卖房技巧： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂中介。 较好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

提问：你好广叔，想请教下您的看法，深圳先进学位买不起，福外南和学府的一室学位房哪个更具投资价值？学府感觉成绩中等，福外南又还没出过成绩，这种情况下，更看好哪个学校？

回答：你好，学位房，包含了学票和房子。先说学票，目前福外南没有成绩，还属于炒作阶段。学府属于南二外集团，成绩中等稳定。要说这两个学校有没有太大的区别，我觉得没有。自用学位房，要买强势学位。何为强势，就是在一个区域，甚至于在整个深圳，叫的上名字。

其次，学校本身不是关键，生源才是关键。再说房子，这样的单间或一房，也就不要纠结房子了，你买的不是房子，只是一个学票而已。最后，还要比地段，一个属于福田洼地保税区，一个属于南山洼地南山中心。南山有更强的产业，保税区有炒的火热的河套。深圳投资买房建议，详见内部分享。

提问：你好广叔，90万首付，纯自住，首房首贷。家里有老人小孩，考虑配套好一点的，近地铁或有地铁规划的小三房。由于预算有限只能考虑龙岗和坪山，新房看了林语轩，怡瑞达乐郡，凤凰公馆，中骏云景府。感觉选择面很小，目前比较倾向中骏云景府。请问广叔，1.这几个盘广叔更倾向哪个？2.是否要再等等金九银十其他新盘入市还是直接上车？3.二手房是否值得考虑，哪个片区较好？

回答：你好，正弘林语轩-距离地铁过于遥远，只有单栋楼，pass怡瑞达乐郡-距离地铁过于遥远，只有单栋楼，pass碧桂园凤凰公馆-距离地铁过于遥远，但价格够低、不算天坑中骏云景府-距离地铁过于遥远，好在还有花园社区，不算坑但你这拖家带口的，买个几乎没有任何配套的期房，感觉还不如大运、龙中淘淘300w以内的二手三房呢，也有很多符合你预算的选择，并且地段更好。带你看这些新房的中介手黑，这些返佣都很高。

提问：你好广叔，我去年11月深圳去豪宅税后在南山前海买入一套，目前市场成交价涨了约35%，715新政前在南山前海又定了一套900万三房（比市场价便宜近100万），已网签，原本想配婚买入，现在不确定能不能办了，又有点担心这个片区会横盘两三年，月供会把利润吃掉，我目前有三种选择：1、转售他人；2、换一个五成首付的人代持；3、继续想办法配婚破限购；如何选？如果坚持配婚，你们可以提供资源吗？谢谢

回答：你好，新政之后，前海南是我们认为要横盘的片区，尤其是诺德，因为居住属性弱，炒家太多。 同样要回调的片区还有沙井和光明，大家记住一点，炒作期追逐概念，横盘期回归居住。 再说你这套，900万三房，应该还能扛过排名前列波调整，不过你现在的较大问题，不是前海横不横盘，月供会不会吃掉利润，而是你原本没有资格。 新政前有很多操作空间，现在基本都被堵死了。 转售他人不是你想转就能转，除非你和卖家签了主体转让协议，同时还要找到接盘人； 婚票现在行不通了，一是找不到，二是要把房子放到对方名下； 代持同样需要卖家配合，总之条条路都难走。

提问：广叔，如果考虑在布吉片区置业，尚水天成这个小区您怎么看？

回答：你好，尚水天成，在上下水径这边已经算是楼龄较新、性价比很高的楼盘了。比隔壁的万科麓城，不论是单价，还是总价都要低，还更新。我认为自住+长持是可以的。只可惜这个地段拖后腿的楼盘太多了，而且老旧住宅比较多，后劲有限。布吉的旧改是以10-20年的周期来计算的，要么耐心等待，要么选择其他的版块。

提问：你好广叔，现金1000w，在坂田佳兆业城市广场无贷款的152平大户型，年入税后约150w。希望入手一套自住，以及一套投资（想置换当前这一套）。自住的话，喜欢大平层，居住环境好一点，带稍好点的学位。生意原因跑松山湖和坂田，有通勤需求。投资就考虑升值保值需求了。请问广叔老师有何操作建议，谢谢！

回答：你好，坂田自住比较推荐深实验的盘信义嘉御山、佳兆业城广场都还不错。但是投资上看，如果能接受投住分离，建议1000万优选南山，次选宝安。可以考虑的参考选筹：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，现在想买一套投资为主+居住的房子，看过你的一些分析，如果现在选择宝中，天悦龙庭，幸福海岸，第五大道，尚都花园那一带，还有投资的价值吗？谢谢

回答：会员你好！宝中的天花板不如南山，优先考虑前海，想象空间更大。具体参见会员内部分享！

提问：你好广叔，2021年广州楼市重点应该关注哪些区域?现在的楼市情况适不适合上车？

回答：你好，2021年广州楼市重点应该在供应量较为充足的增城、黄埔与南沙板块。黄埔由于人才购房政策利好、旧改推进新房供应充足，也成为2020年广州楼市热门区域，其中刚需热门板块知识城板块价格2.3万/㎡起，发展较为成熟的老黄埔区以及科学城板块价格4.8-5万/㎡。二手房市场也有所回暖，天河、海珠与越秀等核心区域二手房价格涨幅较大，珠海新城领涨，成交量较多的楼盘主要集中在外围板块，番禺、黄埔等板块量价齐升，二手房改善三房户型热度较高。2021年楼市土地供应较为充足、人才虹吸能力强的区域未来楼市供应端与需求端都会增长。广州市银行利率目前稳定在4.65%，区域交通、教育资源优质丰富，而房价相对较低，加上较为充足的土地供应量，未来会吸引更多人才流入，2021年上半年楼市将仍处于热度较高的状态，对于购房者来说是个不错的上车机会。

提问：您好广叔，南山比较有投资潜力，价格低洼的估计是南头南油吧？福田呢？建议去哪些区域选筹呢？

回答：你好，从目前市场的交易偏好来看，南头南油虽然是价格洼地，但涨幅也整体弱于南山其他版块，跟它们的整体面貌、楼盘品质有很大关系，新移民宁愿选择更远更新、居住环境更好的楼盘，不太愿意去接盘南头南油的老大楼和楼梯房。 所以南山我们从板块上来说，应该尽量回避涨幅偏弱的南头南油，福田应该回避涨幅偏弱的福田南、福民、八卦岭等不具有学区价值的老旧楼盘。

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