临迁费发不出!工地将停摆!多条旧改村开始自救

进展缓慢，多条旧改村求转“新模式”。

近日，黄埔墩头基经联社发布了一封“致全体村民的信”，直接指出：项目现行“合作改造”模式，因金融政策调整，不仅无法获得后续贷款，连保证金也快用完了。若再无新资金注入，工地将被迫停摆，临迁费也将停发。

这封信，绕不开两个字：缺钱。继续固守原有路径，所有人最终要共同面对项目停滞、甚至烂尾的局面。转向由政府主导的“依法征收、净地出让”新模式，已是眼下较好的自救之举，且须在7月22日至23日完成投票表决。

墩头基坐落于黄埔开发区西区，于2020年1月启动旧改；2023年引入广州高新区投资集团，改造方案顺利全票通过，一度推进迅猛。然而，受市场大环境深度调整的影响，该项目后续推进遭遇瓶颈，进展陷入迟滞。

这才有了这封直面困境、呼唤抉择的公开信，而新一轮意愿表决，也将成为决定墩头基未来走向的关键。

（墩头基旧村改造范围）

更值得深思的是，墩头基的困境，并非个案。

同在黄埔区的庙头经联社，亦发布公开信坦陈危机：从2026年1月开始，城投集团开始未能足额发放临迁费，动迁工作、建设工作都停滞不前。转城中村改造模式，是当前可行的出路之一。

墩头基、庙头纷纷谋求转模式的背后，是一批存量旧改项目集体寻找破局路径。公开资料显示，过去一年多，黄埔区已有近30个旧改项目着手由原来的市场化的“村企合作”，转向“政府收储、净地出让”新模式。

这是政策环境、行业周期、资金逻辑共同作用下的必然趋势。

当下，旧改“新”“旧”模式之间的核心差异，在于主导方和风险承担机制不同。

旧模式由开发商深度主导，企业自行投入资金、负责拆迁协商、补偿兑付、安置房建设等。市场上行周期，房企资金充裕，改造推进效率可观。

但近年来，房企资金链普遍承压，融资渠道收窄，旧改这种这种长周期、重投入、慢周转的项目，自然成为企业最先搁置的资产包袱。一旦企业现金流承压，风险会直接传导至村民。

而新模式由政府主导，采取“依法征收、净地出让”的方式：政府统筹征收补偿工作，完成土地整理形成净地之后，再对外公开出让土地，推进节奏更稳，公共配套也更有保障。

尤为关键的是，新模式既可以申请国家专项债资金，也能通过房票安置政策，有效疏导村民回迁需求，缓解集中建房的资金与时间压力。

对于这种新模式，部分村民也难免心存疑虑。其中最集中、最现实的一个问题便是：新的补偿标准，是否能达到当年开发商所许诺的水平？

回望旧改热潮阶段，部分开发商之所以敢于拿出优厚的补偿方案，背后依托的是房地产行业持续上行的预期。如今，市场环境改变，许多当年活跃在旧改一线的企业，自身正面临不小的经营压力，项目停滞、资金紧张的情况并不鲜见。

相比之下，新模式不赌预期，更侧重于在当前条件下，确保村民基本权益有制度保障，临迁费有稳定来源，安置房有持续推进。

墩头基公开信中有一段朴素却直击现实的表述：“如果大家选择观望和等待，无新资金投入，那项目就只能在原地停滞不前，大家也收不到临迁费。”这直接反映出项目当前所面临的现实资金约束。持续观望等待的成本，也是由每一个村民自己承担的。

（图源：致墩头基全体村民的一封信）

当然，新模式具体如何，还得看实际落地效果。黄埔区南湾村的成功实践，无疑为众多仍在探索中的旧改项目树立了标杆。

南湾村旧改在2025年底转为“依法征收、净地出让”新模式，由国企广开城发集团接手后，项目迎来实质性转机，改造推进节奏、村民权益保障逐步回归正轨。

项目转新模式后，首期约 24.1268 亿元专项资金已到位，资金专款专用；目前，复建首开区中F01地块、F03地块都在顺利施工建设中；临迁费已按新标准正常发放，发放时间已延续至2026年9月。看得见的工程进度、稳定持续的补助发放，远比各类口头承诺更有说服力。

（F01地块效果图，仅供参考）

说到底，旧改模式的转换，不是谁比谁更高明，而是市场周期变了，相关制度必须跟着变。

进入下半场，一切向“稳”看齐，把确定性还给每一位参与者。