广州首个区域性好房“以旧换新”落地南沙,能否进一步激活楼市?

据@南沙发布消息，广州首个区域性质好房“以旧换新”新政在近日南沙正式落地。

据了解，该活动以国企专属平台兜底提供五大核心优势，为购房者提供多重保障：

南沙推出广州首个区域性质的好房“以旧换新”，会对其区域楼市发展后续产生什么影响？大范围的“以旧换新”是否会在广州铺开？

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政策出台背景

南沙作为粤港澳大湾区的核心战略平台与高水平对外开放门户，承担着重要的产业导入和高端人才引进使命，基于克而瑞数据，南沙市场运行的严峻性和复杂性远超全市平均水平，推动地方性政策创新的最直接市场动因：

1、国家层面：“去库存”与“优化增量”成为主旋律 2024年中央政治局会议明确提出 “统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施” ，标志着政策重心正式转向存量盘活。

2、广州全市层面：2024年9月起，广州率先全面取消限购，楼市购买力得到进一步释放，随后，稳楼市与城市更新并举 ，大力推动 “三旧”改造，并在多个区试点推广“房票安置”模式。在此背景下，作为面临显著去化压力的外围区域，南沙推出集成式政策，既是落实上级部署的必然动作，也是主动抢抓政策机遇、破解自身困局的创新实践。

3、南沙层面：五大核心痛点倒逼系统性解决方案的推出：

（1）应对高库存压力：迫切需要强有力的干预手段来加速市场流通。克而瑞数据监测显示，截至2026年3月末南沙区库存面积161.8万㎡，同比减少3.02%，去化周期27.7个月，同比增长7.7个月。

（2）畅通置换链条：解决“卖旧难”问题，激活被阻滞的本地改善型需求。

（3）控制旧改成本与加快进程：创新性地将 “存量商品房置换”与“房票安置”相结合，允许村民将安置权益兑换为房票购买区内商品房，实现快速、经济且能留住本地消费的安置。

（4）完善住房保障体系：将收储的存量住房高效转化为保障性租赁住房或人才房，是补齐公共服务短板的有效捷径。

（5）支撑产城融合：稳定健康的房地产市场是吸引并留住产业人才、实现高质量发展的基础。

综上所述，南沙的“以旧换新”政策是一项深刻理解上级精神、精准把脉区域症结后推出的集成式创新。它不仅是应对当前市场波动的有效调控工具，更是着眼于城市长远发展、致力于重构房地产健康生态的系统性工程。

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南沙“以旧换新“政策

核心内容与目标

（一）核心内容：南沙区推行的住房“以旧换新”政策，是一项集成性、系统化的制度创新。其最核心的特征在于构建了 “国企收储+房票安置+旧改攻坚+保障房筹集”四位一体的综合推进机制。该模式旨在通过一套闭环运作体系，同步化解商品房去库存、降低旧改安

置成本以及补充保障性住房供应三大难题，实现了“一策多效”的政策协同。

该政策主要服务两类核心场景，精准覆盖不同群体的置换与安置需求：

相较于国内其他主流模式，南沙方案呈现出鲜明的集成性与系统性优势，具体差异如下表所示：

由此可见，南沙模式超越了单一的销售刺激逻辑，致力于解决房地产市场深层次的 “结构性错配” 问题，并将其与城市更新、民生保障的长远发展目标有机结合，其本质是通过政府主导的平台搭建一个安全、高效、多赢的资产转换通道。

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政策对南沙本地房地产市场的影响分析

作为一项集去库存、稳市场、促民生于一体的系统性政策，南沙区“四位一体”的“以旧换新”模式自2025年逐步落地以来，已对本地房地产市场的供需格局、价格走势、产品结构及各类市场主体产生了深远且多层次的影响。

3.1 供需两端重构：激活需求与优化供给并举

该政策通过精准疏通置换链条和有效转化存量需求，同时对供给侧进行结构性优化，成为撬动南沙市场走出低谷的关键支点。

（一）供给端迎来双重优化。通知指出，“以旧换新”房源涵盖122-266平米户型，一方面房企为了能够加入符合置换房源的名录，获得稳定的客户导流，更加注重开发符合改善型家庭主流需求的产品。另一方面，更具创新意义的是存量住房供给渠道的拓宽与优化。

（二）需求端三重来源被有效激活。“以旧换新”最直接的目的就是推动改善需求的进一步释放。一方面，官方提供确定的收储方案，彻底解决了困扰改善家庭的 “卖旧难”核心堵点，让有意愿升级居住条件的家庭能够安全、顺畅地启动置换程序。 另一方面，政策创新性地将大规模旧改产生的安置需求高效转化为商品房购买力。不仅如此，“以旧换新”通过与人才引进、公共服务等优惠叠加，政策有助于吸引并承接产业人才的新增置业需求。

克而瑞数据监测显示，2025年南沙商品住宅成交面积72.02万㎡ ，同比减少27.28%，按照半年度划分，2025年上半年南沙商品住宅成交面积32.25万㎡，下半年成交面积39.77万㎡，环比增长约23.4%。这一显著的增长发生在全年重要的政策落地节点之后——2025年6月南沙首批房票发放落地，紧接着2025年7月广隆村等项目推出存量商品房置换方案。成交数据的回升有力地说明了，在政策的综合作用下，市场信心得到修复，需求端已出现积极且明显的复苏迹象。

3.2深层次结构重塑：从产品升级到体系完善

该政策不仅着眼于短期成交量的提升，更深刻地促进了南沙房地产市场内在结构的系统性优化。

产品结构向改善型主导演进：市场重心将进一步向满足置换需求的改善型产品倾斜。100-144平方米的户型将成为未来供应和成交的绝对主力。产品的竞争焦点将从单纯的地段和价格，全面转向 “产品力”较量，绿色建筑、智慧社区、高品质物业等服务将成为新建项目的核心竞争力。

企业结构向头部国央企集中：由于政策执行涉及政府信用、资金安全和长期运营，由国央企或信誉良好的品牌房企开发的项目更容易通过审核，被纳入政府背书的置换房源名录，中小型民营房企的市场空间可能被进一步挤压。

区域结构内部分化加剧：政策带来的购买力将更集中地流向配套成熟、规划前景明朗的核心片区。明珠湾、蕉门河中心区等价值高地的新房去化速度会加快。反之，一些距离中心城区遥远、目前生活配套匮乏的板块，吸引力相对有限，区域间的市场表现差异将拉大。

住房体系结构迈向“双轨制”完善：这是南沙模式最具远见的贡献。通过系统性收储与转化机制，原本分散的存量住房被有效整合，转变为保障性租赁住房、人才房和安置房的稳定供应渠道。这使得南沙得以加速构建 “商品住房+保障性住房”双轨并行的多层次、全覆盖住房供应体系，满足从新市民到高层次人才的多元化居住需求。

整体来看，“以旧换新”政策重塑了市场各参与方的行为逻辑，带来了多方共赢的局面：

对购房者而言，无论是本地改善家庭还是旧改村民，都获得了前所未有的便利与实惠。国企收储解决了 “卖不掉”的后顾之忧，叠加各项税费减免和补贴，显著降低了置换的时间和财务成本，使得居住条件升级的路径变得清晰可行。

对房地产开发企业而言，机遇与挑战并存。一方面，入选置换房源名录的项目将获得一条稳定的客户来源和去化渠道，有助于加速资金回笼，改善现金流。另一方面，这也倒逼房企必须潜心研究真实改善需求，投入更多资源提升产品设计与建造品质，打造符合“好房子”标准的项目。

对地方政府而言，政策实现了“一石多鸟”的综合效益。最直接的是加快了商品住宅库存去化，有助于稳定区域房地产市场。同时，以市场化方式低成本、高效率地筹集了大量保障房和安置房房源，大幅减轻了政府在旧改安置和保障房建设方面的财政支出压力和建设管理负担。此外，通过住房政策的优化，增强了南沙对产业人才的吸引力。

对租赁群体而言，同样间接受益。国企收储的房源中相当一部分将作为保障性租赁住房投放市场，这直接增加了市场中低租金房源的供给量，有助于平抑整体租金水平，为新市民、青年人提供更多可负担的租住选择。

来源：克而瑞广佛区域