广州楼市:一把好牌为何被打的稀巴烂?看内行人怎么说

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提问：广叔你好，有珠江新城中海花城湾2房一套，想置换去保利天悦三房，哪里以后的增长空间比较大啊？

回答：你好。珠江新城的地位是无法撼动的，当然改善自住换大一点的，万胜围的保利天悦也可以考虑，北向可以望江。另外还可以考虑滨江东。

提问：广叔，萝岗现在进场投资，投资一手还是二手？你介绍的刚需上车盘已经逼近4万了，而且业主最近反价挺厉害的，是不是看一手好点？有什么一手盘推荐？我们子弹1000万以内，但是考虑到投资，以后好出手，是不是投资总价400万以内的刚需盘安全点？还是刚需盘已经涨起来，投资改善型比较好？

回答：建议以二手淘笋为主。一手新盘选择不多，交房需要时间，只能作为辅助。四五百总价的流动性更好吧。自住改善才选择面积大一点的。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔你好！我2017年在广东清远买了一套恒大银湖城的房子，二楼的，靠近广州，当时特价107万，2019年收房，现在跌了好多，规划中的轻轨和长隆不知道何时才能开通运营，我想请教一下是继续持有还是抛售？

回答：你好，清远就是借着大湾区概念，收割韭菜的标坑，和惠州是一对难兄难弟，建议及早出手，及时止损。

提问：您好广叔，2019年在深圳德宏天下定的一套新房，带精装修，9万不到，当时买觉得性价比挺高的，带深圳中学学位，旁边二手房都高过这个价格。但是因为今年疫情影响现在买房担心大跌，所以很纠结. 麻烦帮我分析一下，谢谢！

回答：你好，德弘天下有学区，长持问题不大。 如果是学位刚需人群，没有什么好纠结的，这个价格性价比还不错。 罗湖虽然整体跑输大势，但是唯有深中学位价格依然坚挺，买定离手，别担心了。

提问：你好广叔，我目前在万胜围上班，如果是纯自住，完全不考虑投资，推荐关注哪些位置的楼盘呢？首付80-90万，有小孩儿即将出生，兼有一点儿教育需求吧。谢谢啦！

回答：你好，80-90万首付，倒推总价300万左右，如果即将有小朋友出来，可以重点考虑几个片区： 1、老黄埔：地铁5号线、13号线沿线的裕丰围、大沙东两个“双地铁”小板块，能兼顾怡园小学的学位 2、番禺：沿着地铁7号线、未来18号线，雅居乐花园、佰利山、万科欧泊这些小区，学位就比较一般般

提问：广叔您好，我在广州发展，现自住在富力半岛江边电梯高层南向122方四房，投资黄埔知识城万科三期85方南向中层小三房一套，商贷50W，月还贷5000。夫妻上班分别在1号地铁陈家祠、公园前附近，小孩明年就大学毕业了，可能在海珠区前进路周边就业，我们有房票。资金可凑500w，家庭年收入60W左右。请问我们应该如何操作？现在的时机是否可以用小孩名义入手一套呢？罗冲围常年塞车，想换交通便利地的房子，但小区内居住环境舒适，不想卖掉。若自住投资兼顾，再置业如何考虑呢？感谢老师的分析！

回答：你好。广州产业支撑，一金融城，二琶洲，三科学城，四万博。城郊结合无非就是鱼珠老黄埔、番禺广场这一东一南。重点打造地段不看噱头，就看实打实成熟的板块，无疑金融城-鱼珠-琶洲。知识城、南沙其实也就是起步阶段，可以利用孩子房票再入手一套，400-500w在这几个因素当中，也就是金融城+老黄埔+科学城比较容易找了，而且价格也大概符合了。

提问：您好广叔，深圳不熟，有没有具体版块推荐？800-1000的。投资为主

回答：你好，800w以上总价，在深圳主流的观点是“高端盘”，首先选地段，其次选功能，再次选学区 深圳各区的一类地段： 福田中心区、香蜜湖、安托山、华侨城、红树湾、科技园、后海、深圳湾、蛇口、前海、宝安中心、大学城、凤凰城、白石龙、红山、上塘、大运、坪山中心 大资金慎重，找我来做资产配置规划

提问：你好广叔，个人情况：人刚卖了一套罗湖莲塘长岭那边的老破小，有了购房指标一个。现一直住在盐田后方陆域山上的御景台雅园（小四房）。鉴于目前盐田在深圳市比较尴尬的地位，想着能从盐田走出来，进入稍微市区一点的地段或者有前景一点的区域。但是苦于预算有限（预算800W左右，三房或者小四房）但目前福田、南山、宝中的房价感觉稍微有点学位的次新盘基本都高攀不起！昨天去看了光明，感觉规划的不错，但不知道是否会像之前的坪山一样虎头蛇尾。沙井感觉环境不太好，而且海岸城这样的网红盘估计也抢不到。本人带着两个孩子和一个老人一起住（老二四年后读小学）。所以请您指点一下迷津，看看我这种情况适合住在哪里比较有前景一点且房产能保值增值！谢谢！

回答：你好，罗湖出手是正确的选择，盐田自住还行，投资价值不高。800左右三房，建议考虑南山次新，外加中上学位，可参考内部选筹。

提问：你好广叔，刚需上车，一直在关注黄埔片区，目前较高只能承受总价280w的房产，孩子今年三岁，考虑孩子以后上学的问题，我们夫妻都不想买村小楼盘，请问是不是就只能买两房的选择了呀？老师有推荐的吗？谢谢~

回答：你好，280万的总价肯定是买不了电梯花园社区带学位的三房。可以有两个选择：1、直接买小两房带学位的；2、买楼梯楼三房带学位。个人比较倾向于前者，宝宝三岁还有几年的时间才上小学，这一套不妨直接以投资的目的来买，至少是以投资+自住的目的来买，如果调整好这个思路的话，那你的选筹就是电梯次新近地铁三房！

提问：你好广叔，坂田天安云谷对面的小产权房，100万左右，有5年内拆迁计划，中介说5年可以翻翻，是否靠谱？需要注意啥？

回答：你好，小产权容易跑输，老破大老破小一大堆，而且需要全款，没有杠杆，资金利用率不高。拆迁计划这种真说不准，时间成本机会成本较大。

提问：你好广叔，我想在罗湖深中学买一套两房的学位房你觉得如何？主要自住+投资，您有没有可以推荐的小区？未来有升值潜力的，感谢！

回答：你好，深中学位房虽然这几年表现都不错，但是深中毕竟在罗湖，罗湖这几年都跑输大盘，政策和人口都在往西走，深中学位房除了学位以外如果没有其他加持，这种产品未来学位政策一旦发生改变，像北京和广州的大学区政策，再加上现在名校遍地开花，未来一旦教育资源充足，这种产品必然会雪崩式下跌。真要投资学位房一定要兼顾其他价值点，并且短线投资。

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