广州楼市:这种板块不要随便买,当心买完砸手里

关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：广叔感觉南沙东悦湾和海语熙岸哪个好？另外，番禺有两个新盘，紫悦府和悦玉府，销售说学校是华师附小，地铁是26号线的西丽站，可以考虑吗？

回答：选海语熙岸吧，这个地段的发展我认为更有潜力。紫悦府和悦玉府两个盘都很一般，学校还不清楚，地铁还在规划中，不确定性很大。

提问：广叔你好！手头有现金220万左右，可接受月供1.3万左右，首套房贷已还清，预计可购入480万以下的房子。请问可以考虑天河北学区房吗？有什么推荐？

回答：你好。有读书需要可以考虑的。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：【新人首问】广叔您好，我的基本情况和需求如下：【基本情况】1. 我和老婆均为广州户口，在祈福缤纷汇（自住）和村内（出租）各有一套房子，目前无多余房票；2. 我在珠江新城上班，老婆在大学城，目前准备要小孩；3. 目前自有资金刚够把房子按揭还清，两套房子目前售价大概700w；【需求】1. 我们想把祈福的房子卖了，换成上班通勤更方便，较好也能获得一定涨幅的房子；2. 总预算大概1100w左右；3. 不考虑学区的问题；4. 老人可能会和我们一起住；5. 我们想换套四房180平以上的，未来短期都不折腾了。【问题】1. 您推荐换到哪个板块？网上看了下，大学城房少总价高，剑桥郡去珠江新城通勤也不方便，老黄埔好像环境一般？2. 现在到处都在涨，但我们是否应等到祈福地铁开通后再换？3. 如果是您，不考虑上述需求，在1100w总预算内兼顾自住和投资，会怎么买房？例如一套剑桥郡自住，一套保利学府里投资？感谢！

回答：你好。

1、大面积自住还可以，投资流动性要弱一些，可看下：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

2、置换祈福的房子可出手，不用等。

3、可以考虑两套。可以的。一套黄埔科学城，一套万博

提问：您好广叔！想再问一下，预算450-500W。投资海珠区富力千禧花园和番禺区亚运城，可以吗？其他楼盘还有啥建议。谢谢。

回答：你好。重点考虑富力千禧花园把，亚运城片区一般。

提问：【新人首问】广叔，早上好。我想在南沙投资一套房，计划持有时间8～10年，有房票，金额500万以内。目前我在南沙看房，板块选择1.成熟金州板块；2.灵山岛住宅区；3.横沥岛住宅区。麻烦您给下投资优选建议以及最优板块内的优选楼盘，谢谢。

回答：你好。金州、明珠湾都可以，可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，我住在东莞，现想买深圳房，但太贵，后又去看了与深圳相接的惠阳，便宜一半，现在是15000。因为是投资，很看重以后的升值空间，请帮忙分析一下，是否值得入手？还有哪些是值得投资的？

回答：你好，一万多的惠州，很可能还要横盘很久很久。 惠阳，不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因。 惠州的房子太多太多，严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。 从大湾区利好角度，肯定是深港广三核较大，莞佛次之，珠中惠再次，临深的机会，我个人认为东莞比中山惠州大，原因是产业； 从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折； 房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。 入住率极地的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。 东莞多淘淘小户型吧。

提问：您好广叔， 深圳刚需买房，预算110万，帮忙分析下这几个盘，谢谢， 京基御景半山，卓弘星辰，宝昌利御景御峰公馆

回答：你好，京基项目地处半山景区，风景资源优秀。大户型的刚需改善户型设计优良。但地铁交通不便，距离站点遥远。离铁路太近，前排可能受到噪音污染。周围配套不完善。短期内难以实现居住氛围浓郁。小户型上竞争力不足。卓弘星辰是横岗的项目；交通来说，虽然距离地铁三号线永湖站比较近，但是距离规划的14号线快线的距离相对较远，后续乘车需要到大运中转。

噪音偏大，项目临近龙岗大道和南坪快线3期（横坪路），作为交通主干道，这个项目大部分户型都受到噪音的影响。户型太尬，特别是82和89的两房，这两种奇葩户型真的是超出常人想象。容积率高，使用率太低，部分户型不足70%使用率，得房率太低。宝昌利御景御峰公馆也中规中矩，这三个需要结合你的预算和需求选择，有些方面，你需要作出妥协。

提问：你好广叔，家庭年收入65万，一家三口 现有资金300，欠款730，1、润恒尚园130平米，自住，女儿名下（刚满18岁，读大学、我们担保贷款390万）二、光明玖龙台，103平米我名下，未交房，交房后有一点租金收入，现欠款340万。三、罗湖军产房50平米租金5000.四、玮鹏花园105平米，红本，老公名下，市值1100左右，没有贷款记录，月租金9000。想请教广叔广叔，玮鹏花园未来走势怎样？怎样优化物业？我的想法一 、是卖掉玮鹏分裂2套，用老公的名额买光明金融街和用父亲的名字买沙井海岸城用来投资，投资选多大的面积和户型性价比高.二、先卖掉玮鹏的，等待前海的电健和龙光地产的限价楼.三、继续持着玮鹏，听说深圳外国语有可能划入四、请教广叔广叔怎样优化我的物业比较妥当.我们48岁，上班不受居住点限制，现以投资为主。目前月供4万了，已经有压力了。

回答：你好，市区房产维稳，郊区房产博暴击这几套房里最应该出手的是罗湖军产房。时代的洪流不能一直给华强北高光，资本愿意去更新、更潮流的领域。所以华强北的衰落不可逆。但是玮鹏花园有学位优势，短期内能维持溢价，可以考虑抵押融资，继续加仓。金融街和海岸城都值得买。

提问：您好广叔，前两天咨询的万科城市花园选筹问题，因为晚了一步，房子被卖出去了，现在又看了几套，有以下问题烦请大东帮忙解答。因超出预算需要做GPGD,目前在广州做的了吗？做的话，风险是什么？如何规避风险？从投资以及未来出手的角度帮忙分析下选筹

回答：你好，房价就是在你没有缓过神来的时候，涨一波，比如10%；等你缓过神来的时候，你已经慢慢的消化了这个事实，嘴里很自然的说出来，原来房价真的涨了。广州可以操作GPGD，找对渠道，业主配合就可以。广州市场已经热起来了，我们推荐的领涨盘价格已经涨了不少。

提问：你好广叔，1.我前年盲目买下一套公寓，后来看些文章说公寓不能碰，基于现状，看能否有优化资产配置的空间，出租还是卖掉？2.孩子今年上幼儿园，9年后希望有个更好的初中学位（现在的学位是前海学校），后续应该怎样操作在保证有一定居住品质的情况下换到好的学位房？

现状：1.目前在前海北阳光棕榈园有一套120平的房子（自住）无欠款，在老婆名下；2.红山地铁口龙光玖钻一套39平的商务公寓，有90W欠款，每月还12000，今年6月份交房，收房后目前打算出租，可以租到6000/月。3.手头有100W现金，家庭年收入40W，我目前名下无房，但有异地贷款记录。

回答：你好，深圳公寓只分两种，深圳湾的公寓和其他公寓，深圳湾的公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值。但普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。龙光玖钻公寓未来潜力并不看好，建议出手。

投资学区房有很多打法：1.买没有学区的学区房。2.买学位用过的可以有折扣。3.买成熟自己要用的学位房。你的小孩9年后才用得上，建议买未来成长空间大的学区房覆盖的小区。具体的方案参考会员内部推荐给你的楼盘！

提问：你好广叔，我买房预算有限，目前考虑朱村和凤岗，老师觉得这两个地方怎么样？有什么可以推荐的项目么？

回答：你好，增城区朱村前两年行情一直冷淡，近期房价因为周边旧改与拆迁的拆迁户入住而有了一定的回温。增城的发展速度较慢，城市界面较差，配套匮乏，产业较弱，再加上区域内楼盘供应量充足，房价上涨动力不足导致朱村房价一直保持低位。这些劣势短期内不会消失，但地铁21号线的通车，科教城教育资源的逐渐补足，产业入驻以及周边的黄埔房价带动会给朱村一些发展驱动力，需求逐渐增加，虽然板块投资回报率不高，但保值能力比较不错，还是比较值得预算有限的刚需选择。在凤岗买房，建议优先选择离地铁较近的二手房，尤其是入住率高的小区更值得入手，建议主要考虑居住舒适度较高。选择郊区盘时尽量选择精装项目，毛坯刚需盘入住率不高，转手价格也会受到影响，不建议入手。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

请大家关注“广叔谈房”微信公众号，

进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会排名前列时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。