买二套房的你,适合以房换房还是以房养房?

由于高涨的房价，很多人选择舍弃市区的老破小，转而选择环境较好的新房（准现房/新二手房）。然而，这个过程也是很纠结的，时间如何把控？老破小该卖还是租？有哪些注意事项？如何实现无缝对接？

以房换房和以房养房

目前市场上有“以房换房”和“以房养房”两个概念。

以房换房

以房换房是指卖掉自己现有的房子，来重新购买新的房子。或者说是买卖双方的房子符合对方的购买条件，双方可以通过补差价的方式进行房屋交易，完成各自的换房需求。前者，是现在社会常用的换房方式。

以房养房

以房养房是指在购买二套房的时候，保留首套房，用另外的资金去购买新房，然后将首套房用作投资出租，利用部分租金来还新房的月供，称之为用旧房养新房。

如果是“以房养房”

以房养房的前提条件是手中有足够的资金支撑新房的首付款，如果首付款有压力，还硬撑着两套房同时在手，确实有点不值得。

只要自己的手头资金比较充裕，可以支付新房的首付款，是比较推荐的。因为随着时间的推移，后期随着工资的提高，租金也会增加，再加上通货膨胀等因素的影响，还款压力会越来越小。

另外，就目前市场情况而言，房屋是保值或者升值的，后期如果有资金需求的话，用来出租的老房子也可以进行出售等处理。

如果是“以房换房”

如果是双方互换房屋的话（目前来说情况比较少，这多是50/60年代的情况），那就以双方达成的意志进行交换，签协议、过户、交房、补差价等。

如果是卖掉老破小，一定有换的必要吗？目前北京、深圳、广州、郑州等热点城市时常会出现因手头资金不足，卖掉老破小换新房的情况。

以改善需求为主的换房需求多是两种原因：

1.家庭成员增加，当时买的不够住了，需要换新的；

2.老房子环境差，没有电梯，没有物业，停车难等，需要换新的。

早在去年12月1日，住建部在厦门开了一场以老旧小区改造试点工作为主题的座谈会，一共选取了15个城市为试点城市，分别是广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花、宁波。

再看看广州今年来一直加大力度在老旧小区加装电梯上，老破小的整体环境等各方面均有所改善，换房还有必要吗？

如果确定要换，那么换房不能忽略的因素：

1、把握好买卖时间节点

一般来说，卖房子比买房子快，买房子的时间和卖房子的时间较好同步进行。避免出现新房急需资金付款的时候，老房子的回款还没有收到，也不会出现自己卖了老房子，还没有买到新房子，落到还得租房的下场。

2、选择支付能力较好的买家

急需用钱买房的话，需要买家全款或者高额首付支付。不急需用钱的话，选择支付能力较好的买家是为了自己在换房的过程中，及时拿到应得的资金，避免出现新房首付款无法准时到位的情况。同时首付越高，你买新房能撬动的杠杆就越高，能置换的房子也会更大一些。

3、留足备用金

以房换房涉及到买卖两个过程，除购房款之外还涉及到中介费、契税、个税、增值税等其他款项，留足一定的备用金很有必要。

4、确定自己是否有贷款记录

无贷款记录，买房按首套算；有贷款记录，即使名下无房，也是二套，首付40%。

5、资金一定要进行第三方监管

以房换房因为涉及到多方的资金往来，所以资金监管便显得尤为重要。有了资金监管，对于买卖双方来说，风险都会减小。尤其是对于二手房交易来说，本身交易流程就复杂，涉及多方，如果有了资金监管，对购房者来说，确实能省心不少。

6、购买二手房，注意房龄

换房时，如果换的是新房还好说，选好品牌，注重房屋质量，按照新房交易流程来就行。但是，如果换的是二手房，那么就一定要注意房屋的房龄了。

首先，房龄满五年，对购房者来说，如果符合满五少有的条件，是可以减免一些税费的。

其次，房龄又不能太大，因为银行规定，一般情况下，超过20年房龄的二手房贷款放款会很困难。

最后，为了自己居住便利，较好不要购买超过10年房龄的房子，因为再次出手转让会有很多不利因素。毕竟过个5/7年，房龄就接近20年了，到时想要再出售除非找到全款购房的买家，否则银行是否愿意放贷是个问题，即使能贷款额度也会低得多，且银行会要求较高的首付款，想找到合适的买家比较难。就算你想要长线持有，老房子的租金也比新房要低20%-40%，甚至更多。

7、注意房屋类型

根据不同的房改房类型，房改房的产权也是不同的。

房改房的产权一般都是事业单位购买的商品房、自建房屋、集资房屋等。房改房又分为成本价、标准价、央产房等类型。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有；按照标准价购买的，职工拥有部分所有权，一般在5年后归职工个人所有。

交纳一定价款后将产权从房管所或者原产权单位买为个人的完全产权，这类房产在交纳土地出让金之前是不具有土地使用权的。

房改房已按标准价或成本价付清房款，取得房地产权证的，可以抵押出租，产权人应按交易评估价格的1%交纳出让金。