广州楼市:选市区老破小还是郊区远大新?听行内人说完,不纠结了

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔，你好，本人在广州有套自住房，打算再投资一套，但预算上有限，资金300w以内，现在很纠结，如果在市区买的话这个预算只能买小户型一居室老房子，如果是在郊区买，虽然面积会比较大，但是感觉升值潜力要等很长时间才看得到，不知道该选市区老破小还是郊区的远大新？

回答：你好，如果在市区选择，可以考虑易丰大厦，南国嘉园，纵横国际公馆等几个离市中心近的小户型项目。易丰大厦位于天河公园板块，距离珠江西城，金融城等几个核心区域都比较近，现在目前倾向来看，周围没有地铁，交通出行不太方便，不过对口天府路小学。南国嘉园位于东圃板块，附近1公里内有地铁站通4号线，周边的配套较为成熟，并且对口骏景小学。纵横国际公寓位于海珠赤岗，一公里内也有地铁，交通比较方便。这几个都是户型小的楼盘，但对比老破小居住环境还算不错。其实除老破小和郊区远大新，在一些兴起的近郊板块内选择合适的两房或三房也是不错的选择。如知识城的万科幸福誉，广州绿地城等项目在预算内可以买到小三房，虽然位置离主城区有点距离，但未来发展空间值得期待。

提问：云叔好，目前牛奶厂板块只有龙湖一期可能快要满2年了，请问可以等满2年再下手吗？如果下手，你觉得单价多少合适呢？意向是龙湖的129或140；如果跟保利天汇二期的130方比，哪个更好？还有还没读幼儿园的小孩，想稍微考虑下学位，感谢！

回答：你好，如果龙湖不满两年的话，建议就不要考虑了，毕竟有增值税的话太重了；如果从需求来看，必须小学、幼儿园之类的，可能牛奶厂稍微好一点，但牛奶厂也涉及到交通、商业配套问题，保利天汇就是交楼晚、办证晚、限售差不多4-5年以后了，具体还是看您自己的需求。

提问：云叔好，排名前列套房，首付75W左右，自住+投资，不急住，看了新塘附近现代城市花园和亚太银座，花都的雅居乐雍华庭，万科，目前在万菱汇上班，花都人气比较旺，新塘比较少人破旧，南沙也准备去看下，请问云舒有什么好的建议？感谢！

回答：你好，这个预算买新塘、花都都可以；建议优选考虑新塘，可以通勤黄埔、天河，有一定的外溢效应；如果在花都工作则考虑花都；具体详见内部分享！

提问：云叔好，现在在东莞上班，首套房在寮步怡丰映玥明轩，贷款已还清，目前考虑第二套房，偏重投资，但未来也可能自住，手上资金约120万，能承受300万-400万总价需求，目前寮步看了万科金域东方和华侨城纯水岸两个新盘，总价都差不多，就是不确定选哪个，还是说这两个都不选，其他有哪些区域可选择？万科金装，华侨城毛坯，总体价格预计都不到400万，想听听你的意见，盼回！

回答：你好，怡丰映玥明轩还可以的，离万达两三公里；两个盘距离也不远，理论上有差不多的涨幅，建议考虑万科金域东方，周围的环境方面稍微比较好一些，同时万科物业也不错；如果你是结合自住，面积大一点会更舒适一些。

提问：云叔好，我和老公都广州户口，三水新城招商御府有一套，3房，贷款50万，2018年入喜洋居一套，3房，贷款200万，感觉两个房子都涨太慢，想卖掉重新配置，现手头有250万，两人年入150万，请问要不要卖掉三水？当初买是想长期投资的；另外要不要卖掉喜洋居？涨得太慢，如果卖，什么时机卖比较好？我们计划生孩子，想选投资+自主的楼盘，位置天河公园，金融城和鱼珠港都可，请问云叔有什么楼盘推荐吗？

回答：你好；三水太远，可以出手置换；喜洋居在华景新城，主要硬伤是小区小，没有花园，距离地铁不是很近，也可出手置换的，现在就可以换。具体楼盘详见内部分享。

提问：云叔好，请问江山国际这个盘如何？160平方大平层四房总价1100万左右，麻烦云叔帮我点评一下，感谢！

回答：你好，你是问总价1100万买江山国际这个盘是否合适？是否还有其他更优的选择？本质上还是总价限制的问题，如果你追求学位，是不是应该去追求天河公园板块的某些楼盘，比如熹园的大三房或者东方新世界的四房，或者其他比如越秀、海珠西如何 ；如果追求生活品质，广园路边上的汇景新城难道入不了你的法眼？如果你要考虑投资属性，那珠江新城的南国、星汇园是否合适呢？这样你再看了梳理一下思路就好了，江山国际这个盘性价比不高的，但不论价格高与低，就但说社区大小就会被比下去 判断“大户型面积”好坏的标准是：这个小区较好有一定量错配的中小户型，比如两房、三房，那么你的大面积四房或大三房就是给这些中小户型量身定做的，接盘侠就在本小区。

提问：云叔好，本人在广州海珠工作，想在佛山买套房自住考虑学位，武汉有套房贷款未清，资金270万，目前有关注南海颐景园和万科金御华府，更倾向于金御华府，请问这两个楼盘怎么选或者有其他楼盘推荐？

回答：你好，个人更倾向考虑金御华府；具体潜力大的板块详见内部分享！

提问：云叔，想问一下如何判断一个小区有发展成潜力学区房的潜力？比如说天河东，一直都是学区的弱势板块，会不会出现学位房在板块的轮动，比如天河东的教育，后面也会跟上来？

回答：这个看生源，学位房在板块上的轮动是不存在的，因为板块轮动的背后支撑因素：各个区域板块之间的价格梯度因素、客群构成因素这两大类。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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