广州楼市:再有钱也不要乱买房,真的赌不起

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提问：你好广叔，出行开车通勤，长持有5-8年出手，实地可买吗？或者广叔能给些二手盘建议吗？香雪板块的超出预算太多了，首付预算60-70.感谢

回答：不建议，未来怕是难出手，实地常春藤所在区域发展不会那么快的。具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，关注你好久！终于找到途径了。我90年未婚河南周口市户口，目前在东莞万江定居工作，目前周口市一套建业世和府全款房，去年交楼毛坯。18年买了一套万江美丽湾一期三房，租了出去。19年买一套万江金地风华公馆三房，刚装修好自住。去年年尾这两套全部结清了房贷，12月抵押房产证做了经营贷，贷了340万，还了过桥借款。还剩120的款闲置，打算再买套首付100来万做投资。东莞已经买不了了，最近看了增城新塘品秀星图。近期推13栋，按售楼员说我刚做过经营贷，征信可能过不了。要借用老家亲戚名额买。品秀星图单价预计去到2万9到3万，现在买来投资合适吗？或者增城其它楼盘，或者您能不能根据我的情况推荐一下。给些建议。其它地区中山珠海佛山有我能买的吗，推荐一下。

回答：你好。品秀星图地铁口物业，不过配套还一般，中长期看可以考虑的；新塘还可以看下二手次新，如：假日花园、新都盛世名门、亚太新城亚太银座二期。或者佛山千灯湖：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：广叔，你好，珠江花城有套房， 现年收入150万，子弹600万内，纯投资，希望持有3-5年，再置换套价值更高的，当然如果房子价值高，可以更长期持有。希望选套后期容易出手的，容易出租的二手房。麻烦推荐金融城，黄埔CBD，琶洲这三个区域适合我的楼盘，麻烦了！

回答：你好。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔您好，现在手里有1500w，自己有一个黄埔名额，还有亲人可借用名额2个，考虑投资天河黄埔的，但现在价格一直涨，很纠结，也看过一些楼盘：

1、黄埔新盘：大壮名城、中冶逸景台、广府一号；

天河新盘：珠江花城、天河壹品、保利天汇、慧源山庄。

2、黄埔二手：中鼎君和名城、保利学府里；

天河二手：牛奶场版块。请问这些盘能否投资？或者有什么好的建议？谢谢！

回答：你好。是的，建议尽快上车。这个总价建议配置一套天河，一套黄埔。天河新盘重点考虑天河壹品，珠江花城。黄埔考虑保利学府里；牛奶厂也可考虑，不过算最后选项。还可以看下金融城，如：骏景，中海康城，城市假日园，阳光假日园，盈彩美居

提问：你好，广叔，考虑在珠海唐家买一套房子自住，兼顾保值增值，目前有两套房子在犹豫，一套是凤凰山一号，十年楼龄，顶楼30层，目标楼层22楼，东西向，客厅主卧朝东，221平500万，因为小区房子整体面积偏大，小区只有400户，入住率50%，配套不成熟，第二套是天恒湾景，格力海岸附近，150平，10楼，南北通，预计550万，新房4月开盘，配套尚可，想问广叔，珠海目前是否已在高位？唐家是否值得买？海边高楼层东西向是否影响采光？两套房子如果预算充足，哪套更好？谢谢！

回答：你好。凤凰山一号景观好，就是没什么配套，一般；天恒湾景配套相对要好一些，景观环境都好。具体东西向是否影响采光还需要实地踩盘，看户型设计。建议考虑后者，现在不是高位，可以买。

提问：广叔，你好，新人首问，单身女性，在珠江新城上班，计划购置首套，目标是两房，计划自住。名下无房无房贷记录，首付预计140万，总价不超过470万，月供预算在1.7万左右。

1.目前看中的一套是逸景翠园的2+1，总价450万，一套是阳光假日园两房，总价475万。请问广叔更推荐哪一套？

2.目前在看的小区有：海珠：逸景翠园。东圃：富力天朗明居，阳光假日园。黄埔：黄埔花园。看过但不打算考虑的小区有：佳润上品菁园，中兴花园，远洋名苑。请问广叔还有其他推荐吗？

回答：你好。1、两个盘都可以考虑的，海珠逸景翠园地铁在建；阳光假日园区位价值要更大一些，金融城辐射。2、前面这几个盘都不错，天朗明居楼龄要老一些。偏自住考虑逸景翠园，偏投资考虑阳光假日园

提问：你好广叔，东莞买房总价500万左右，投资为主，可以长期持有。南城的华润万象府、真松山湖区域的万科金域松湖和保利红珊瑚、 星城翠珑湾 与大岭山区域的新盘万科汉邦松湖半岛，这几个楼盘该如何取舍、排序？真松山湖的二手房价格已是高位，而属于大岭山的万科汉邦松湖半岛虽然价格上稍有优势，但位置是不是不如万科金域松湖和保利红珊瑚好？？ 未来哪个地块会更有价值？？ 投资该如何选择？

回答：你好，松山湖流动性较好的楼盘排序： 1.万科金域松湖花园 2.保利红珊瑚花园 3.万科虹溪诺雅 4.星城翠珑湾 还是建议入手万科金域松湖，单价控制在4万内较好。

提问：你好广叔，花30-40万购买公寓，租出去给酒店每个月返租金1300左右，签15年，这样的投资划算吗？

回答：你好，1、 签15年合同，并不代表一定能够履约15年！中途违约的屡见不鲜。

2、 房子相当于被锁定15年，相当于15年之后再收房。中途如果想卖房，还得赔对方违约金。否则房里有租客更难卖。租金也相当于被锁定了15年，15年租金跟市价会有很大差距；锁定时间越长，业主的租金与市场的租金差异越大。

3、酒店式公寓购买成本、交易成本非常高。酒店式公寓首付5成，贷款最长年限不得超过10年，贷款利率远远高于普通住宅，月供是同贷款金额普通住宅的一倍以上。酒店式公寓卖出时按照商业地产征税，契税统一是3%，是普通住宅的2-3倍；计算其他税费，交易税费之和要吃掉整体利润的40%-50%。

4. 买房买的是房产增值，不是租金。酒店式公寓房产增值的速度完全无法跟普通住宅相比，有的商住房的房价甚至跌幅达40%。基本上房子变为有价无市，想卖也卖不出去了。租金再高，在房价面前也显得微不足道。

买房还是建议买普通住宅，无论自住、还是投资都是较好的选择。

提问：你好广叔，对于广州市区工作且有自住+投资需求的人来讲，番禺广场和万博两者间有何优劣？另外万博今年10月应该开业了，利好是否已经用尽，没多大升值潜力了？

回答：你好，万博的最后一“击”就是18号线的全线开通，没有增量或者利好出尽也是不对的，番禺万博一定会起来，板上钉钉 番禺广场我早就定义为“广州的莘庄”，18号线把番禺广场+番禺万博串联起来，上下站的关系 可以很自然的理解为：番禺广场就是万博的自然外溢

提问：你好广叔，纯投资，首房首贷，总额1000万左右，有以下选择，请帮助排序:1.万科蛇口公馆（新房，可选择空间少）；2.宝中的新房；3.宝中的二手房:第五大道或者天健时尚；4.前海时代一期；5.观海台或滨海之窗的二房。

回答：你好，优选5，南二外本部学位，且连年雄踞南山榜首，只要成绩不滑坡，学位房永远涨的魔咒就不会被破除。 蛇口公馆和天建时尚，一个周边老旧房子过多，一个小户型社区，又没有学位支撑，小户型可以买，大户型都很难有足够广的受众面。 前海时代，价格一直很高端，户型也不讨喜，一直是靠预期支撑着，没有真实居住需求，就无法长袖善舞，所以过往表现远不如华润城和半三。最最怕的是，君生我未生，我生君已老，等到前海真正起来住家成熟的时候，前海时代已有一定楼龄无法高端了，不确定性太大。

提问：你好广叔，去年购买了龙岗中粮祥云的小三房投资，交房后一直出租。当时买的比较仓促，感觉楼盘涨幅非常慢，这次深圳行情也没有丝毫的热度。请问大运近两年走势和这个楼盘是否适合长持，还是尽快脱手置换热点区域。谢谢

回答：你好，龙岗中粮祥云，优点是地铁口，新盘加大运概念；缺点是小区太小和商住太多压制了均价。 这个盘涨幅慢，不是龙岗没行情，而是你去年买的价格就包含了溢价，目前正在挤溢价水分的阶段，所以感受不到上涨。 置换没必要，大运我还是看好的，水份也挤的差不多了，很快就能跟上涨幅了，放心拿着吧，新盘还是有优势的。

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