广州楼市:2021年房价会降吗?看完分析,更坚定了

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：你好，广叔，我在番禺新造地铁站附近上班，工作稳定，现买首套房，首房首贷，总价预算300到350万，希望买的地方离上班比较近，小三房，最近看了亚运城，珠江大家庭，和雅居乐，时代倾城，还有万博附近，雅居乐剑桥汇有一套一楼的两房，户主自己改成了复式得四房，不知是否可选，价格上比较合适的有亚运城和时代倾城，不知道该怎么选，请您指教

回答：你好。亚运城自住还可以，投资由于供应较大，涨幅会有点慢；大家庭花园可考虑；雅居乐可考虑；时代倾城位置较偏，不建议；雅居乐剑桥汇可考虑；300-350还可看下具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔你好，请问现在黄埔区科学城的新福港鼎峰价格去到五万多了，是不是太高了，还能不能下手？谢谢！

回答：你好。我认为没问题，因为明年还会更贵。从中长期看还有潜力的。

提问：你好广叔，逸景翠园有一套低层北向房子，最近小涨一些，想置换。从投资角度看，在逸景置换一套楼层和朝向好些的房子？还是在海珠的富力千禧，或萝岗富春山，大壮或岭南山畔买？有米500万。

回答：你好，逸景翠园地段还可以，旁边有万达，地铁逸景路站在建，生活很是方便，同小区换也可以，未来还有利好的。因逸景翠园是2002年左右的房子，再过个几年差不多就老了。当然没有萝岗那些次新盘涨的快。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔，有三个问题请教你 1，想在深圳购第二套房，但是因为社保年限还不够，想以54大法的方式获得名额，这种方式安全可靠吗？风险点在哪里呢？ 2，因为第1套是全款，所以现在想jyd的方式获得资金，问了相关的担保公司，说完全可以操作，说他们跟银行关系好。我也是担心在现在这个严控房价情况下，银行会不会很严格审查每笔资金的流向，发现以后会不会抽贷。被发现的概率有多大？ 3，想买深圳西部600以内的学区房，有什么楼盘可以推荐的？感谢。

回答：你好，破限购的方案详见内部分享。全款抵押的资金，建议选择以下2种方式首付买房：1.换核操作，你的名义抵押，用另外一个人的房票买房。否则都有首付贷的嫌疑。2.取现半年后用你的房票买入。深圳西部学区重点关注宝安。

排名前列梯队两个：宝安中学和深外宝安。第二梯队：宝安实验、海韵、海旺、宝二外等。海旺学校从地段和生源来看，应该是是宝安中心区三所中学里较好的一个。 宝安实验有大片翻身的小区，海韵有部分碧海和坪洲的生源，而海旺则实打实的全是宝中的生源，包括几个豪宅小区，熙龙湾一期，壹方玖誉，天御豪庭和新锦安壹号公馆。海旺的成绩稳定在50名左右，随着产业，高端收入群体往西部宝中迁移和聚集，外加名校长张云鹰的加入（有客户在海旺教书，据说张云鹰的加入，学校的管理比之前严了很多），海旺还是持续看好的。 海旺学校带小户型的主要有菁英趣庭，富通好旺角一期的小复式，西城上筑。可以根据你的需求关注该学校对口的小区。

提问：广叔您好，我是广州人，男朋友中山人，年前两家人已凑齐首付在中山购入新力翡翠湾。问题1：89方，南向二楼，房屋总价99w的新力翡翠湾，入手得值吗？因为我主要在广州荔湾工作，广佛交界处租房住。考虑未来几年无论结婚与否都依然在这边工作，目前家庭资产有20-30w闲置资金，结合工作通勤需要和家里理财投资需要，计划在黄岐城区购入一个约40平的一房，总价预算55w内。符合条件，可购置。问题二：您觉得这个投资可做不？黄岐这个片区的发展前景如何。问题三：预算内可选择的并不多，主要是2000年前后的步梯房。这些房子可选择不？问题四：目前看了一套江滨大厦3楼的房子41方，49w（学区黄岐第二小学，据说当地排位靠后），基本无小区。以及一套嘉洲花园4楼43方房子，53w（学区六联小学，据说当地比较不错的），有较大小区。值得入手吗？问题五：黄岐是否有其他楼盘建议？

回答：你好，1.中山婚房自住可以买一套，投资价值一般。中山的涨幅一直跑输大盘，因为像惠州 中山是单纯的环深城市，并没有强大的产业支撑，这一点跟东莞有本质的区别。

2.黄岐虽不是投资最优选项，但问题你的预算有限，且符合自身通勤需求，所以也是可以考虑的。黄岐、盐步这大沥一带，一直以来都是临广之地，也因为太近传统的广州老城，黄岐甚至有中山九路之称，但也就是太靠近太繁荣了，这片区已经不用ZF太多的力气就吸引来大批的老广，甚至黑人。因此ZF也不会太投放资源到这个区域，反而是区府一带桂城千灯湖等，作为禅桂核心，得益于ZF大量投资，大搞金融高新区，大打地铁，才是ZF落力的地方。我们要追逐ZF投放资金，加实际有利好的地段，也近广州便于人口迁移的地方。所以资金充足就买千灯湖，预算有限可以考虑买黄岐。

3.投资不适宜买太老的房子，电梯次新是较好。如果你的还贷能力不错，我建议你可以适当gpgd，降低首付款，拉高房子总价，更有利于选筹。不然你这个预算买不到太好的房子，投资反而会踏空。

4.相比买嘉洲花园更好一些，不过投资来说，一房处于置换链的底端，需要考虑未来接盘侠的问题，所以我更建议你想办法拉高首付，或者gpgd，较好买2房或小3房，未来出手流动性会更好。广州投资回报率高的楼盘，详见内部分享！

提问：你好广叔，珠城铂林国际公寓的复式和理想青年荟这两个价格目前差不多，但是铂林国际公寓租金好像高些，这两个对应的学位你觉得哪个好些？还有你觉得哪个杠杆好投资好些？

回答：你好，1、一个在珠江新城西区，一个在天河公园板块 2、一个是天河排名前列小学，一个是天府路小学 3、一个是租赁公司、二房东到处都是的类酒店公寓体验，一个是具备居家体验的小户型复式 4、前者租金回报高一些，后者略低一些，如果纯粹投资，选择前者的安全性和确定性更佳

提问：你好广叔，本人30岁，手上现金350万，首套房，3成，年收入税后120万左右，自主刚需，想要购买南山、宝安片区的三房，新房或者二手房都可。8年内不会置换房子，8年后可能会因为小孩读书原因置换学位较好的房子。请广叔推荐几个比较适合入手的盘，非常感谢。

回答：你好，在深圳，往往投资客（除了先进投资客）买的房子还不如刚需小白买的房子涨得多。 因为刚需小白糊里糊涂按照自己的喜好买往往也能符合未来刚需小白的口味。 而大部分投资客难以站在小白的视角看待问题，用自己琢磨出各种理论去指导投资，结果事与愿违。 真正先进的投资客需要：预测未来刚需的处境，并站在未来刚需的视角思考问题。 总价超过1000万的，只能继续深耕南宝福，去西乡买个200平之类的航空母舰静候花开也不合适，每个区域都有它的天花板和阻力位，过了那个天花板就没有流动性，就必须折价换量，也就自然跑不过人家。 建议出手置换。 总价1000左右，建议多开发几张房票参与华润城打新，价格倒挂，有确定收益。核心稀缺的位置，便利的配套，没有几个盘是可以取代的。 其次，关注几个南山集团学区。 太古城的流动性会很好，因为它算网红盘； 雍景湾和海境界学位适中、楼龄新； 南玫环境好； 1000万宝中学位四盘和深高北三盘不错。

提问：广叔您好，我的情况是这样的，我家有一套福田莲花一村的二房正在出租，我自己租住在福田百花长乐花园 。现在因为家里投资失败已经没有流动资金了，我的先生收入也不高我们现在只能靠租金勉强度日。所以我想 将我家以前买的一套南山博林天瑞一期的147平的房子卖掉再回购一套小三房，这样手里也能有点钱能应变。所 以想请你看看我这安排合理吗并且推荐一下应该买哪个楼盘，谢谢。

回答：你好，你现在的博林天瑞是个不错的楼盘，小区品质较高。博林天瑞14年价格在四万左右，你如果出手卖掉手 上资金至少能有900，根据你的描述你可以拿出350做三成首付买一个1000万左右的房，并且手里余钱能够满足 五年左右的月供还能留有流动资金。至于买的房较好能在工作生活范围半径五公里内找，这样最便利。

提问：您好广叔，我想买福田居住和学位兼顾的房子，看来看去，安托山片区雅福居，红领实验小学（新学校）加高级中学似乎合适，这个选筹怎么样？不考虑宝安南山是因为夫妻俩都在福田靠罗湖这边上班。已经付费咨询！

回答：你好，雅福居四居，有居住环境有学位还能兼顾通勤，看起来很不错。 但是，雅福居是有学位危机的哦，小学木有问题，问题是中学。 深高学位危机今年闹的沸沸扬扬，离深高20米的竹园小区都差点划出去，两公里外的安托山片区更不安全。 离安托山更近的深康中学已经建成，一旦深高学位进一步紧张，雅福居的学位随时可能变动。深高变深康，一字之差，万里之遥。

提问：你好广叔，家庭婚前分别购置住宅，15年底坂田嘉御山70+平二房（目前自住，欠200），16年初龙华锦绣江南片区30平单间（出租，欠80）。计划明年要小孩，目前家庭税后100+，月4+，目前有子弹50-80，将近五年过去了，坂田基本跑赢大盘，但龙华单房基本没涨还亏。因我们工作分别福田百花跟坂田，未来计划小孩在福田上学，麻烦广叔帮分析下，当前深房价异动中如何让原有资产增值：一、是否重新调整下房产（如何配置）；二、是否增加杠杆；三、是否及时止损还是增加老人票（父母2年后才能随迁）；4、重点关注哪些小区？

回答：你好，次新盘扎堆的龙华，香缇雅苑、锦绣江南这类楼盘性价比就不高了，楼龄社区老、地铁远，没有好学位。 龙华除了自身发展，更多的是承担福田的外溢，建议出手锦绣江南，置换更好的板块。 孩子在福田上学，可以考虑福外本部，深实验百花，短期内会比较稳。在承受范围内适当增加杠杆。 不需要用老人盘

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