房价倒回N年前?"3字头"荔湾新盘VS天河300万三房,买不买好?

2017年还没出手买房？

莫慌，2018年，还是有机会上车。

即将迎来农历新年，坚守岗位到最后一刻的买买君，很认真地为大家整理好今年值得关注的刚需上车全新盘，方便大家提前加入购物车。原来，中心五区还有洼地~

看房买房，听得最多的一句是“房价还是昨天便宜啊”！

不过，如果在看房中遇上“倒回N年前的房价”的新房，你又敢不敢买？

关键是，楼盘还是在中心五区。

一般而言，预算有限的刚需客如果想在中心五区买房，有两个办法，一是入手小户型，总价低嘛；二是选择地段稍偏远的潜力发展板块刚需盘。简单说，就是居住空间和通勤时间二者只能选一个。

如果计划购买用于自住的婚房，买买君建议以时间换空间，毕竟家有老小蜗居不便，但楼盘毕竟还是坚守中心五区地段，市场需求旺盛，未来升值前景看好，将来换房更有选择空间。

从整体的区域均价看，天河、越秀、荔湾、海珠和白云这五个区域中，荔湾区的芳村板块算是相对“洼地”，不过“破4充5”也已基本成为市区的较新价格线，让人颇为意外的是，买买君竟然找到了预计售价“3字头”起的全新盘！

有趣的是，这个楼盘旁边有一个在售尾货的楼盘，毛坯售价4.6万元/平。一路之隔，房价竟然差价达1万元/平？这到底是是怎么回事？

荔湾地铁旁新房仅“3字头”？

周边配套齐全，将推小户型

▲悦雅居项目实景图

此项目为悦雅居，位于荔湾区的滘口板块，而临近的在售楼盘为华发荔湾荟。项目早在去年底已经开放了销售中心，并且将“3字头”的亮点贴在门口大势宣传。

根据介绍，悦雅居将推出6、7两栋12层高电梯洋房，其中1层为中空设计，2-10层为平层单位，11-12层为顶层复式单位。平层涵盖62-95㎡两至三房，复式为103-150㎡单位。楼栋为1梯6户设计，以东西朝向为主。

以项目最小的户型62平两房看，设计紧凑，但也比较使用。房间和厅的布局比较方正，不足在于厨房和卫生间相连，厨房空间有边角位；有双阳台设计，不过其中一个阳台开在房间，私密性受到影响。

▲悦雅居62平两房户型图

不过这里胜在交通便利，周边配套齐全成熟。项目步行至最近的五号线滘口站约10余分钟，楼下就有公交车站郭村小区等等，还临近滘口客运站等。从地铁站一路走来沿街各种类型的小商铺均有，基本满足生活所需。这对于刚需盘上车买家而言，也算是不错的选择。

销售人员称，项目预计年后（3月份后）正式开售，吹风价约3.4-3.8万/平，带装修出售。

那么，问题来了，这个盘的价格为啥会低这么多？

答案公布，这是一个“旧楼翻新的盘活盘”。根据了解，悦雅居土地年限自1999年12月。2014年9月，珠江实业旗下的华侨房产开发有限公司与广州市芳村区城建开发总公司签约的芳村汇成花园合作项目，拟盘活此前因历史原因停工的6、7栋住宅单位，也就是如今登场的悦雅居了。

另外，在荔湾大坦沙板块今年也将有全新盘登场，为凯德双桥8号。

项目预计推出85-140平两房至四房，南向、东南向单位可享一线江景。但具体的时间和价格尚未公布。

资料显示，凯德双桥8号位于大坦沙岛珠江大桥东桥以北，东海南路西侧，临近地铁6号线坦尾站。项目占地面积29962平，建筑面积97649平，总户数922套，由六幢高层住宅交错排列，同时，每幢楼宇70米高处设有大小各异的空中花园，挑高6米，较大空中花园面积达800平。

▲凯德双桥8号项目效果图

根据链家网上的二手房报价看，大坦沙板块目前放盘较多的二手房小区为珠岛花园（1995-1999年）报价为2.8-3.8万元/平之间，这是大坦沙这边的成熟江景小区，居住氛围浓厚；还有万科柏悦湾（2005年）二手放盘报价4.3-5.2万元/平，优势是带有沙面小学（柏悦湾校区）学位。此外，还有少量较新的小区花语水岸（2015年）房源，二手放盘报价4.3-5万元/平，但证未满两年，优势是这个盘最为临近五六号线交汇站坦尾站。

所以，从大坦沙板块目前在售的二手房报价看，估计这个盘的价格也会“4字头”起步。当然，会不会有惊喜价开盘？大家关注一下吧！

天河刚需新盘百万首付可上车？

地王不造超豪，主打中小户型

不过刚需别灰心，接下来买买君要放大招，因为，今年天河区有巨无霸刚需盘登场！说不定，这就成了您的新家！！！

项目位于天河区东部的奥体板块，为旧厂改造项目（备注：原为广州油制气厂）。

其实这也是一个“地王”项目。2014年，珠实+城投联合体以总价61.5亿元拿下的地块。由于项目体量比较大，因此创下了天河区总价地王的纪录。

由于当时出让条件规定，该地块必须建设比例不得少于45%的90平方米中小户型，因此，这个盘的登场，自然也成为了今年刚需想留在天河的较大希望。

▲珠江花城效果图

这个盘取名“珠江花城”，整体占地面积超29万㎡，建筑面积约85万㎡。项目位于奥体中心东侧，广园快速路和茅岗路（岐山路）交汇处。交通比较便利，2分钟可以接驳广园快速，距离地铁4号线黄村站约10分钟车程，未来规划有19号线茅岗路站（远期规划，未批建）。

珠江花城共6期，由45栋25到27层住宅、小学、幼儿园及商业体等组成，包括“花间”、“香颂”、“锦官“三大组团，总户数约6000户，绿地率35%，容积率3.2，计划在4月份开放销售中心和样板房。

而今年较先推出的是“花间”组团1期，位于小区中心偏东南的位置。组团共6栋，都是26层高，先推1-4栋，两梯六户，包括72平2+1房，82、83、88平三房和112平四房，5和6栋是两梯四户，包括113方4+1房、118平四房和139平五房。预计2020年交楼。

▲珠江花城交通图

至于大家最关心的价格问题，销售表示应该会是4字头，并且首次开盘应该会比牛奶厂楼盘便宜，参考牛奶厂板块现在卖4.5到4.7万元/平。其中350万预计可以买到82平南向三房，由此买买君推测72平的2+1房，有可能约310+万元/套。

如今首付100万连郊区新盘都未必买得了，如果首付能在天河上车此新盘，估计竞争会相当激烈。看客们，建议提前准备好（钱）！

▲珠江花城72平2+1房户型图

越秀、海珠和白云刚需置业攻略

关注全新盘的入门产品

除了上述两区，其他区域也有即将登场的全新盘。接下来买买君为大家简单带过，这些盘预计单价不低，不过也有推出一些刚需型的两至三房单位，大家不妨提前关注。

▲越秀区

越秀区

越秀区的方圆流花月岛，项目位于流花路与站前横路交汇处，距离地铁2号线和5号线交汇的广州火车站约870米。

除了交通优势，项目还有两个亮点，一是拥有一线南向流花湖景观，二是地段上临近东风西路小学，省一级教育资源。

整个项目的体量也不大，预计约200套货，预计推出80-90㎡两房、100-150㎡三房和233-255㎡五房。补充一点，预计会毛坯发售。

▲流花湖景观（网络图）

全新盘东山台上居，位于越秀环市东水荫路（东山一品对面），临近五号线动物园站。

项目对外公布的信息非常少，仅知道正在建设中，规划将建成3栋住宅楼(包含地下室),总建筑面积36814.2平,建筑总高度80.3米,楼高22层、23层。

如果参考邻居东山一品的价格看，项目在售125和143平的尾货大户型，报价8万-10万元/平！

买买君总结，越秀区地段价值摆在那，全新盘无论是小户型还是大户型，都不会便宜。为学位买个小户型，遇上政策变动伤不起，一家几口挤着住也不大方便，还是需要仔细掂量吧！

▲越秀区的省一级小学分布图

白云区

白云区的珠光云山御景，项目位于白云区广州大道北（广州军区157医院地块），临近地铁站京溪南方医院。

而事实上，这个盘也并非刚需盘，而是一个低密度的洋房+别墅的小区，项目占地9.4万平，建筑面积7万平，容积率还低于1。不过，据了解项目最小面积的洋房为75平起，以刚需的预算，可以享受豪宅小区居住体验，还是可以看看啦！

当然，目前白云大道北的新房稀缺，在售项目清一色为大户型豪宅，今年有首开龙湖的地王项目登场，预计真的不会低开。

▲珠光云山御景效果图

海珠区

最后，终于说到海珠区了。根据统计，海珠区今年预计有两个全新盘登场，为中源御品和东晓轩。

其中东晓轩位于海联路7号，距离2号线江南西站约1.8公里。项目占地2964平，建筑面积约1.4万平，住宅总货量仅为75套。

项目已经取得预售证，可售房源50套，预计产品为79平的两房、94平三房（货量相对多），126平的四房。

根据链家网数据显示，项目附近的电梯二手小区如海印南苑二手房报价约4.4万元/平。

▲东晓轩项目位置示意图

另外一个楼盘中源御品，位于江燕路288号（东江万豪酒店旁边），临近江泰路站。

虽说是全新盘，实际上这是一个烂尾楼复建项目，早在2013年完成复建，之前曾开放过销售中心但又关闭。买买君致电销售中心，销售小姐表示，项目户型为50平-100平一至三房户型，但由于某些原因，目前还未能开盘销售，今年是否能开盘，还是未知之数。建议慎选！

汇总

地段价值在，只能“相对刚需”

为了让大家更清晰，买买君做了一个汇总的表格给大家参考，今年中心五区的全新盘，刚需上车盘可关注以下项目：

▲备注二手房报价来源中原地产和链家，仅供参考

另外补充一下，目前在售的项目中，今年计划继续加推有中小户型新货的还有（荔湾）荔湾新城欣悦湾、（天河）远洋天骄、（海珠）绿地越秀海玥、（白云）越秀星汇云城以及保利华润紫云。中心五区的刚需新房楼盘，真的屈指可数。

▲刚需置业也能留在中心五区

有人总爱问买买君，现在是出手置业的好时机吗？买买君认为，遇上刚需户型、可接受的价格，就出手吧！

即将迎来新的一年，买买君提前给大家拜个早年，祝愿大家新的一年事事顺利，房子、车子&孩子啥的通通有，成功升级人生赢家！还有，记得继续关注和支持买买君！