广州楼市:这几类盘较好别买,房价不涨还被套

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔，（1）目前本来以老婆名义在广州花都合和新城靠近地铁口有一套复式170平的自助房；（2）以亲戚名义2017年8月在花都豪利花园2万单价总价195万买入96平的新房，首付64万，贷款136万，月供7160元，目前已还贷3年，如果现按二手市场1.8万卖出，只能卖175万不到，利息三年亏20多万，房价亏20多万，总共亏40万以上，这套豪利花园我还要再等1～2年再卖嘛？再等1～2年能解套嘛？还是现在卖掉只剩50万再去投资其它地方，比如我目前自住的花都合和新城近地铁口买一套60平小户型，会不会更容易解套；（3）目前自有现金100万想去市区天河、海珠之类的地方投资更有价值的地方呢？如果投资市区，认为哪些楼盘我可以上车呢。（4）同时我也在tao宝看广州的法拍房，想利用自有现金去投资法拍房。觉得有哪些建议可以给我呢，谢谢

回答：你好。1、花都合和新城，地铁清塘站，这种大面积自住还可以，投资流动性弱；

2、豪利花园没有地铁，周围荒凉，工业厂房居多，价值不大。你得考虑未来谁来接盘？看下趁明年小阳春的行情尽快脱手。

3、首付100w，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

4、法拍房不建议，现在捡便宜的很少了。

提问：广叔，您好！新人首问：手上资金180万，已交黄浦社保5个月，看您说了很久的科学城板块，您说的那些楼盘，目前好像只有大壮名城是新房，其它都是二手房！本人排名前列次买房，很多东西不懂，买二手会不会踩雷？我是优选地铁站附近1000米内的房子，明年有没有新楼盘？能不能给我推荐几个楼盘？买房的话，在什么平台找中介比较可靠？

回答：你好。1、二手房更加灵活，选择更多，有中介替你把关，不用太担心的。

2、新盘不建议了，没杠杠，而且新盘苦等收楼，拿证，限售都要5年左右时间才能重新上市，很重要一点新房溢价多，透支未来的涨幅。中介找链家。

提问：广叔您好，请问保利学府里和万科东荟城，哪个升值潜力更大？打算近期去看看小三房，但是一个已经涨到5万多了，一个4万，不知道保利学府里还有没有涨，太高了，都接近天河了

回答：你好。保利学府里这种网红盘我认为还有潜力的。万科东荟城各方面稍逊色一些。具体参见内部分享！

提问：广叔，深圳龙华鸿荣源壹城中心楼盘怎么样？现在值得出手吗

回答：你好，壹城中心，龙华区地标性住宅，是龙华老城区最吸睛的盘，没有之一。 这个小区有优势: 1、高赠送，利用率普遍超过90%。 2、配套齐全，学校、商业、地铁（共十区，但是只有九区算地铁房）； 3、次新、鸿荣源品牌； 4、税费低，因为2015年首开，登记价高而且涨幅不大。 5、价格也亲民。 劣势也很明显： 1、体量确实太大了，而且附近旧改太多，一手砸盘，二手价格也一直上不去，简直天量供应； 2、本身离地铁较远，加上四号线交通拥挤，依靠地铁上班不方便（9区稍微近一点），而且全部入住道路交通势必拥堵； 未来预计周边建设结束它的春天会来。横这么久跌这么久，也预示着机会。九区未来将成为十个区中单价较高的区，有闲钱可以考虑。 自住可以买，投资一般般。

提问：你好广叔，最近知识城售楼人来推荐我买房，我说我更想买科学城，但他的意思是科学城配套已经比较全面了，知识城配套还不完善都在建，所以涨幅的话肯定知识城比科学城涨的多。虽然他是为了让我买房这么说的，但我觉得好像也不无道理？您怎么看？

回答：你好，买房一堆说辞中存在很大的一个似是而非的误区就是：买房看预期，看的就是未来建设。这里的误区在于，这个预期是否真的是真预期，还是开发商给人捏造的预期？还是画的大饼实际上很难实现的预期。

这里提醒各位在买房的时候，下面这几思想一定要避开：1、跟风走，不顾楼市转向。房价的跌涨有一定的规律，而市场一旦出现过热或过冷，就会调控，如果不加以了解就盲目买房很容易出现问题。2、买房要全款。大多数人认为如果可以一次性付款绝不贷款，攒足够的钱买房，这是一个特别的理念错误。等你攒到足够的钱时又不够了。其实，购房一定程度要掌握窍门，根据自身情况来申请贷款，决定首付多少，月供多少。3、根据舆论走向决定购房行为。很多时候，舆论观点或者诉求都只是角度不同，看法不同。要有自己的判断思维4、远郊房与近郊房之间会有一定的价格差别，就可能会有人因为便宜而选择远郊房。但是他们只看便宜的价格，却没能考虑到房子的性价比。

提问：你好广叔，有两个问题，天朗明居的二手价差别大，4.1-5.3，这是什么原因？天朗明居二手均价和珠江铂世湾一手差不多？哪个潜力好？ 珠江铂世湾销售说明年可以到六万，夸不夸张？

回答：你好，天朗明居放4.1-4.4之间的，很多要么是楼层低，要么就是靠近大马路的，或者户型不方正没阳台的，放得高超5万很多是钓高来卖的。中间那些才是真正的市场价。天朗明居潜力优于铂世湾，但是呢天朗现在没有小3房，你淘不了货，铂世湾你喜欢新房的话，希望住够5年的也可以买，毕竟享受了万博商圈的辐射，现在万科欧泊那些2手都那么贵了，铂世湾可以考虑

提问：广叔，目前南山或者福田的地铁口老破大，看好？

回答：老破大分情况，不是所有老破大都不能买 沦为写字楼、小贷皮包公司的老大楼不能买，有些品相ok的老大楼，其实地段和物业都可以的，如果还有个好学区覆盖，有能做0首付并且劏好房以租抵供的，适合更职业的投资客。 现阶段深圳的正常次新房回报率更高，原因还是大家都是外地移民，不迷恋地段，不愿意给老钱接盘，还在城市扩张和外溢的阶段，可能再过二三十年，深圳的城市化进程接近尾声，就会像上海一样，中心区的老房子也很吃香，可以改造民宿或者酒店，旧貌换新装了。

提问：你好广叔，请问购买龙岗远洋新天地的住宅三房如何？学校不太好，感觉地点还好，预计这个楼盘日后有啥发展吗？

回答：你好，远洋新天地有点窝，不靠3也不靠16，作为远郊住家盘，单纯只是房子新、品相好，还不太够。

提问：你好广叔，，我和老公南山科技园上班，蛇口海伴雅居一套两房自住。手上资金400万，娃现在小学二年级，听说深圳湾学校前景不错，计划将来读深圳湾初中。三个选择纠结得不行。 1. 700万总价。是选择买太古城南小一房还是金色海琴苑三房呢？都带深圳湾初中学位，买来出租不住。 2. 现在深圳湾学校还没起来，要不要先买前海诺德，鼎太那边房子，过3年如果深圳湾学校起来了，再置换呢？ 手上就这么些钱，纠结来纠结去，盼广叔指点下。谢谢了

回答：你好，我觉得你对深圳湾学校过于迷信了，深圳湾学校虽然硬件好，生源也非富即贵，但成绩未经过市场验证，以后未必拼得过南山福田的老牌名校，这个名校是打问号的。 而且深圳湾学校学位充足，租房就可以入读，你完全没必要为一个未被盖章认可的名校去纠结，更应该考虑的是手头的400万该如何放置。 你现在自住的海伴雅居小两房只有60多平。 我建议可做置换，卖掉海伴雅居，加上手里的400万，买一套自住和学位兼顾的舒适三居，升值预期强，也改善了自住条件，才是更好的选择。

提问：你好广叔，总价值400万，三房，看好坪山华润乐庭吗？

回答：你好，一般不推荐坪山，深圳的发展一路向西，东部只有龙岗的大运相对好一点。这波行情起来之后，西部热点板块已经大涨，龙岗和坪山会跟涨。但是平均涨幅会弱于西部，需要长持。东部大运是龙头，没有崛起之前坪山没前途。总之富润乐庭性价比不高。坪山什么情况下能买？1.首付非常有限，但是又很想上车的。2.生活半径在坪山。总价400万，在福田、南山、宝安、大运都有性价比更高的项目。具体选筹可参考内部推荐给你的楼盘。

提问：你好广叔，我的生活半径在深圳东半部分，要带学区，首套房，首付三成预算在200万左右，要四房两卫，想要兼顾居住和投资，应该怎么买，谢谢！

回答：你好，我每天接触的投资客自住客，有大量600-800万的中端客户，他们共同目的是买一套小三房，有升值潜力，品质略好，学位中上。 听起来要求不算高，但我会直接告诉他们：买不到，哪怕预算达到1000万，也要在品质、升值和学位上做出取舍。 深圳其实并不贵，只是每个买房人都太贪心，既要又要，既要住的舒服又要有升值潜力，甚至还要附加学位，这几个需求合并同类项，价格必然上天。 首付200，总价控制在600左右，东部没有好学校。 好学校都集中在关内，学区稍微好点的可以在罗湖和福田保税区，但是买不到4房。

龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语 对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城、绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座、奥林华府。

提问：你好广叔，我们家庭在坪山中心万科有一套自住的89平4房，这一波稍微有一些小涨。另外在福田岗夏彩天名苑，有一套36平的单房在出租。目前我在福田市民中心附近上班，每天通勤很痛苦，14号线还要再等待2年。想着合并到龙岗大运颐安都会，缓解下通勤压力，请问是否合适？还是等到14号线开通再改善？（颐安的学位会相对较差些，暂时没有娃，学位需求暂不强烈。）

回答：你好，不算一个好点子。排名前列，换到大运解决不了你的痛点——通勤依然还是远，换房一定要有一个质的飞跃才有折腾的意义。第二， 现在坪山龙岗都蠢蠢欲动得挺明显。坪山可以等这波过去后，再看看能不能换到市里好的地段。彩天名苑的单间可以一起出了。

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