广州楼市:番禺这个板块一直没涨过,买房请擦亮眼睛

关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：广叔，我们家庭目前有两套房，一套员村旭日雅苑3期幸福里3房，一套番禺珠江花园1期2房，因为番禺珠江花园的房子楼龄超过20年了，想置换，目前手头可以有的首付款在200万左右，但是不想月供压力太大，偏向投资为主，总价在350万以内，希望租金可以较大比例覆盖月供。最近看了黄埔很多楼盘，一手的有中央城、富力新城、天健天玺三房，但是收楼期限较长，配套不太成熟，后期涨值也有不确定性。二手的考虑科城山庄、保利罗兰国际两房，鱼珠、东圃板块次新楼涨幅太大了，已经不太能够上车，楼龄较长的不知道后期涨幅如何，想请教下广叔有什么好建议呢？还是珠江花园还可以继续持有呢，番禺沙溪板块一直没怎么涨过。

回答：你好。员村旭日雅苑可继续持有；珠江花园地铁沙溪站在建，景观还可以，有一个还可以的学位，楼龄偏老，配套一般，沙溪这片偏自住，缺少产业，投资一般；建议二手次新为主，科城山庄可考虑；保利罗兰国际也可考虑，但由于靠近LG厂和立交，不如前者；

提问：新人首问！40+，广州市区工作，持有华景新城120方住宅、南沙天玺湾108方住宅、北京路锦源国际53方住宅、保利天悦108方公寓、南沙万达38方公寓、3间中山火炬开发区公寓。手头现金1000左右，无票，有1张家人票，可一次性付款。有以下几种方案，请赐教：

1、入手南沙灵山岛佳兆业顶层望江住宅140m，价格4.5w左右，比二沙的风景更佳（2022年收楼），本人工作时间灵活，可作为自主，也可作为投资。

2、入手市区同小区或骏景花园、珠江新城区域的二手楼，出租作为保值用途。

3、入手东边如鱼珠、黄埔、增城等未成熟板块的新楼，未来成熟后出售。

4、在以上三种选择落实后，如有子弹，再入手佛山靠近广州片区楼盘。

主要目的主要为了保值和投资，请给意见，谢谢！

回答：你好。你的资产挺多的，不过公寓类的产品价值不是很高。

1、南沙灵山岛佳兆业自住可以考虑，投资还是100平左右的合适

2、这是比较建议的方案

3、如果买鱼珠、黄埔、增城新塘，可买二套。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

4、可以的，思路正确

提问：你好广叔，出行开车通勤，长持有5-8年出手，实地可买吗？或者广叔能给些二手盘建议吗？香雪板块的超出预算太多了，首付预算60-70.感谢

回答：不建议，未来怕是难出手，实地常春藤所在区域发展不会那么快的。具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔您好，现在手里有1500w，自己有一个黄埔名额，还有亲人可借用名额2个，考虑投资天河黄埔的，但现在价格一直涨，很纠结，也看过一些楼盘：

1、黄埔新盘：大壮名城、中冶逸景台、广府一号；

天河新盘：珠江花城、天河壹品、保利天汇、慧源山庄。

2、黄埔二手：中鼎君和名城、保利学府里；

天河二手：牛奶场版块。请问这些盘能否投资？或者有什么好的建议？谢谢！

回答：你好。是的，建议尽快上车。这个总价建议配置一套天河，一套黄埔。天河新盘重点考虑天河壹品，珠江花城。黄埔考虑保利学府里；牛奶厂也可考虑，不过算最后选项。还可以看下金融城，如：骏景，中海康城，城市假日园，阳光假日园，盈彩美居

提问：你好，广叔，考虑在珠海唐家买一套房子自住，兼顾保值增值，目前有两套房子在犹豫，一套是凤凰山一号，十年楼龄，顶楼30层，目标楼层22楼，东西向，客厅主卧朝东，221平500万，因为小区房子整体面积偏大，小区只有400户，入住率50%，配套不成熟，第二套是天恒湾景，格力海岸附近，150平，10楼，南北通，预计550万，新房4月开盘，配套尚可，想问广叔，珠海目前是否已在高位？唐家是否值得买？海边高楼层东西向是否影响采光？两套房子如果预算充足，哪套更好？谢谢！

回答：你好。凤凰山一号景观好，就是没什么配套，一般；天恒湾景配套相对要好一些，景观环境都好。具体东西向是否影响采光还需要实地踩盘，看户型设计。建议考虑后者，现在不是高位，可以买。

提问：你好广叔，未来5年，佛山有哪些区域值得房产投资的？

回答：你好，佛山一共有5个区，真正称得上中心区的，是以下这三个区，禅城区，南海区，顺德区，这三个区是佛山最发达的区，又是紧靠着广州的区，关键这里还聚集了佛山最优质的教育和医疗资源。尤其的禅城祖庙，桂城，大良，这三大核心区中核心板块，佛山部分地区处于限购状态，基本上靠着广州的板块都限购，投资价值上，佛山限购区＞非限购区，有房票或者开发商愿意等你一年社保的，一定优先买限购区，千灯湖高新区，佛山新城，是2大核心板块，也是购房者优选。

最后建议，不去购买三水，高明，自然分别有，三水新城，珠三角机场新干线的概念，但作为投资并不建议。

提问：您好广叔，请问深圳首套房，首付180左右，想买套房自住。我在南山，我老公在宝安工作。南山和宝安都涨了很多，只能买05年以前的房源，不过等过几年换房会不会太旧了？或者买龙华的红山，上塘，不知道大神有什么建议呢？

回答：你好，西乡还有600万内的次新房，买不了三房还可以买两房，龙华对你们来说上班太远，长此以往会很辛苦，生活品质差。做妈妈的需要花很多精力在孩子教育上，做爸爸的需要花很多精力在事业上，少有不需要的是花很多体力在路上。

提问：你好广叔，我想在 龙华上塘 还是龙胜片区 投资小两房，金地上塘道二期，潜龙曼海宁。目前看来，上塘的规划非常牛，周边很多旧改。但就学区来说，金地上塘道二期带的学问是龙华实验学校（目前中考成绩未上榜），而潜龙曼海宁带的高峰学校（2019年中考排名全市前十），我的目的是打算持有5年左右，整体考虑的是学区+规划来。另外，听说金地上塘道对面是超大的华润旧改。请问哪个楼盘潜力大？

回答：你好，两个都是在这个片区的推荐楼盘，学校对比：高峰优于龙华实验，短期曼海宁>金地上塘道，长远金地上塘道>曼海宁，其他更好的选择可参考会员内部分享！

提问：您好广叔，我去年在龙华壹城中心3区买了一套89平首付3成。汕尾海丰碧桂园天銮山一套145平一梯两户一次性付清。手上还有两百万左右现金，年收入不到三百万。我想提前把壹城的房贷还清，朋友建议我在宝中，南山，福田买一套小的纯投资。看了宝中的丽晶国际三房的，请广叔帮忙给点建议谢谢？

回答：你好，还是楼龄、品质、赠送、定位、学位、地铁等指标的综合作用的结果。 丽晶国际位置算核心了，但并不算好的投资产品，优秀的竞品太多。 汕尾不算优质资产，除非自住，如果是投资，未来潜力不看好。 建议说说的你首付 月供和房票情况再做板块和楼盘推荐。

提问：你好广叔，小孩明年小一，在红山片区有一套三房，紧靠梅陇路，但距离地铁站有点远，是2006年的房子，楼层总共11层，最近几年一直处于横盘状态，现在市值不到500w，欠款120w，月供7000。手上可以再凑150w，想买学位房，目前有两种方式：1.卖掉这套，毕竟升值空间不大，一步到位换一个既能居住又有中上等学位的关内的房子 2.关内买一个第二梯队的学位房然后租出去，纯粹为了学位 3.这个小区活跃度不高，如果卖不出去，明年用了学位，然后适当降价卖，再置换关内的房子。推荐哪种方式？这个房子是不是尽快出手好？

回答：你好，建议选方案二。方案一无非是一套小的加钱换了一套大的，还是用来自住，起不到1+1>2的作用。方案三明年用了学位再降价卖出置换更是下下之策。先用手里的150万买一套学位房，解决孩子的读书问题。红山片区已横盘三年，拍地热度加示范区效应传导，很可能会有一波小行情，已经苦等三年，不要失守在黎明之前。等红山房产和学位房都升值之后，再考虑一步到位的置换，选择面会大很多，也从容很多。具体的选筹可参考会员内部分享！

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

请大家关注“广叔谈房”微信公众号，

进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会排名前列时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。