广州楼市:番禺这个板块一直没涨过,买房请擦亮眼睛

广叔谈房 2021-04-09 00:19:19
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我是广叔谈房,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师,目前为提供买房最佳解决方案。广叔不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问:广叔,我们家庭目前有两套房,一套员村旭日雅苑3期幸福里3房,一套番禺珠江花园1期2房,因为番禺珠江花园的房子楼龄超过20年了,想置换,目前手头可以有的首付款在200万左右,但是不想月供压力太大,偏向投资为主,总价在350万以内,希望租金可以较大比例覆盖月供。最近看了黄埔很多楼盘,一手的有中央城、富力新城天健天玺三房,但是收楼期限较长,配套不太成熟,后期涨值也有不确定性。二手的考虑科城山庄、保利罗兰国际两房,鱼珠、东圃板块次新楼涨幅太大了,已经不太能够上车,楼龄较长的不知道后期涨幅如何,想请教下广叔有什么好建议呢?还是珠江花园还可以继续持有呢,番禺沙溪板块一直没怎么涨过。

回答:你好。员村旭日雅苑可继续持有;珠江花园地铁沙溪站在建,景观还可以,有一个还可以的学位,楼龄偏老,配套一般,沙溪这片偏自住,缺少产业,投资一般;建议二手次新为主,科城山庄可考虑;保利罗兰国际也可考虑,但由于靠近LG厂和立交,不如前者;

提问:新人首问!40+,广州市区工作,持有华景新城120方住宅、南沙天玺湾108方住宅、北京路锦源国际53方住宅、保利天悦108方公寓、南沙万达38方公寓、3间中山火炬开发区公寓。手头现金1000左右,无票,有1张家人票,可一次性付款。有以下几种方案,请赐教:

1、入手南沙灵山岛佳兆业顶层望江住宅140m,价格4.5w左右,比二沙的风景更佳(2022年收楼),本人工作时间灵活,可作为自主,也可作为投资。

2、入手市区同小区或骏景花园、珠江新城区域的二手楼,出租作为保值用途。

3、入手东边如鱼珠、黄埔、增城等未成熟板块的新楼,未来成熟后出售。

4、在以上三种选择落实后,如有子弹,再入手佛山靠近广州片区楼盘。

主要目的主要为了保值和投资,请给意见,谢谢!

回答:你好。你的资产挺多的,不过公寓类的产品价值不是很高。

1、南沙灵山岛佳兆业自住可以考虑,投资还是100平左右的合适

2、这是比较建议的方案

3、如果买鱼珠、黄埔、增城新塘,可买二套。可看下:具体价值高的板块及楼盘分析,详见知识星球内部。

4、可以的,思路正确

提问:你好广叔,出行开车通勤,长持有5-8年出手,实地可买吗?或者广叔能给些二手盘建议吗?香雪板块的超出预算太多了,首付预算60-70.感谢

回答:不建议,未来怕是难出手,实地常春藤所在区域发展不会那么快的。具体潜力大的板块,详见知识星球内部分享!

提问:广叔您好,现在手里有1500w,自己有一个黄埔名额,还有亲人可借用名额2个,考虑投资天河黄埔的,但现在价格一直涨,很纠结,也看过一些楼盘:

1、黄埔新盘:大壮名城、中冶逸景台、广府一号;

天河新盘:珠江花城、天河壹品、保利天汇、慧源山庄。

2、黄埔二手:中鼎君和名城、保利学府里;

天河二手:牛奶场版块。请问这些盘能否投资?或者有什么好的建议?谢谢!

回答:你好。是的,建议尽快上车。这个总价建议配置一套天河,一套黄埔。天河新盘重点考虑天河壹品,珠江花城。黄埔考虑保利学府里;牛奶厂也可考虑,不过算最后选项。还可以看下金融城,如:骏景,中海康城,城市假日园,阳光假日园,盈彩美居

提问:你好,广叔,考虑在珠海唐家买一套房子自住,兼顾保值增值,目前有两套房子在犹豫,一套是凤凰山一号,十年楼龄,顶楼30层,目标楼层22楼,东西向,客厅主卧朝东,221平500万,因为小区房子整体面积偏大,小区只有400户,入住率50%,配套不成熟,第二套是天恒湾景,格力海岸附近,150平,10楼,南北通,预计550万,新房4月开盘,配套尚可,想问广叔,珠海目前是否已在高位?唐家是否值得买?海边高楼层东西向是否影响采光?两套房子如果预算充足,哪套更好?谢谢!

回答:你好。凤凰山一号景观好,就是没什么配套,一般;天恒湾景配套相对要好一些,景观环境都好。具体东西向是否影响采光还需要实地踩盘,看户型设计。建议考虑后者,现在不是高位,可以买。

提问:你好广叔,未来5年,佛山有哪些区域值得房产投资的?

回答:你好,佛山一共有5个区,真正称得上中心区的,是以下这三个区,禅城区,南海区,顺德区,这三个区是佛山最发达的区,又是紧靠着广州的区,关键这里还聚集了佛山最优质的教育和医疗资源。尤其的禅城祖庙,桂城,大良,这三大核心区中核心板块,佛山部分地区处于限购状态,基本上靠着广州的板块都限购,投资价值上,佛山限购区>非限购区,有房票或者开发商愿意等你一年社保的,一定优先买限购区,千灯湖高新区,佛山新城,是2大核心板块,也是购房者首选。

最后建议,不去购买三水,高明,自然分别有,三水新城,珠三角机场新干线的概念,但作为投资并不建议。

提问:您好广叔,请问深圳首套房,首付180左右,想买套房自住。我在南山,我老公在宝安工作。南山和宝安都涨了很多,只能买05年以前的房源,不过等过几年换房会不会太旧了?或者买龙华的红山,上塘,不知道大神有什么建议呢?

回答:你好,西乡还有600万内的次新房,买不了三房还可以买两房,龙华对你们来说上班太远,长此以往会很辛苦,生活品质差。做妈妈的需要花很多精力在孩子教育上,做爸爸的需要花很多精力在事业上,唯一不需要的是花很多体力在路上。

提问:你好广叔,我想在 龙华上塘 还是龙胜片区 投资小两房,金地上塘道二期,潜龙曼海宁。目前看来,上塘的规划非常牛,周边很多旧改。但就学区来说,金地上塘道二期带的学问是龙华实验学校(目前中考成绩未上榜),而潜龙曼海宁带的高峰学校(2019年中考排名全市前十),我的目的是打算持有5年左右,整体考虑的是学区+规划来。另外,听说金地上塘道对面是超大的华润旧改。请问哪个楼盘潜力大?

回答:你好,两个都是在这个片区的推荐楼盘,学校对比:高峰优于龙华实验,短期曼海宁>金地上塘道,长远金地上塘道>曼海宁,其他更好的选择可参考会员内部分享!

提问:您好广叔,我去年在龙华壹城中心3区买了一套89平首付3成。汕尾海丰碧桂园天銮山一套145平一梯两户一次性付清。手上还有两百万左右现金,年收入不到三百万。我想提前把壹城的房贷还清,朋友建议我在宝中,南山,福田买一套小的纯投资。看了宝中的丽晶国际三房的,请广叔帮忙给点建议谢谢?

回答:你好,还是楼龄、品质、赠送、定位、学位、地铁等指标的综合作用的结果。 丽晶国际位置算核心了,但并不算好的投资产品,优秀的竞品太多。 汕尾不算优质资产,除非自住,如果是投资,未来潜力不看好。 建议说说的你首付 月供和房票情况再做板块和楼盘推荐。

提问:你好广叔,小孩明年小一,在红山片区有一套三房,紧靠梅陇路,但距离地铁站有点远,是2006年的房子,楼层总共11层,最近几年一直处于横盘状态,现在市值不到500w,欠款120w,月供7000。手上可以再凑150w,想买学位房,目前有两种方式:1.卖掉这套,毕竟升值空间不大,一步到位换一个既能居住又有中上等学位的关内的房子 2.关内买一个第二梯队的学位房然后租出去,纯粹为了学位 3.这个小区活跃度不高,如果卖不出去,明年用了学位,然后适当降价卖,再置换关内的房子。推荐哪种方式?这个房子是不是尽快出手好?

回答:你好,建议选方案二。方案一无非是一套小的加钱换了一套大的,还是用来自住,起不到1+1>2的作用。方案三明年用了学位再降价卖出置换更是下下之策。先用手里的150万买一套学位房,解决孩子的读书问题。红山片区已横盘三年,拍地热度加示范区效应传导,很可能会有一波小行情,已经苦等三年,不要失守在黎明之前。等红山房产和学位房都升值之后,再考虑一步到位的置换,选择面会大很多,也从容很多。具体的选筹可参考会员内部分享!

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