广州楼市:这类房子不要轻易碰,进去容易出来难

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔你好！我是辽宁的想在广州不限购的佛山三水恒大悦珑台买房，价格1万是否可以投资？如不行我应该在那个区域那个地段的楼盘买入？谢谢！

回答：你好。位置有点偏，不要轻易进入三水，进去容易出来难。1万左右，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔您好，2000内，请问一下现在珠江新城的房子还值得投资吗？哪个盘相对比较适合投资一点？

回答：你好。当然了，珠江新城是广州人置换的终极目标，其地位也是难以撼动的。可看下具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔，已落广州户口，纯投资，选择黄埔二手房金碧世纪花园，黄埔花园，还是海珠金碧花园排名前列金碧？两房比较轻松，还是加一点压力直接买三房？

回答：你好，建议踮踮脚买三房，优选黄埔花园，次选金碧世纪花园，主要看有没有货吧。

提问：广叔你好，请问现在黄埔区科学城的新福港鼎峰价格去到五万多了，是不是太高了，还能不能下手？谢谢！

回答：你好。我认为没问题，因为明年还会更贵。从中长期看还有潜力的。

提问：您好广叔，我今年28岁，2016年在广州南沙区地铁口买了一套中大城的房子，87方的，贷款30年的，现在我想把它卖了，卖出的现金再买2套首付房，我跟我老婆一人一套，现在手头都没有工作，没有收入。 麻烦广叔帮忙规划一下，如果卖了买2套的话应该买哪里？我目前住在新塘，还有我想把户口迁到广州，不知道合不合适，现在入户广州只要一万多就行了。 问的有点多，麻烦广叔帮我指点一下，非常感谢

回答：你好，金洲是目前南沙最成熟的片区，2-3.5万，自住排名前列。万达、4号线、人气、自住属性非常强。已经有仓位建议继续持有，南沙虽然未来发展不确定性比较大，但是短期内还有足够的概念支撑溢价。 投资不鼓励频繁换筹，每套房差不多4%的交易成本，多涨的利润都被成本吞噬了。 建议阶段抵押中大城融资，再入手一套黄埔的优质盘。 迁入广州户口没问题

提问：您好广叔，坐标东莞，有深圳房票，考虑买450万以下的深圳西部房，暂时锁定华强城和光明玺云著，华强城中签率10%，希望太小，玺云著应该希望挺大，且在华强城之前开盘，是光明中心区建设启动的排名前列个商品房，但是目前周边一片凌乱。现在自己也很矛盾，到底买玺云著，还是到东莞买万象府或万科汉邦半岛、松湖碧桂园三期？请指教！并告诉理由。谢谢！

回答：你好，对于广东投资来说，能买深圳就不要买东莞，能买广州就不要买佛山，一个是一线，一个是环一线，投资肯定优先上一线，天花板更高，确定性更大。建议重点放在华强城，主要看价格，价格和前面开盘一样，当然毫不犹豫买，这个价格有套利空间。福永这种前不着村后不着店的蛙跳区域，基础配套非常弱，迄今一个像样点的商业都没有，因此优选大盘，楼盘扎堆能成片的区域，来弥补片区的配套不足，这就是华强城之所以抢手的原因，西部少有的集交通,商业,学校三位一体的大盘。玺云著投资来说，位置地段 配套差了点...

有深圳房票没必要在东莞买，这一轮东莞有点透支了，东莞涨幅实在太大了，个别区域甚至超越深圳，我认为无论政策或者市场角度看都快到尽头了，接下来东莞要横盘几年了。深圳虽然也有调控，但我还是长期看涨，毕竟现在投资看的是一个长线。深圳买房价值高的板块，具体详见内部分享！

提问：你好广叔，想请教一下置换的问题，科学城上班，在犹豫要不要置换到大壮名城，同时还能解决两个娃的上学问题。现在在鱼珠翠屏富通雅苑有一套房，中层安静望花园三房两厅两卫的带一个入户花园，入户花园可改四房，有买家单价出到4.45万。我还在犹豫是置换过去还是抵押出一笔钱。您建议怎么操作呢？大壮名城值得买吗？想听一下您的建议，谢谢！

回答：你好，如果纯粹为了大壮的学位，可以考虑，这种情况下可以上 大壮名城的车。这个前提之下，就有了另外的两个问题：1、不卖的话，要首付5成，至少7成吧；2、卖的话，就舍弃掉了鱼珠板块未来3-5年的升值收益，鱼珠的升值收益大概率是强过科学城的 可能对的建议是：如果想着未来的投资收益，就不建议买了，至于学位如果看得上大壮就把鱼珠的房子抵押了再买；如果不太注重投资，或者觉得风险大，那可以卖掉 希望有用！！

提问：你好广叔，请问龙华上塘潜龙漫海宁花园潜力如何？想在那边买一套小单位投资兼学位。(本人在附近有一套大三房自住但不带学位)。另外还问一下，金地上塘道和曼海林宁谁潜力更大？或者有没有更好推荐，谢谢！

回答：你好，这2个盘都是星球内推荐的楼盘。 红山就是所谓的宇宙中心，龙华的核心区域，短短两年房价能冲到8万以上可见一斑；深圳北CBD也尚未建成，利好兑现需要时间； 上塘定位为龙华的核心居住区，是龙华居住环境较好的片区； 区位对比曼海宁略占上风。

提问：你好广叔，我名下没有商品房，有一套固戍的小产权，年收入在30多万，宝宝一岁半，小产权自住还是挺好的，满足了我们一家五口的需求，我在纠结是博拆迁，等存钱过几年再买商品房，还是现在卖掉小产权，购买商品房，如果是置换商品房，我对学位没什么了解了，想听听您的建议，感谢~

回答：你好，建议把小产权出手置换成商品房。 小产权会随着市场涨，维持在同地段商品房约三分之一的价格就不错了，不能贷款，没有什么投资价值； 博拆迁是不推荐的，少说打底10年起步，虽有方法，可以提前拿下能转正的房等拆迁，但一般人玩不了。小产权出手后，再根据手上的资金选择相对应的学位房。

提问：你好广叔，最近正在考虑买房，350-450的标的，需要5成首付，纯投资不自住，3-5年投资期限，目前看了这几个小区，请老师看看怎么样 1.中粮幸福花园1房一厅 2.四海公寓和栖游家园的一房 3.米兰第二季的一房一厅 4.书香门第上河坊的一房 5.曼海宁的一房一厅 6.心语家园的一房一厅 7凤凰雅居的两房一厅 或者老师还有其他的投资标的推荐？谢谢。

回答：你好，涉及楼盘有点多，不一一点评；对于这种低总价地盘，选筹思路，热点片区实现功能性上车（但一定要新一点，交通好）；另外一个思路就是带学位，学位上车盘，如果这两个都没，这种低总价，小面积无意义。

提问：你好广叔，我宝安中粮锦云有一套房，想按揭出来加上手上200多万，一起700万左右想全款买一套宝中或前海南的小房子投资，是否可行？可以推荐下优质房子吗？还有南山700万左右的学位房，比如麒麟小学是否值得购买投资？南山的学位房以后涨幅会怎么样？谢谢！

回答：你好，麒麟小学算南山口碑还不错的小学。具体也还得看什么学位，南山由于地段价值较大，如果学校成绩有上升，一般都能跑赢市场。700万，还可看下南海中学、学府中学，具体选筹详见会员内部分享。

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