广州楼市:这种房子潜力巨大,只是大多数人没有发现罢了

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提问：新人首问：广叔您好，想用女儿的名额购入一套120方到170方左右的改善房，如果同时具备投资性质就更好。目前自住的是五山近90方的房子，四人住有些挤。在保利香雪山还有一套面积140的低层和两套大壮的小公寓。目前手上有不到500w做首付。考虑购入黄埔或者番禺地区的房子。目前看了融创广府一号，觉得实用率不高，户型结构不够好。富颐华庭离铁路近，不知噪音影响大不大。这两个盘离地铁也有些距离。万科城市之光二期目前开的地方据说要建垃圾站，离石化近，但是离地铁近方便些。大壮茗城的容积率太高不喜欢。也有考虑保利香雪山，科城山庄或者富春山居的二手房。但是目前放出的富春山居的房源和科城山庄的房源总价较高，需要同时售出五山的房和香雪山的房，感觉风险有些大。不知这些楼盘哪个好些呢？或者有什么番禺的楼盘推荐吗？

回答：你好。公寓可出手置换。融创广府一号地铁也不是很近，配套一般；富颐华庭是有铁路线噪音；万科城市之光还可以的，垃圾站有一定的影响，但我认为未来环保科技越来越发达，影响也会越来越小。其次考虑科城山庄、富春山居，自住不用太担心的，中长期看还是要涨的。番禺主要考虑万博，如：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔您好！请问一下如果保利天汇7万左右，天河壹品7万左右，金地天河目前已经到了7.5万，选哪个好呢？麻烦帮忙排个序！如果是天河，这样的价位有其他推荐的吗？谢谢！

回答：你好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，关注你好久！终于找到途径了。我90年未婚河南周口市户口，目前在东莞万江定居工作，目前周口市一套建业世和府全款房，去年交楼毛坯。18年买了一套万江美丽湾一期三房，租了出去。19年买一套万江金地风华公馆三房，刚装修好自住。去年年尾这两套全部结清了房贷，12月抵押房产证做了经营贷，贷了340万，还了过桥借款。还剩120的款闲置，打算再买套首付100来万做投资。东莞已经买不了了，最近看了增城新塘品秀星图。近期推13栋，按售楼员说我刚做过经营贷，征信可能过不了。要借用老家亲戚名额买。品秀星图单价预计去到2万9到3万，现在买来投资合适吗？或者增城其它楼盘，或者您能不能根据我的情况推荐一下。给些建议。其它地区中山珠海佛山有我能买的吗，推荐一下。

回答：你好。品秀星图地铁口物业，不过配套还一般，中长期看可以考虑的；新塘还可以看下二手次新，如：假日花园、新都盛世名门、亚太新城亚太银座二期。或者佛山千灯湖：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：广好，现有广州房票一张，子弹360，预算800万，自住五山附近比较方便，投资为主。1.请问购买哪里保值升值潜力大呢？2.牛奶厂，金融城，天河北2020年都涨的很多，值得追入吗？3.天河客运站附近没怎么涨，值得购买吗？4.能推荐买入哪个小区吗？

回答：你好。1、可考虑金融城。2、还有一点空间。3、天河客运站不建议买，没有驻留人口，在这附近的房子自然就缺少接盘侠。4、看下：天河投资回报率高的板块，详见知识星球内部

提问：新人首问：广叔您好，本人广州户口，目前住番禺祈福新村，现想置换电梯房，首付150万，月供10000左右；小孩需要上小学、老婆上班需要靠近地铁口，请问有什么好推荐？谢谢

回答：你好。能买个370左右的房子，火车站上班可看下海珠，具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，16年买入中山三套房，其中二套二手在南朗镇的盈彩一套和龙宝豪庭一套，另一套民众镇新房金域明珠还没下房产证，目前是继续持有到深中大桥开通再卖好？还是现在就卖掉再买别的地方？期望指点

回答：你好，当下的中国楼市并不是普涨，而是分化上扬的，这是因为需求不够，购买力不足。在购买力有限的情况下，只有真实需求的地方才有交易，才能支持房价上行。 中山产业过于单一，外来人口不足，深中通道虽然确实在建，但是能够带来多少深圳外溢购买力，也是个未知数。 深圳限购以后，市场上还有大量的游资，全国一眼望去，能够与北上深并列的，承接向上投资资金的，唯有广杭了，而广州，你有近场优势，学历够的话，可以考虑置换广州。

提问：你好广叔，惠州南站高地口盘星河荣域，一开盘说秒光，15000平，还真的那么神奇吗，接下来有加推，手上只有30万是借点钱咬牙买吗？还是等几年？

回答：你好，惠州一直是我们楼市中的标准的大坑教科书，在过往的数轮大波浪中坑掉的投资者不计其数。特别是临深大亚湾、惠阳淡水、惠东。太多人在低价的勾引、深圳直辖或深莞惠一体化的诱惑、中介的忽悠下，一不小心就跳进了火坑。可以看看其他区域，钱存起来只会越来越贬值。

提问：广叔你好，我在黄埔上班，目前在番禺宾馆附近有套小房，最近想以小换大自住兼保值，看了番禺和黄埔的房，感觉难选择。黄埔给我感觉价格已经起来了，配套没上来。番禺上班又太远，当时工作是有可能会换的。预算300万左右想买三房，单身。谢谢

回答：你好，黄埔的价格其实还没起来，只不过目前可以说比较热，但不是所有楼盘都热，最热的那个楼盘你可以不碰，退而求其次选择其他次热盘也是可以的。 300万总价要3房，其实你是有90万的首付那些对吧？你可以看一下金碧世纪的小3房，或者黄埔雅苑，萝岗的万科东荟城。垫垫脚就上了。

提问：你好广叔，我刚把蛇口老破小卖掉到手300，又把南山自住房抵押出150。小孩2024年9月上初中，是现在就在南山买个好点初中学位放着？又担心3-4年后南山初中格局可能有变化也说不定。还是说先买个前海500万左右的房子投资，等23年卖掉再换成初中学位房？请帮忙指个方向，谢谢了。

回答：你好，南山的学校格局大体已经划定，6大名校集团分地盘结束了，这方面的变动相对不大了。你这个资金也买不到南山一梯队的，二梯队够用了，比如南外学府，南海中学，育才系等。

提问：您好广叔，5成首付，总价想买450万左右的房子，宝中感觉最近涨了一波，感觉没什么价格优势了，考虑罗湖的学区房，看了两房的金城华庭，缤纷时代家园，环岛丽园，划片螺岭外国语，倾向金城华庭，广叔感觉会跑输大势吗？谢谢

回答：会哦，优势资源是跟着钱和人走的，学区也一样，没发现近几年罗湖的学区已经在衰落吗，罗湖惟一在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路了。

提问：你好广叔，由于老家要拆迁，一直犹豫没有转深户，17年购入民治看房子馨园一期（75平两房，贷款195万，月供1万），这个房子99年的，小区配套物业都不怎么样，当时也就是想给小孩一个地方方便上学，先上车，没有考虑过投资和上学，现在发现当时太无知了，看到你们给很多朋友答疑解惑，现在手头上有200万左右，小孩眼看今年9月就要上小学，由于没有转深户，民治小学属于5类，去年都有很多没进去的，所以很烦恼，而且两个小孩一天大一天，现在考虑想改善居住，一直在犹豫几个方案，1.让我老婆转深户，带着我要上小学的女儿转，再凑点钱付首付再买一套3房，2.不转深户，卖掉现有住房，买一个有潜力的区域。

回答：你好，未来孩子和房票，建议让老婆转深户。对于大盘涨幅的标准，深圳大概是05年之后的次新地铁花园盘，符合要求至少不会卖不出去，馨园目前单价和关注度、成交量都较低，原因是跟农民房混在一起，可替代性强。 从投资角度考虑，还是建议出手置换。 加上手头子弹200，入手1套学区自住，再入手一套宝安潜力盘投资。

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