广州楼市:上车盘越来越少,刚需者心急如焚

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好？！每天都关注您的信息！以我的状态，经济，只能在新塘买，在新塘买套一百平左右的房，十年后孩子能发展那去自住，真正万一发展不到那去(，我是河南省一个县城的)在卖掉！你觉的我在新塘哪个地方买好！首付60万，只想买总你150万左右的发，不想压力太大，您之前推荐的几个地铁盘，我之解过，位置挺中心的！二万二，三，但对我来说价格有些高????想买一百平，一万五六一平的。现在也不住，买现在价低的！十年以后发展好的！谢谢啦！

回答：你好。比较难选。资金原因就需要做出一些取舍，选离地铁没有那么近的次新小区了，具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：广叔您好！请问一下保利学府里、新福港鼎峰、大壮名城哪一个更有潜力？麻烦帮忙排一下序！谢谢！

回答：你好。这几个盘都不错的，若要论增长潜力；保利学府里在成熟片区，地段可以，小区门的那条路太小了，离地铁不是很近，小区品质好，适合自住+投资，增量可能稍低一点；新福港鼎峰是适合投资，增量大；大壮名城位置也不错，但增量少了点。具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：你好广叔，知识城绿地城3 全能买吗？纯投资。

回答：你好。绿地城可以买

提问：你好广叔，感谢之前的解答。还想考虑投资金沙洲板块的新盘时代天境85方或者95方的刚需户型，请问广叔觉得时代天境怎么样？谢谢

回答：你好，时代天境景观还可以，就是地铁远，桥堵了点，自住可以买，投资的话金沙洲属于oldmoney、oldpeople集中的区域，缺乏产业，小岛密封式的睡城，两头都不靠，导致发展力度欠缺。

提问：您好广叔，我在深圳石厦有一套房子，明年小孩子上学想换到百花实验片区，但是百花的学位房从去年8月开始涨，到现在已经涨了30-40%左右，请问现在换房是好时候吗，还是再等半年看看？或者你觉得如何操作比较好呢？

回答：你好，从教育质量来说，肯定是百花非常好的，但从投资角度来说，百花片区盛名之下其实难负，涨幅并不象大家想象的那么大。 2013年百花均价5万，现在13万左右，跑输了很多学位房的后起之秀。 一是名校扩容群雄逐鹿之后，百花的价值被稀释了。 二是百花真的太老了，不是刚需真买不下手，最近有个百花笋盘我们推盘难度很大。 如果真是看重百花的教育就买，花点时间淘笋，不用着急入手，如果同样看重升值建议再多看看。 可以等一等华润城，考虑学区和投资，还有教育和升值能兼顾的更好选择。

提问：您好广叔，一直关注黄埔，目前较高只能承受总价280w的房产，有快两岁的宝宝，要考虑宝宝以后上学问题，但不想买村小楼盘，是不是只能买两房一个选择了？广叔可否给点推荐楼盘呢？期待广叔翻牌，谢谢哦！

回答：你好，280万总价，肯定是买不了：电梯花园社区，带学位的三房了。我觉得两个选择：要不直接买小两房带学位，要不买楼梯楼三房带学位。我个人倾向于前者 但是，你问了问题广叔，我是觉得宝宝2岁其实还有4年的时间才上小学，这一套不妨直接以投资的目的来买，至少也要以投资+自住的目的来买，如果调整为这个思路的话，那么你的选筹就一定是： 电梯次新 近地铁 三房

提问：你好广叔，想咨询一下理一理购房思路。目前深圳有2张房票，都是无房无贷，手上320万，想选一套3-4房，遇上特别好的考虑适当增加50万左右，两人分别在梅林和竹子林工作，孩子明年上小学；偏向考虑新房，计划远洋天著和润四谁先开就先选谁。但是如果这两处都没选上，备选方面思路就比较凌乱，目前在考虑的新房备选的有莲塘帝景台、布吉钧豪mixpark、上塘中城宴华府、龙光玖悦台（不知道还有没有）；二手房在景田、竹子林、前海、西丽、宝中、碧海，甚至龙华、坂田的新、旧二手房间观察、犹豫。老公偏向舒适度，我又希望孩子上学、增值保值、上班交通可以兼顾，请星主帮忙理理思路。

回答：你好，1.罗湖基本上每个新盘开盘都会被加上旧改的概念，但零星的旧改对罗湖的城貌形成不了质的改变，更改不了城市发展趋势；对整个罗湖的建议，非优质学位房不入。 布吉和罗湖这2个板块在本轮上涨中跑输大盘。 最靠近布吉的是罗湖，但罗湖居住的老深圳人一是不愿意去这么远的郊区住，二是也基本没啥钱投资（当年在罗湖起家的富人，基本都搬到香蜜湖或华侨城了； 留住罗湖的人没赚多少钱，这几年外贸生意也不好做，自己罗湖的房子也没怎么涨，非常苦逼）； 且在加上罗湖产业不足，刚需不多，所以也没有多少需求能外溢出去。 整个罗湖都处在没落大周期，大势如此，哪个盘也无法独善其身。 现在买罗湖的人，或者是老罗湖，或者是看重配套学区钱又不多的刚需，你明显是为了投资，投资就不要去罗湖凑热闹，除非是贪图租售比高一些。 2020值得推荐的一手刚需盘: 沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）； 金融街华发融御首府 （热点片区、大品牌）； 电建洺悦府（热点片区、大品牌）； 宏发万悦山 （热点片区）； 合正观澜汇二期 （区域标杆、地铁口）。 中海寰宇时代 考虑自住+升值潜力，优先竹子林板块。

提问：您好广叔，有看过你的解答很专业，我的预算在2300万左右，目前锁定了两个盘的两套房子价格差不多；1、圣莫丽斯，看了上下叠拼两层的，有花园，6房+1房，很宽敞很舒适大气。深圳外国语龙华，如果中考成功，期待像深高北周边的房价的升值。一本证，一步到位！2、鸿威海怡湾，海景，南边的中医院确定不建了准备做公园，学位深圳湾学校，4房，两本证！现在有点纠结，请老师给点建议选哪个。主要综合考虑房子品质舒适和学位和升值空间。 请问广叔上面两个应该选择哪个呢？您是否还有更好的项目推荐？

回答：你好，1、圣莫丽斯要出关交通很不方便，在南山未崛起之前，购买群体主要来自福田方向，现在福田的人往南山方向去了。前景不看好。整个深圳的趋势是罗湖→福田→南山→前海，跟着趋势走。 2、鸿威海怡湾小区环境很不错，但是有一点楼龄了，双拼房也多，属于跟涨型。 个人比较看好深圳湾学校+深圳湾片区，目前还看不到一个可兼顾学位，预期，稀缺景观资源，住宅集群，承载全深圳乃至全中国的高净值人群的替代片区！

提问：你好广叔，为什么有的楼盘品质挺好，地段也不错，学位也可以，但是涨幅一般？比如育才二中的兰溪谷国际公寓。但像山语海那些还没发展起来的，涨幅却已经透支了。前海的诺德假日整栋楼一层好多户，像宿舍一样，涨幅也是遥遥先进。

回答：你好，这世上从来没有无缘无故的贵和便宜。 兰溪谷国际公寓品质很好，地处南山，学位不差，单价十万，在我看来再正常不过了。 排名前列，兰溪谷位于蛇口大南山脚下，不近前海也不近深圳湾，只靠着一座大南山，缺交通缺概念； 第二，育才系是二类名校，撑不起高房价； 第三，兰溪谷的户型有硬伤，七十多平做一房，八十多平做两房，而且无法改动，800万的一房，客户群能有多少？ 山语海和诺德假日也是一样，贵有贵的道理，赤湾和前海的概念，外加学位的加持。 房产投资也是一个体系，一门学问，凡存在的现实，一定就有合理的答案。

提问：你好广叔，预算300万左右，纯投资。中海康城花园和振业峦山谷，坪山的东城国际，持有3年的话，哪个更有潜力？

回答：你好，片区增量+地铁。康城两房=东城国际>峦山谷。峦山谷，乱七八糟的户型太多了，导致放盘的人也多，卖的人一多，就拉不上价。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

以上为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

新的房产内部消息、即将上涨的城市会排名前列时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。