广州楼市:对不起,2021年广州楼市进入上涨通道

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好，我广州户口，刚工作一年多，在琶洲附近上班，首套房，首付借钱最多110万，月供能承担一万二只是压力有点大，看了滨江东和江南西以及赤岗的二手，因为我想要生活便利，交通方便，小区环境管理好一点的，但能负担的都是楼龄有点长的，万博那边的新盘藏珑府祈福缤纷汇等，又发现交通不是特别便利，据说上下班高峰塞车严重，新盘看了广府一号和萝岗香雪那边都觉得通勤时间太长，所以不打算考虑了，最近有人推荐珠江花园，说18号线即将开通，非常适合在珠江新城上班一族，我看了看珠江花园的确房价不高，环境也可以，同样预算在这里可以买三房了，就是楼龄旧了点，觉得可以考虑吗？还有海珠区的江丽苑、柏涛雅苑、海富花园也符合我的很多需求，看您推荐了中海康城，也想考虑一下，因为女朋友在天河华师那边上班，也想看看天河有无推荐的，真的是看房看得头都大，想广叔帮我分析一下，谢谢

回答：你好。月供1.2w，只能买个330左右的房子。自住考虑通勤距离，可看下滨江东：嘉仕花园东区、蓝色康园；金碧花园第三金碧，珠江花园近未来18号线，两站到琶洲，楼龄偏老，还有个学位，总体勉强可以考虑；江丽苑老了点；柏涛雅苑可以考虑，小区保养得好，看起来还很新，近地铁。海富花园，花园社区，总体可考虑。具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：广叔，你好，请问保利学府里和新福港鼎峰，纯投资，500万左右小三房，那个发展潜力更大？

回答：你好，新福港鼎峰所在区域增量更大一些，纯投资选后者。

提问：新人首问：：广叔你好，本人在富力桃园有一套83平方的，，富力天朗明居有一套，华景新城有三套136以上的房，自住华景里，手头大概有资金1500万＋，现考虑用老人名额买一套投资，因只能全额购买，现考虑在珠江新城，华景新城华景里，科学城这三个板块，请问哪一个板块更有投资价值？如投资科学城，鼎峰，品秀新越，大壮，越秀岭南湾畔，该如何排序？

回答：你好。持有的产品都还行。华景新城大面积流动性不是很好，而且鸡蛋不要都放同一个篮子里。可考虑配置一套珠江新城3房，珠江新城是涨时涨多，跌时抗跌。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好广叔，16年买入中山三套房，其中二套二手在南朗镇的盈彩一套和龙宝豪庭一套，另一套民众镇新房金域明珠还没下房产证，目前是继续持有到深中大桥开通再卖好？还是现在就卖掉再买别的地方？期望指点

回答：你好，当下的中国楼市并不是普涨，而是分化上扬的，这是因为需求不够，购买力不足。在购买力有限的情况下，只有真实需求的地方才有交易，才能支持房价上行。 中山产业过于单一，外来人口不足，深中通道虽然确实在建，但是能够带来多少深圳外溢购买力，也是个未知数。 深圳限购以后，市场上还有大量的游资，全国一眼望去，能够与北上深并列的，承接向上投资资金的，唯有广杭了，而广州，你有近场优势，学历够的话，可以考虑置换广州。

提问：您好，广叔，坐标深圳，有一套旭飞花园的房子，小复式，学位房，满五少有，欠款约40万，目前链家网上挂盘价450-550万不等。存款约40W，家庭目前年收入税前50多W，公积金账户一个月有6600多块，想卖了旭飞的房子换一套两房或者小三房自住，有什么好的推荐？谢谢！

回答：你好，如果是三四线城市你这种置换就没有什么问题，但是对于深圳这种一线城市，你这种打法就不是很好，提供一个新的思路给你，首先说一个观点：对于大城市特别一线城市，能新增就不要出手置换，要对置换这个词非常敏感。你要去问中介的话，中介是最欢迎你置换房子的，你一买一卖，他是两笔生意。我们房产投资的收益取决于我们的持仓面积。

投资最忌讳的就是瞎折腾。低买高卖，波段操作，我们以为这样就能赚钱。但实际上，任何交易一旦频繁操作，带来的高额摩擦成本，会吃掉你的大部分利润。更别说，吃波段，根本就是刀口舔血的事。不是一等一的高手，根本不要指望能准确把握任何一个波段。这也是为什么为什么买房挣钱的人，比炒股挣钱的人多的原因。不动产，不动如山。天生就是投资界的长跑冠军。

很多人折腾了很多年，踩了无数坑，忙活了半辈子，才渐渐明白：赚钱的正确方式，其实只有一种，就是躺着赚！所以我的建议是：较好的办法就是把你的排名前列套房子做截断抵押融资，目前剩余欠款40正好可以用存款还清，然后银行抵押，可以抵押6-7成资金出来 大概350左右，当第二套房子的首付，同时拥有 两套房子。深圳目前最值得买的楼盘，内部有分享，可以看看！碧海西乡的地铁沿线二手次新笋盘，也要多关注下，淘笋。

提问：广叔你好，现在在珠江新城上班，想问下佳信花园90平南向大两房510万、泓景花园90平南向小三房570万、世纪云顶90平南向两房525万以及天誉花园西向88平小三房530万怎么考虑呢。

回答：你好，优选排除天誉花园，除非你特别看重华阳小学的学位，这个位置单价6.0万有点高 再看赤岗板块，你列举的这三个盘单价在5.8-6.3之间，论小区品质感和居住舒适度，肯定优选弘景花园，佳信花园次之，云顶的舒适度应该是最末 看您具体需求，广叔自己选的，优选弘景。

提问：你好广叔，我们夫妻有深圳的首套房名额（JLH），在广州市区有一套、南沙有一套，但是过去两年都跑输了深圳。我们近期也考虑在深圳买一套，老公在华为上班、我在科学馆附近上班，因为我本人不太喜欢坂田的环境（村屋多，规划差，人群杂，学位不好），所以去年到今年其实一直也都是关注福田石厦、南山中心区和西乡碧海的房子，但是如果真要买这些地方也不会自住，也只是投资+出租。1111之后因为其他片区涨的太快，考虑到自住功能，需要兼顾预算和实用性，我也开始在看坂田的房子，所以想请教一下，400-500万的预算买3房，该如何选择？

回答：你好，广州一直跑输深圳是有原因的，因为深圳是一个年轻的城市，深二代不多，不像北京、上海及其他二线城市会形成区域固化，所以深圳人民买房基本上以就业为原点，通勤范围内购房，这也是这些年红山、宝中崛起的底层逻辑之一；以这个为基础，然后思考未来5-10年就业的增量来自于哪里，必然受辐射的住宅区域会跑赢大势。 400-500万三房，西乡碧海品质差一点的小区，再往西沙井片区、或者龙岗大运片区都是非常值得关注的，投资是很个性化的，如果要具体到楼盘我还需要了解你更多的情况。

提问：您好广叔，我来深圳已经10多年了，一直想买房奈何一次又一次地错过了！现在想买，但不知道现在下手会不会买高了？怕买错，但又怕错过又怕高位站岗，请问我是不是等明年再看看？老师有什么好的建议吗？

回答：你好，发现一个问题，很多人做不成事，不是因为他们做不到，而是因为他们喜欢找借口。为什么不买房？因为首期差一点，合适的太贵了，没想好买在哪里，怕买错、怕接盘，中美关系比以前更加紧张，等等，，只要不买房，他们总有各种理由，总能看到各种问题。而这类人的特点是，凡事特别喜欢追求优质，一定要等到什么条件都准备好，万事俱备所有都顺着他的心意之后，他才会考虑向前尝试一下。但实际上等到那时，往往就已经晚了，机会不会等你，房价不会等你，时间不会等你。

真正想做的人，一定是边做边准备，以终为始，哪里缺什么就去解决问题，一直努力离目标更近一点，首期不够就去借，资金不够就去想办法，选筹不会就去踩盘学习，真正想做事的人不会被这些困住。在我看来，有些人就是活该买不了房，有些人就是活该能赚到钱，从找不找借口，有没有执行力，这一点就能看得出来

提问：广叔好，考虑学区的话，龙岗的吉祥里和颐安都会怎么选？

回答：你好，地段、地铁、品质、商业，颐安好过于吉祥里。学位：当下颐安略差于吉祥里，未来大概率持平。户型：吉祥里4房1卫，颐安3房2卫。所以，孩子近期读书的话，注重实用功能，买吉祥里；注重居住品质，买颐安。

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