广州楼市:房价不涨的地段,容易跑输,投资者绕行

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提问：广叔你好，我是新人首问，黄埔还有一个全款名额，手头子弹计划1500w左右，最近看过富力一号半岛，金融城1号，大壮名城，江源半岛，富颐华庭等，从投资角度，3到5年，1套或者2套房子的话，您有什么好的推荐，谢谢！

回答：你好。壹号半岛虽然也是江景，但这个位置很尴尬，靠近立交，而且周围环境都不怎么好。金融城壹号可以考虑；大壮名城也可以，但这个预算还有更好的；江源半岛不错的；富颐华庭也可考虑，但也不算最优选，万科城市之光会比它好一些。还可看下：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，新人首问：投资加自住（投资为主），在番禺和黄埔，以万博和科学城为中心向外延伸，总价270万以内，不知道有没有合适的小区，请广叔帮忙推荐一下，谢谢！

回答：你好。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔！广州本地户口，现在有一套棠德花园二房，绿地城公寓2套，子弹350，大孩读初二，准备在天河区读高中，二孩幼儿园小班，现在想买一套三房，投资加自住，是卖了棠德花园的还是另外加一套？哪里投资空间大一点？另外大孩读准备读高中，如果买回天河区是不是好一点？我们看了同小区的三房都不理想。

回答：你好。棠德花园楼龄偏老，北向铁路线、高速噪音，可以出手置换；公寓价值一般。天河可看下：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：房叔你好，新人首问，殷切期望你的回复。本人想在天河区购房做投资用，总价控制在800万。天河公园天府路、龙口西附近学区房，哪个板块升值空间好呢，其中哪个小区好呢。另外珠江新城凯旋新世界隔壁有个特别便宜的楼盘叫誉城苑，值得购买吗

回答：你好。天府路和龙口西都可以考虑，可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！誉城苑地段倒还可以，但产品和小区环境一般般，也有一定的楼龄，总体一般吧

提问：广叔，荔湾区骏业阁有没有投资价值？250万总价在海富花园只能买50方的电梯房，在骏业阁和龙光峰景华庭可以买60方的电梯房？是不是房子面积大点，投资收益多一点？广州白云站对金碧新城会不会有一定的带动作用？

回答：骏业阁，没有花园，楼龄偏老，双地铁，买来自住可以的，投资的话由于地段成熟增量有限；龙光峰景华庭在潜力地段，投资增值空间是会大一点。广州白云站对金碧新城带动作用不大。

提问：广叔您好！新人小白，想入手一套番禺区的投资房总价3-500万，不急着出手，打算持5年以上

1.铂世湾现在已到5万以上，是否还值得入手？

2.铂世湾、广地花园、品秀星瀚、雅居乐、星河湾2手房的排序是怎样？

3.或者是否有更好的推荐，新房2手房都可以

回答：你好。1、铂世湾可以考虑的。2、优选铂世湾，次选雅居乐、星河湾。3、还可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，我现在手里有120 我想投资，我看到 现在可以投青岛的黄岛融创 ，也可以投到珠海的斗门，珠海好多澳门大企业都过来了，现在很迷茫，希望广叔能给我一些好的建议

回答：你好，斗门区位于珠海市的西部，东连中山市，北倚江门市，靠近高栏港和珠海机场，西部沿海高速，江珠高速贯穿全境。但由于与珠海市区之间被坦洲相隔，过去的一段时间里，斗门的发展还是相对比较缓慢的。斗门不要去，金湾还可以考虑下。但是珠海的人口偏少，以生活舒适为主，未来涨幅不会是较高的。

青岛属于强二线城市，无论是经济基本面，还是经济结构，包括自然环境，都对人口、资金等资源有较强吸引力，这是下一步房地产发展的支撑。也就是说，企稳走出低迷之后，青岛的房地产会有一个较大提升。但是，虽然这轮房地产调控政策基本见顶，但对房地产仍然会以控制发展为主，所以，不会像之前有那么大的增长。黄岛比较看好，青岛红岛房价低，很多人认为是个价值洼地，包括整个城阳价格都不高，但它的发展前景并不太好。

红岛不是青岛发展主方向，城市发展规模会比之前十几年降速，也缺少更多的资源全面开花，四处发展。黄岛价格也低于主城区，我认为更具投资价值。所以单从这2个地方选择的话，投资更建议选择青岛黄岛融创。青岛投资价值高的板块，详见内部！

提问：你好广叔，大运颐安都会中央89平米新房约510万，双龙恒裕珑城89平米新房（有四房）约390元，是否值得入手？还是选择在福田、南山、宝安、龙华买？ 我排名前列套房在罗湖，第二套纯投资房，不考虑学位，若广叔认为市内更有价值，可否推荐几个盘？

回答：你好，深圳各版块楼市分化越来越大，主要表现在以下几点： 1.东部和西部的差距拉大 2.品质楼盘和低端楼盘差距拉大 3.学位房和非学位房差距拉大 西部涨到一定程度，可能会像东部倾斜，龙岗顺势承接。 但是罗湖和龙岗短期内升值潜力是跑输东部的，建议入手福田、南山、宝安、龙华。 2020值得推荐的一手刚需盘： 沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）； 合正观澜汇二期 （区域标杆、地铁口）。 也可以关注板块内的次新笋盘。

提问：广叔，我们家庭目前有两套房，一套员村旭日雅苑3期幸福里3房，一套番禺珠江花园1期2房，因为番禺珠江花园的房子楼龄超过20年了，想置换，目前手头可以有的首付款在200万左右，但是不想月供压力太大，偏向投资为主，总价在350万以内，希望租金可以较大比例覆盖月供。最近看了黄埔很多楼盘，一手的有中央城、富力新城、天健天玺三房，但是收楼期限较长，配套不太成熟，后期涨值也有不确定性。二手的考虑科城山庄、保利罗兰国际两房，鱼珠、东圃板块次新楼涨幅太大了，已经不太能够上车，楼龄较长的不知道后期涨幅如何，想请教下广叔有什么好建议呢？还是珠江花园还可以继续持有呢，番禺沙溪板块一直没怎么涨过。

回答：你好。员村旭日雅苑可继续持有；珠江花园地铁沙溪站在建，景观还可以，有一个还可以的学位，楼龄偏老，配套一般，沙溪这片偏自住，缺少产业，投资一般；建议二手次新为主，科城山庄可考虑；保利罗兰国际也可考虑，但由于靠近LG厂和立交，不如前者；

提问：你好广叔，1.目前在黄埔东苑已有一套房87平，还清贷款，夫妻年收入税前60万，感觉广州房价还会涨，犹豫是置换大房还是投资，手上资金有100万。

2.如果卖掉感觉有点不划算，东苑地理位置不错。如果买二套又感觉首付压力很大，中介推荐了富力悦禧，按二套房的话首付就要50%，是否dy现在也不合适，如果其他城市dy会查资金流向吗？

3.有其他楼盘可以推荐吗？谢谢

回答：你好，1、黄埔东苑虽区位还可以，但产品老化严重，未来看是要跑输的。可以考虑出手置换一套改善自住+投资。

2、富力悦禧不建议，不具备投资的特性。

3、目前建议走正常常规操作。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，出行开车通勤，长持有5-8年出手，实地可买吗？或者广叔能给些二手盘建议吗？香雪板块的超出预算太多了，首付预算60-70.感谢

回答：不建议，未来怕是难出手，实地常春藤所在区域发展不会那么快的。具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

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