广州楼市:如果你买的房子不具备这些特点,必然会吃亏​

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：首次提问。广叔你好。本人广州户口。目前首套房在保利爱特城83方。目前手上200子弹，想问我是再投资黄埔的二套好（如果买二套建议投资买哪个楼盘好？），还是把现在的房子卖了凑足400子弹去天河买套学位房（可月供2万），家有二年级小孩,鉴于买哪里的学区房？

回答：你好。保利爱特城位置稍微偏了点，可以说超出了科学城的辐射范围，周围环境一般，工业厂房居多，且快要靠近不限购的增城了，也没有什么配套，所以总体看一半，可出手置换。建议选择方案2。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔您好！我在广州工作，想投资一套房，金额250万左右，前几天有销售推荐佛山怡翠尊堤楼盘，烦请帮忙分析是否合适？谢谢！

回答：你好。怡翠尊提虽说在大沥，但是和千灯湖也是一河之隔，进出暂时要绕过立交桥，不能直接入南海大道，这点有点小诟病。如果对这个不觉得麻烦，也可以考虑的。

提问：广叔您好！请问一下保利学府里、新福港鼎峰、大壮名城哪一个更有潜力？麻烦帮忙排一下序！谢谢！

回答：你好。这几个盘都不错的，若要论增长潜力；保利学府里在成熟片区，地段可以，小区门的那条路太小了，离地铁不是很近，小区品质好，适合自住+投资，增量可能稍低一点；新福港鼎峰是适合投资，增量大；大壮名城位置也不错，但增量少了点。具体板块及楼盘详见内部分享。

提问：你好广叔，背景 父亲深户，惠州十里银滩一套有贷 母亲非深，仅有深圳西丽一套待拆小产权 大姐深户，无法无贷，收入相当 二姐深户，有房有贷（四套）与他人合伙 本人深户，无房无贷，税后收入2w，剩余1w-1.2w 目前，有500资金，父母留200，拿出300利用。 方案1. 300分散给姐弟，利用 本人最近意向罗湖水贝泊林花园小区，40+平，总价270，可租5500 大姐想购入其它房产，合计子弹150. 方案2 母亲，全款买入入户深圳，以后孩子读书可用学位，保值扛通胀 方案3 母亲300购入其它房产，姐弟合供2w5的样子，但是母亲又没深户？ 请问广叔怎么利用这些资金？？？

回答：你好，倾向方案1 深圳的好学校一般都是父母的房产积分才有机会读书，不紧张的学校教育质量不是特别好。 以后考虑孩子上学，还要过户给子女们，很麻烦的。 1.惠州十里银滩自住不错，投资属于巨坑，建议出手。西丽小产权如果近期有拆迁计划可以保留，如果拆迁周期未定建议出手。 若2套房产都出手，入手一套深圳的上车盘，落户+投资，父母年纪未满65周岁，可以做接力贷。 2.这300万你们姐弟3人，你们1人100万好了。另外你可以找父母拆借50万，增加首付(或者适当加大杠杆)，扩大选筹范围，入手总价400万左右的标的。 3.泊林花园2006年的盘，在罗湖算次新了，问题是整个罗湖都处在没落大周期，大势如此，哪个盘也无法独善其身。 现在买罗湖的人，或者是老罗湖，或者是看重配套学区钱又不多的刚需，如果你的生活半径在罗湖 可以入手，投资就不要去罗湖凑热闹，除非是贪图租售比高一些。 总预算300-400万，可选的范围不是太多，或者去西部买个非热点片区的小户型，蹭一点热点的涨幅；或者去东部认真选筹，等待下一波风起。

提问：广叔好，投资预算300—400万，您觉得是应该买东荟城还是黄埔中央城呢？1.黄埔中央城比东荟城便宜8000多一平米，2.如果以后东荟城小学校长退休了或是东荟城多校划片，东荟城会跌吧？3.黄埔中央城1.5万套的库存对周边价格应该有影响吧？谢谢广叔的指教

回答：你好，其实，看的出来你是偏向投资多一些，也可能是自住多一些，我猜的 买房子其实就是买确定性，至少是大的确定性，你不能说东荟城东荟花园小学的校长以后会退休，就怎么怎么样，因为未来不能确定的事情，已经超出了考量的范围，就是说你不用未来不确定性（确实是不确定性）来对照和指导当下的决策 我只能说当下买东荟城的确定性比买中央城的高很多，这是板上钉钉

提问：你好广叔，我有一套松岗的房子刚刚卖掉，好难卖。准备入手了一套富通城4期的78.8的2房，带大入户的可以改3房，主卧出阳台，680万，加上税费接近9万一平，每个月的月供2.5万左右，很焦虑，都说碧海已经是到顶了，后面几年大概率横盘，月供压力也很大。碧海700万以下想买个3房好难啊！这个盘值得买吗？

回答：你好，你大概率是刚需置换，要不不会买到松岗去，也不会想到换富通城来。 首先，自住横盘也要买，安居了才好乐业。因为路径依赖，因为惯性使然，我们很多人是离不开这个城市的，所以无论多贵，对自己狠点，只要够得着，咬紧牙上车。 第二，富通城在碧海，就好比桂芳园在布吉，桃源村在南山，桃源居在固戍，中海康城在龙岗——刚需聚集超级大盘，总觉得不是那么有归属感，总让人想逃离，并不是很适合改善，尤其这种客厅不出阳台会住的很憋屈，不太知道你们的具体情况，不确定是否还有更好选择。

提问：您好广叔，周末去实地看了光明凤凰城站周边的几个盘，也看了下金融街的沙盘。了解到光明区实行大学区，深实初中是全区分数排名，小学社区内都可以，这样看九龙台这些小区好像也没有强的学位属性，但贝壳看到九龙台最近成交快突破7万了，双地铁的概念也还比较远，这个价支撑还有其他因素么？是光明整体区域地位的崛起么，感谢

回答：你好。光明就投资而言短期已有兑现，但长期依旧有潜力，玖龙台的7万确实上了新高，主要是品质很好，在光明属于豪宅品质了，且近地铁，商业综合体，光明新区CBD，未来还会继续创新高。光明适合中长期投资。有名额建议打打光明的新盘，价差还是很大。

提问：你好广叔，我在罗湖大戏院地铁站附近上班，650万左右的总价，想在福田买以地铁通勤为主，学校一般自住的三房，有什么推荐吗？

回答：你好，650万在福田能买到的三房，或塔楼独栋，或20+楼龄的楼梯房，且不带好的学位。福田真正有投资价值的是学位房。若非死磕福田，或者有更好的选择给到你，兼顾投资和居家舒适度。若死磕福田，可以看看保税区和景田一带。

提问：你好广叔，我只有160万左右的首付，有首套首贷资格，投资深圳打新即将开盘的沙井海岸城或者光明金融街是最优选择吗？还是找二手盘有更优的选择？谢谢！

回答：你好，海岸城，金融街，平均每天都要被问一次。就那么几百套房，我们要有多幸运才会成为那个幸运儿，怕是折了上辈子的翼都不够，得几辈子才行。最近帮一个客户抢了一套补涨厉害的房子，当时我是这么和他说的：我原来想给你找性价比较好的房子；现在我觉得，只求你买到房子， 我们不能求什么都要，什么都想抓，就容易什么都抓不住。市场在变化，何时开盘也未知，所以对你，也同样想说，抓我们抓得住的。更多分析推荐参考内部分享！

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