广州楼房市:这类房子成为烫手山芋,投资请回避

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔你好：请教你一个问题、我是外地户口、有5年社保、广州首套、想在广州买一套房、目前区位锁定天河、渔珠、以及海珠南洲版块、自住加投资、目前有三个盘有意向：一个富力南驰的95或113户型、金地天河峯睿的95户型、海珠的中海观澜府100户型、你有什么建议吗？谢谢

回答：你好。富力南驰富颐华庭，地铁较远，周围配套一般，学位不确定，可能的优势只剩下离天河近，通过护林路、广园路瞬间抵达天河；金地天河峯睿四面被高速包围，发展受限；最近中海观澜府也是挺热的，江景房，旧区改造，商场配套和地铁在建，盘子小，旧改是有很大不确定性的，且周期长，另外北处270多米有骨灰楼，介意的注意回避；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔的意思，涨的话两个盘会同时涨是吧，但是听说刚落实的省实中小学就在天奕旁边（预计2023年开学），但是不属于天奕的学区，是云禧的学区，等省一级名校开学后，天奕的升值空间会不会明显比云禧弱呢？

回答：会比云禧弱。天奕怎么说呢，是适合居住，但是由于各方面都做到了优质，整体溢价过高，属于CEO盘，透支了未来的涨幅，且属于小众产品，流动性和涨的会慢一些吧。

提问：广叔好，本人广州户口，有一房产（东晓南颐景华苑），近期考虑再购置一房产纯投资，子弹500左右，有什么建议？

回答：你好。颐景华苑还可以的，就是有点噪音。子弹500，如果贷款没还清，二套需要7成，可买个700左右的房子。可考虑天河：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔，因为我们夫妻都在车陂工作，所以想换到附近。目前子弹在110以内。目前比较尴尬。看了春江花园和天朗明居，不是很理想。

回答：资金有限的话，天河广场如果在居住上不嫌混杂的话也是可以考虑的，毕竟配套成熟，生活还是挺方便的。

提问：你好广叔，坐标深圳，预算总价550-600，sfsd，在南山上班，以居住学位投资的顺序考虑，考虑宝安西乡，宝安新安，龙华红山-上塘，南山珠光-桃源村这四块儿，能够上手的80平小三房基本都是楼龄老一点，怕跟不上大盘。这三块儿地方，广叔有什么建议呢，或者能否给出几个盘开参考。

回答：你好，投资南山的两房有两个逻辑 排名前列：学位房，深圳是一个新兴的城市，每年都有天量的人口流入，哪怕现在很贵，未来的5年，依然看不到学位房有任何衰败的现象。 第二：楼龄，关内的住宅土地很少，未来不可能有太多的新房供应，所以楼龄这一项就显得弥足珍贵，诸如中海阳光玫瑰园、松坪村三期这样的次新大花园两房，未来的成长性也是可以的。 松坪村比桃源村更好。

提问：你好广叔，花30-40万购买公寓，租出去给酒店每个月返租金1300左右，签15年，这样的投资划算吗？

回答：1、签15年合同，并不代表一定能够履约15年！中途违约的屡见不鲜。

2、 房子相当于被锁定15年，相当于15年之后再收房。中途如果想卖房，还得赔对方违约金。否则房里有租客更难卖。租金也相当于被锁定了15年，15年租金跟市价会有很大差距；锁定时间越长，业主的租金与市场的租金差异越大。

3、酒店式公寓购买成本、交易成本非常高，酒店式公寓首付5成，贷款最长年限不得超过10年，贷款利率远远高于普通住宅，月供是同贷款金额普通住宅的一倍以上。酒店式公寓卖出时按照商业地产征税，契税统一是3%，是普通住宅的2-3倍；计算其他税费，交易税费之和要吃掉整体利润的40%-50%。

4. 买房买的是房产增值，不是租金

酒店式公寓房产增值的速度完全无法跟普通住宅相比，有的商住房的房价甚至跌幅达40%，。基本上房子变为有价无市，想卖也卖不出去了。租金再高，在房价面前也显得微不足道。买房还是建议买普通住宅，无论自住、还是投资都是较好的选择。

提问：你好广叔，老爸退休金4000一个月，还有一个老破小收租3000，价值130万。目前老爸说钱不够用，我打算让他卖了老破小我再加70万去买天河北的写字楼，总价200万，租金一般可以达到8k-1万一个月，请问这样操作是否值得。家里住宅已经有3套

回答：你好，依旧选择住宅优先，3套也不算多，继续腾名额上吧，要么借名，要么自家析产腾，住宅的流通性跟涨幅会好很多 写字楼的话流通性其实不怎么好，你看现在还有这么多写字楼空的，电商冲击，还有抖音那些直播带货的，直接就是在自己家开干了，另外你还是天河北那边，现在大家都往琶洲那边去了，再过几年天河北后退得更明显 反过来想，写字楼真投资佳品的话，很多人都会买，广州真的不缺有钱人，很多有钱人是缺房票而已，限购就是针对这些有钱人

提问：你好广叔，我近期要入手一套三成首付200万内的房子，目前看了星河丹提90平的三房，幸福枫景，世纪春城，万科城，万科悦峰，主要自住！这几个楼盘麻烦您推荐下哪个比较有优势！急

回答：你好，自住优先龙华，次选坂田，这几个盘属于矮子拔高子，都不算推荐的盘，龙华重点梅林关口和红山片区

提问：您好广叔，我们夫妻现在深圳宝中已有一套房红本在手，父母自住，我们自己在附近租房住，月租8K，老婆孩子上班上学都在宝中，学位无忧，考虑两个方案：

1.继续租房，纯投资总价450W内，希望跑赢大盘，3-5年后置换宝中小两房.2.总价600W左右直接宝中掏一套小两房自住，可能舒适性没那么高。请问能否给些建议，投资和自住各有什么盘可以推荐？

回答：你好，450买不到什么好房子了，选择方案2吧。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好广叔！龙岗360万的房子，90万贷款，想置换学位+保值的房子。考虑置换罗湖螺岭只有小学还不错，且房子偏旧，想仍然在龙岗选择。考虑龙岗外国语的绿景大公馆、中森双子座；深圳中学龙岗初级的万科翰邻城、招商依山郡，龙岗实验的学府道，从投资保值的角度，请帮忙分析一下，应该如何选择好？龙岗片区有哪些地段值得投资？万分感谢！

回答：你好，龙岗名校在深圳不受关注，但在龙岗本地仍然很有市场。龙岗名校，前三分别是深中龙初，龙岗外国语和龙城初级。如果考虑孩子读书同时资金有限，可以买。但如果资金量够，我建议买依山郡，性价比高。但是依山郡由于不是九年一贯制，所以反而在龙岗受欢迎度不如龙外。这个看你自己权衡了。

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