广州楼市:楼市风向大变,买房的思路也该换一换了

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提问：「新人提问」：广叔您好！小白想向您请教购房建议。简单介绍我的情况：楼市不敏感，16年底买了实地常春藤4房，近几年不瘟不火，结果今年楼市大火前卖掉的教训非常惨痛，希望接下来在工作地点大学城开车半小时范围买一套三房，四五年后涨得高能够得上大学城内的房票（现在买不起）。工作地点：大学城南附近；预算：上限总价600w；家庭月收入：2w多一点；主要考察楼盘：思科智慧城（据说六月加推会有110三房，让我把房急卖的原因），剑桥群佰利山（现在已经涨起来了），亚运城天荟（也涨起来了，怀疑投资价值），或者其他您推荐的楼盘。就我的购房目的，请广叔给出宝贵意见，非常感谢！

回答：你好。实地常春藤卖也没有太大的损失，这个区域短期还起不来。思科智慧城可以考虑的，新造这个区域3-5年的发展一点问题都没有，随着南大干线的开通，以及过江去到大学城的隧道开通，以及大学城南岸校区的落成，都是很实实在在的增量。剑桥郡佰利山也可考虑；亚运城天荟不是很建议，虽然它也近地铁，旁边还有一点配套，但整个区域缺少产业支撑，未来供应也不小，有一定的冲击。离大学城近重点考虑：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔！广州本地户口，现在有一套棠德花园二房，绿地城公寓2套，子弹350，大孩读初二，准备在天河区读高中，二孩幼儿园小班，现在想买一套三房，投资加自住，是卖了棠德花园的还是另外加一套？哪里投资空间大一点？另外大孩读准备读高中，如果买回天河区是不是好一点？我们看了同小区的三房都不理想。

回答：你好。棠德花园楼龄偏老，北向铁路线、高速噪音，可以出手置换；公寓价值一般。天河可看下：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：房叔你好，新人首问，殷切期望你的回复。本人想在天河区购房做投资用，总价控制在800万。天河公园天府路、龙口西附近学区房，哪个板块升值空间好呢，其中哪个小区好呢。另外珠江新城凯旋新世界隔壁有个特别便宜的楼盘叫誉城苑，值得购买吗

回答：你好。天府路和龙口西都可以考虑，可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！誉城苑地段倒还可以，但产品和小区环境一般般，也有一定的楼龄，总体一般吧。

提问：广叔，看到您的回答，请问保利十光年是否交通不便的原因？富力悦喜3w+价位值得买不？星汇城3W的价值会太高吗？有没噪音和污染要考虑，现在知识城是高位吗？加拿大花园很旧了，有没投资价值？多谢

回答：你好。每个房子都有优缺点，特别是预算有限，如果要面面俱到，每个因素都考虑到的话，基本买不到房子的。要专注一两个重要因素，如自住通勤距离近，还是配套，还是想要小区环境好，还是想要投资价值高。投资价值高的配套就相对差一点，不大适合自住，等配套起来价值兑现，才有投资回报空间。有了这样的认识之后，你的问题就好解决了。知识城并不高位，还有增长空间，等待开发建设中。加拿大花园是属于配套好，但是产品一般，增量一般的产品。

提问：广叔，我是广州人，想做一点投资。南沙和黄埔的楼盘哪个值得入手？我手头有400万！

回答：你好。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔您好，有些问题想请教一下

1.现在有兰亭盛荟64.84，480万，2楼的房子，这个值得买吗

2.还是等天河一品，保利天汇，金地睿峰的二期等新盘（这些新盘的价格会是多少）

3.又或者是鱼珠板块的富颐华庭，万科城市之光等新盘的二期

4.又或者是有些优惠价的房，比如华府一号（单价可以低于市场价6000左右拿到），合生中央城（单价可以低于市场价6000左右拿到），汽车小镇（单价可以低于市场价3000拿到）

5.以上这些楼盘应该如何排序

新人首问，十分感谢

回答：你好。

1、具体看你的预算，缺点是楼层低

2、这三个盘都是天河的热点盘，大概六七万。如果自住配套好一点，重点考虑金地天河峯睿

3、两个盘也都可以考虑，重点选万科城光

4、汽车小镇不建议；中央城可以考虑。华府一号没有听说过。

如果纯投资的话，重点考虑天河，其次万科城光和中央城

提问：广叔你好，请问一个目前的现象，这段时间好多开发商推出无产权公寓，比如鱼珠板块的鱼珠湾海丝创新中心推的无产权只有37年使用权公寓，价格很便宜，只有附近的几分之一，这类型的有什么潜在风险？是否值值得投资？

回答：你好。公寓不要买！流动性差，涨的慢，转手税费高。

提问：你好！目前房产二套，南沙滨海御城一套，东莞大岭山新世纪领居大户型一套。御城在放租，领居是毛坯房一直空着。目前强烈希望重新配置房产。目前具备广州和东莞买房资格。跟爱人工作地点分别在广州大学城和东莞松山湖。下一步置换考虑投资需求大于自住需求。我们现在想法是卖领居大房子，除掉贷款后估计剩余500多万，准备置换松山湖的新房子。留意到今年松山湖会有两个新楼盘入市(深业松湖云诚花园以及中海松山湖花园)。新楼盘价格以及购买难度还不清楚，请问大岭山大户型置换松山湖是否有必要？也有考虑卖掉领居后在广州投资第二套。请问广叔有什么建议？

回答：你好。南沙滨海御城中长期可继续持有；大岭山的价值是环松山湖，靠松山湖的外溢，置换到松山湖没问题，而且新世纪大户型流动性不好。松山湖这两个盘都可以考虑。考虑广州也是可以的，在广州做个短线，但可能会影响你购置松山湖的兼自住房，看你偏好了，广州可看下如：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：首提：广叔你好！预算首付50w左右，首套。新房二手均可以。大学毕业参加工作快两年了，工程类工作流动性大，目前没有确定未来定居城市，参加工作后直接入了深户，目前深圳社保交快两年。购房需求在深圳、广州、东莞、惠州、中山均可，虽然深圳的可能性不大。目前购房目的为投资，5年后到该结婚年纪，考虑自住。所以5年内需要有一定的增长性。目前倾向几个区域：深圳光明、广州除从化区均可、惠州惠阳大亚湾、东莞暂时没了解过。请问广叔能否推荐几个楼盘，谢谢！

回答：你好。首房首贷，建议再多凑点首付，一次贷到更多更长的资金。深圳光明价格也不便宜了；广州也买不到好的产品；惠州主要是供应较大，投资可能涨的较慢，而且流动性不大好；东莞和佛山是比较适合考虑的。这个总价重点考虑佛山吧。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔你好，新人首问。原住佛山万科四季花城，有广州户口，打算卖掉这里小两房买广州的自住三房加小孩读书，预算不多280万，广州市区这个价格买的起的学位好点的老破小下不了手，请问金沙洲越秀星汇金沙，城西花园怎么样？在预算内但比较纠结学校一般市一级。广叔有什么推荐其他好的建议呢？谢谢！

回答：你好。万科四季花城自住不错的。越秀星汇金沙离四季花城不远，近浔峰岗站，可以考虑的。城西花园的配套要好一些，但楼龄偏老，小区环境一般。优选考虑前者吧。自住考虑通勤距离吧，还可看下：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

提问：广叔 您好！现有东莞一套十里江湾房产证过两年值210万没还清贷款，一套对面的万科珠江东岸没办房产证值220万没还清贷款！现在家庭有一个名额资格可以买黄埔，准备科学城投资买一手房持有5-8年，手头有82万现金，该如何配置现在的房产和资金？使资金和杠杆利用率高一些？请给一到两个方案，谢谢！

回答：你好。可出一套十里江湾。或者多凑一点资金。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

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