全国22城第二批集中供地解读及广州市场预判

千呼万唤始出来。

8月10日前，全国22个试点“双集中”土地出让城市中的厦门、长春、无锡完成第二批土地出让，其余19城却中途“折返”，相继宣布中止或延期第二批土地挂牌。

如今，二轮供地终于渐渐浮出水面，部分热点城市也于8月底陆续发布供地名单。然而，相较地块本身，本轮供地更令人瞩目的反而是“史上最严”的地块出让条件。对比此前相对宽松的出让规则，二轮供地的出让规则的严苛程度足以让各大房企“挠破脑袋”。

作为粤港澳大湾区核心城市，广州于8月26日率先发布二轮供地清单，紧接着，深圳也宣布恢复二轮供地。值得关注的是，广深双城较新发布的土拍规则均响应了此前自然资源部要求的限地价较高溢价率15%、严控地价等要求。在“稳地价、稳房价、稳预期”的基调背景下，将调控大手伸向高温的土地市场。

二次供地，16市延期，3市挂牌中止

自然资源部2021年8月10日闭门会议对土拍规则提出要求后，19个城市相继中止或延期第二批土地挂牌，其中深圳、杭州、青岛中止挂牌，沈阳、福州、济南、天津、苏州等5个已挂牌城市延长挂牌截止时间，并调整土拍条件；其他11个未挂牌直接宣布延期的城市中，截止8月底仅5个城市第二批土地正式挂牌，首轮供地地价涨幅较大的城市目前二批供应暂缓。

从第二批已挂牌16市的供应看，整体供应量达8157万平米，较首轮供应上涨8%，9个城市第二批供应建面较排名前列批上升，其中深圳、厦门、青岛、重庆增幅超150%；长春供地规模较大，供应建面超千万方。

土拍规则大改，通过稳地价实现稳房价

根据排名前列轮集中供地成交情况，各城市均对第二轮土拍规则进行相应调整，其中大部分城市均下调溢价率至15%以下，以此降低企业恶性竞争及拿地成本；

取消“竞配建”，改为“定品质/竞品质/摇号”成为各城市整体土拍升级大方向，以此减少实际楼面价虚高现象；

此外，企业资质及购地资金来源严格审查，防范金融风险；禁止企业马甲参拍，增加竞争公平性；深圳、杭州、南京等城市规定单一企业参拍地块数量，进一步提高中小房企参拍机会。

广州第二批土拍解读

对比其他城市第二批土拍规则，广州更注重因城施策、因地施策，并未执行一刀切的土拍规则，针对部分热门区域（如海珠、南沙、黄埔等）设定“限房价、限销售对象以及实行终次报价”的拍卖规则。

而引起广州土拍规则变更的诱因，克而瑞认为有以下几个因素：

1、中央坚持“房住不炒”，而全国首轮拍地后“三稳”效果不明显；

2、广州首轮拍地溢价率较高，且实际楼面价上升；

3、全市价格单月涨幅较高超30%，热点区域项目均价年均涨幅超15%。

后市预判

尽管广州二批供地中，部分地块通过降低土地起拍价和限制较高价来让利开发商，但由于土拍规则也更趋严苛，相信房企拿地也会更趋理性。

另外需要注意的是，广州二批供地中，当地块竞价达到顶峰时，均需要进入竞自持环节，当竞自持达到较高50%比例时，几乎所有地块地楼比上升至0.7以上，8成地块地楼比在0.8以上，对开发商基本无利可言，故预期本轮土拍摇号可能性较小。

此外，针对广州二轮土拍的后市预判，克而瑞还持有如下观点：

1、热点区域供应受抑制，但全年供应计划基本完成；

2、通过土地供给侧改革，预期达到降低市场预期，实现三稳目标；

3、新规下，预期企业拿地趋于理性，盲目追高情况减少；

4、限价、限售等条件下，市场热度下调，成交均价增速放缓。

来源：克而瑞广佛区域