广州楼市:这几个因素具备越多越好,以后升值的潜力越大

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：新人提问。广叔你好，最近都在关注黄埔区鱼珠板块和科学城板块楼盘。预算300-350w左右，纯投资，打算要个小三房，因为三房是以后主流，次新房或者一手也可以，不过感觉一手已经没有很好的选择，大壮名城这个预算应该上不了盘，品秀星樾又没有小面积，首付预算110-120，请问有什么纯投资盘可以推荐一下？二手的话，请问有什么推荐？时代春树里怎么样？我看跟万科东荟城差不多距离。然后一手有什么推荐的呢？

回答：你好。刚需即使对学位没有需求，也应该买带学位的东荟城，像萝岗这样的区域，地铁、学位、好户型、好物业，这几个因素具备的越多越好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔，请问黄浦区归谷值得入手吗？目的是投资收益。多年后涉及到二次转手容易吗？

回答：你好。归谷link是公寓，不建议买。未来流动性差，打到骨折才能脱手。

提问：你好，广叔，有广州首房首贷资格，可买300总价内房，投资加自住，可承担两万内月供，上班半径比较偏向天河及科学城，因为首付受限，请广叔推荐哪些盘可以选择看一看？谢谢广叔

回答：你好。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔，您好！前几天买的黄埔科学城，现在没有名额了，想买南沙横沥岛葛洲坝，现在问题是:1 买葛洲坝投资风险大吗？投资周期要几年，五年后涨幅大概可以涨到多少？

2 还是说等买满半年社保再来买黄埔科学城呢？到时候不知道又涨起来了吗？麻烦您帮我做个具体分析，谢谢！

回答：你好。1、南沙是有较大的不确定性，正是因为不确定性高，所以回报也高。至于能涨多少，很难说。2、黄埔科学城可以先签协议，缴够社保后再做网签。

提问：你好广叔，向您请教: 现阶段以投资为主要目的，选择广州黄埔科学城（如新福港鼎峰，保利香雪山，科城山庄），老黄埔（如黄埔花园，金碧世纪）或番禺万博（如万科欧泊，剑桥郡百利山）好，还是选择成都高新南区大源板块或天府新区好？还是选择重庆江北区北滨路（如龙湖春森彼岸，融景城，珠江太阳城）或弹子石（长嘉汇等），照母山板块? 目前工作在上海，已办理完落户广州，具备广州购房资格；成都PXG获取资格。预算在400万左右。感谢！

回答：你好，如果你有钱和名额，选择北上广深，哪怕是横盘期也没问题的，who怕who啊，选对城市相当于选对了城市的这只股票。 京沪是最安全的。 其次是深圳广州。 广州比成都强不是那么一点点。成都优胜于广州的一个明显点就是交通网布局先进于广州，环环紧扣，放射线路网。 广州还会有补涨的，房子不是股票，不能做波段，我们要坚定长持。 这几个板块优选老黄埔 其次是科学城，老黄埔要买次新、带电梯花园社区、地铁口 当然价格太高的建议回避，淘一淘价格还没有涨起来的非标杆楼盘。如东港花园，丰逸尚居，中海誉城，时代春树里这些

提问：你好广叔，深圳罗湖，上月刚落深户，打算在罗湖片区购学区房方便小孩读书。前期首付大概能凑足140-150W，后期月供压力不要太大，考虑总价在300W或以内二手房（需带学位)，小两房较佳。之前一直租住翠竹片区，现在这边房价已涨到常人难以接受的程度，本来想在重点考虑这边楼盘，现在涨势仍旧强势，想入手又担心资金不足。有哪些好的建议和推荐。

回答：你好，总价300万左右，还有小学学位要求，可以买罗湖学位房，不过考虑到区域升值我会更建议买福田的景田片区，新建的荔园外国语小学，风评不低，300万还可以买到缔梦园的一房。罗湖目前300-400W总价可选择面还比较广，15年之内的楼龄、塔楼，避免楼龄过老或者户型奇葩。考虑投资，可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，增值潜力更大;具体性价比高的楼盘。详见内部分享。

提问：你好广叔，2023年考虑小孩读小学，首房首贷广州户口，想入手华颖花园2-3房，配套华颖外国语小学、中学（不知学校实力是否处于中等），预算300w以内，首付100w以内，这个选择是否合适？或者广叔您还有其他推荐吗？购房区域考虑天河、海珠、黄埔，想买3房或大两房可改3房的，优选电梯，楼梯2-4楼可以考虑，希望楼龄是90年后的，感谢您答复！

回答：你好，2023年读小学，那就是还有接近3年的时间，这个时间点考虑学位，其实也还算合适的时间，但也稍微早了那么一点点，不过问题不大 300万左右，首付100万以内，其实您考虑的天河、海珠可选择的余地不太大，至少电梯楼的可供选择的余地不大，真的，如果优先考虑电梯的话，建议优选黄埔或者番禺，300万总价基本上是这么个选筹逻辑 记住：尽量选择电梯，公办学位即可，尽量选择小三房，实在不行两房也行

提问：广叔，惠州发展前景怎么样？想去惠州博罗东江新城买个小别墅以后养老的时候住。现在深圳一套房子月供是1.5w一套全款，桂林一套月供2000.固定月收入是4万左右，家有一个孩子小学。惠州的小别墅能下手吗？可以去银行贷款80万3.1的贷款，还是再等等攒够首付。

回答：你好，我还是要说实话给你听，泼点冷水给你。现在孩子还这么小，就考虑到30-40年以后的养老问题，也未免太超前了，况且几十年后你是否还想去那边养老还不一定，现在买的房子都老的不像样子。特别不建议你购买，根据深圳房子的情况，好好做做优化，房子越换越大，越换越有价值才是正事。真正到养老的时候，深圳的房子随便处理一下，去哪里都可以过得很舒服。

大湾区排名：排名前列梯队：深圳，香港，广州，澳门。第二梯队：东莞，佛山。第三梯队：惠州，中山，珠海。第四梯队：肇庆，江门。所以惠州与排名前列梯队没得比，工业又比不了东莞佛山，空气环境也比不了肇庆江门，你觉得呢？

提问：您好广叔，新人首问，预算1000w左右，今年生了个娃考虑到孩子上学，要好一点的学区。现在还没开始踩盘有点懵 可以推荐一下有哪些盘可以看的，尖岗山那个越秀怎么样？

回答：你好，尖岗山和樾府很一般，区位没有太大优势，没配套交通差，总体不建议。

提问：你好广叔，我们应该买半月山35平米还是去龙岗，光明打新盘？预算150万，月供15000元。

回答：你好，半月山是个什么鬼？前海的万豪月半山吧？先明确需求再确定方向和片区，就算总预算只有300万，前海，龙岗和光明也是完全不同的投资逻辑。

提问：您好广叔，由于老家要拆迁，一直犹豫没有转深户，17年购入民治看房子馨园一期（75平两房，贷款195万，月供1万），这个房子99年的，小区配套物业都不怎么样，当时也就是想给小孩一个地方方便上学，先上车，没有考虑过投资和上学，现在发现当时太无知了，看到你们给很多朋友答疑解惑，现在手头上有200万左右，小孩眼看9月就要上小学，由于没有转深户，民治小学属于5类，去年都有很多没进去的，所以很烦恼，而且两个小孩一天大一天，现在考虑想改善居住，一直在犹豫几个方案，1.让我老婆转深户，带着我要上小学的女儿转，再凑点钱付首付再买一套3房，2.不转深户，卖掉现有住房，买一个有潜力的区域

回答：你好，未来孩子和房票，建议让老婆转入深户。 对于大盘涨幅的标准，深圳大概是05年之后的次新地铁花园盘，符合要求至少不会卖不出去，馨园目前单价和关注度、成交量都较低，原因是跟农民房混在一起，可替代性强。 从投资角度考虑，还是建议出手置换。 加上手头子弹200，入手1套学区自住，再入手一套宝安潜力盘投资。

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