广州楼市:买房能赚大钱的人,都有这个特征,大部分人不具备

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提问：广叔好，新人首问：本人现天河一套房，贷款300万左右，等额本金，已还4年，现月供22000左右。现有子弹180万，想再购置一套500万以内的房产，家庭年收入在60万左右。请问：按现有资产及年收入，500万的标的是否合理？如不合理，以多少为宜？怎样解决首付不足的问题？购置标的有何推介？以投资为主，兼若干年后可能自住

回答：你好。从收入情况看，假如按照3成首付再买一套500w的标的，则月供需要1.8w左右，加上原来一套2.2共4w一个月，还要看家庭支出情况，可能略微紧张。而且广州二套需要7成，除非有新的房票，不然很难买到500w的产品。可考虑全款垫资，后DY7成，不过成本利息可能略高。或从亲朋好友处拆借。入一套350-500的房子。可看下：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：新人首问。广叔，您好。50岁中年家庭白云房拟置换越秀天河或科学城。现有白云区金泉山庄的大三房楼梯楼一套（拟卖掉约值430w），另有越秀区老破小的学位房一套（约300w，是否卖掉，请给建议）。自筹300w，预算900-1000w，家庭月收入5万，娃17岁（年底可多1张房票）。工作地点在越秀小北，拟购买越秀、天河区或科学城，南向的120平左右三房，自住+投资，暂时5年内可出租不住，5年后自住。希望不跑输东部大盘，本人投资风格稳健型。有1次贷款记录。请问，1.我家的购房投资建议（一套自住，一套投资）怎样做为好。2.有哪些区域及板块楼盘可推荐？3.越秀区的淘金半山豪庭南向109平方的三房。大壮名城，珠江花城等，是否合适？

回答：你好。1、金泉山庄自住还行，投资的话很一般，目前大金钟站在建，有一定利好，可趁利好出手；老破小学位房没有读书需求的话也可出手置换。

2、投资重点考虑天河公园、金融城

3、淘金半山豪庭，小区较小，地段成熟，交通配套方便，自住可以的，投资的话没有规划利好，增值空间不是很大。大壮名城，由于总价受限，只适合五六百左右；珠江花城投资也可以考虑，自住目前环境交通都还不是很好。还可看下：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：广叔好，人生首套房，有购房资格，预算600万以内，主要自住有潜力的，广州有哪些楼盘推荐？目前广州租房月租6000多，想尽快上车，新二手房也可以。

回答：你好。自住要考虑通勤距离，在哪工作呢？可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，新人首问：今年是否合适在广州做购房投资？我预算500-600W，准备在广州购买二套房用于投资，不考虑自住，投资期6年左右，请推荐投资回报不错的区域和楼盘。我自己的首套房在越秀，月供3W，目前月收入10万多一点。

回答：你好。合适的，现在就适合投资。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，星海名城一套可卖720万左右，想置换让钱活起来。规划1.换两套房：一套100平左右，首付7成，宜居养老，周边配套相对好，较好有山有水，兼顾有涨幅（涨幅高过星海名城）。考虑过龙岗熙安度会109平，或坪山环境较好的楼盘。一套40多平，首付5成，宝安或光明，做投资出租。方案2.保留星海名城，首付60万，买40-50平投资房，选地铁沿线。本人49岁，单亲，我收入还好但不稳定。孩子月收入5000,现金最多60万，还贷压力较大，要靠租一套一起。问：1.2方案哪个更适合。坪山（均价4万）和龙岗大运城（均价6.5万）论涨幅和未来脱手哪个更容易？

回答：你好，如果是单纯关注养老宜居，其实盐田更合适，但是涨幅基本就不指望了。自住和投资是鱼和熊掌。如果能接受投住分离，其实更建议截断抵押星海名城，入手一套碧海 沙井的楼盘，去坪山租房住，房租更低。第二套投资房优化租金，可以覆盖一大部分月供，留足5年月供即可，一般来说5年内还会经历一个完整的熊牛周期。坪山和大运并不是投资优选板块。

提问：你好广叔，目前考虑二个小区：1、西海明珠花园，学府小学学位 2、南山豪方现代，大冲学位。请问，总价都在550万左右，二房。选那个小区，增值潜力大一些？

回答：你好，目前西海明珠价格略低于豪方现代，地段方面这两个盘差不多，一个靠近南海大道、但可以看到深大校园的绿色，一个在科技园北，都距离地铁不算近，西海那边更热闹一些； 学区的话，生源南外大冲优于学府的，学府被海德掐尖； 自住选你喜欢的，投资来说这两个并无特别大的差异。更多参考会员内部分享！

提问：你好广叔，我婚前一套财富港两房已还清，老公婚前一套公园里三房剩130，去年100首付在塘厦投资一套三房，宝宝5年后小学，想在宝中换一套中上学位自住三房，在不增压力并可以三成首付操作前提下，三种方案：1、今年公园里平换一套宝中的600小户型学位房，过三年三套房换一套宝中房。2、今年深圳两套房直接换宝中1000学位三房。3、暂不动，三年后三套房置换。我倾向方案1，看好财富港及宝中价值，为三年后增加置换筹码。但也担心布吉大换宝中小，加上贷款利率差和各种费用，会不会对三年后宝中期待过高，其实并不划算？公园里一直有地铁传闻，也怕卖了会涨。您有更好建议么？现在无房票怎样操作较好？财富港无贷款可以过给父母腾名额

回答：你好，倾向方案1。财富港看涨，继续保留，对敲给父母，腾房票+融资。 公园里区位不行，尽快出手，可以换到宝中，虽然是大换小，但也是坏换好，放心大胆换。推荐的楼盘参考会员内部分享！

提问：您好广叔，今年广州的房价涨幅比较大，黄埔南沙不用说，观察一段时间，一直涨，就是增城的房价有点下降，想问一下老师，今年买哪里会比较好了？海珠区怎么样呢？

回答：你好，今年从整体情况来看，海珠地区应该是房价增长的比较迅速的地方。首先，琶洲地区大量电商总部已经建设完毕，这将进一步带动海珠地区的购房需求。此外，海珠地区的新房供应较少，房产供不应求的状况将会进一步提升房价。目前海珠的新盘主要集中在海珠创新湾附近，这些楼盘整体价格较高，上市后可能带动该区整体房价的上涨。由于黄埔南沙地区房价已经上涨较久且政策开始从严，天河，海珠的中心区域将是广州未来房价上涨较快的区域。但是有的地区即使房价上涨快也不值得入手，例如南沙和黄埔的部分地区。

提问：你好广叔，目前在新安有一套一居室没有贷款，少有住房，市价320Ｗ左右。目前打算卖掉，换700Ｗ左右的两居室。目前看了高发城驰，桃源村3期，皇庭世纪，广兴源几个楼盘。在南山科技园上班，未来考虑自住加投资，月收入2.5Ｗ左右。请问可否帮忙分析下，或者推荐其他楼盘？谢谢。

回答：你好，这几个盘自住优先桃源村3期，投资优先广兴源。皇庭世纪虽然地段好，但皇岗村旧改也是很遥远，本片区非常成熟，却没有稀缺的教育资源支撑 现在看，河套片区的开发可能远远达不到预期。皇岗片区的住宅更多承担福田中心区的外溢。深圳一路向西，这几个盘自住优选桃源村，投资优选广兴源。碧海可以的，不偏，潜力不差。但不如宝中。还可以关注花样年花乡、花郡、富通城等。

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