广州外来炒楼客全都撤啦,房产顾问坦言“炒房团已经过时”
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“炒房团已经过时了，”房产投资顾问李先生在电话中这样告诉记者。接近晚上11点，他表示，工作比较忙，现在才抽出时间聊会儿天：“文字交流效率太低，我还是喜欢直接语音。”“而且我们现在不做高杠杆，更聚焦于刚需或者是合理杠杆投资。”
4月21号，广州发布楼市调控新政。其中最引人关注的人才购房政策收紧与增值税免征年限从2年变5年。现在新政出台已一月有余，实施效果如何？奥一新闻记者走访多个楼盘，采访多个房产中介发现，新政实施后，短期炒客几乎消失，但也有一些楼盘还在打政策的擦边球。
“很多外地来投资的客户都撤啦”
“很多外地来投资的客户都撤啦，”南沙房产中介周先生告诉记者，由于新政出台，限购限售政策收紧，许多非广州户口的客户离开，转而去政策相对宽松的地方或者是投资限制没那么多的店铺与公寓。
“南沙这边环境很好，很适合居住。”记者走访南沙楼盘时一位业主表示，自己快要退休，购置了南沙这边的房子准备养老：“我很多老同事也在这边买房颐养天年。”
“我们楼盘基本上都是业主拿来自住的。拿来投资的十户里面大概也就两三户吧。” 记者以投资者身份前往南沙某一楼盘时，销售人员李小姐（化名）这样告诉记者，“所以其实投资价值很大，毕竟稀缺嘛，您可以考虑一下。”
记者发现，虽然短期炒客几乎消失，但是不少楼盘的销售人员表示有内部政策可以给投资客们“行个方便”：“只要您一次性付款，我们这边可以给三年时间让您搞名额或者内转。”
为什么有三年时间？“好多顾客不差钱，可以一次性付全款。而且他们手头不止两套房，甚至十几套，手头房子暂时满了但是又想买我们的，那就给他们三年时间慢慢放出不想要的房。”
南沙某楼盘 记者供图
高杠杆炒房生存空间越来越小
奥一新闻了解到，政策收紧之下，利用高杠杆手段炒房的人也越来越少。“时代已经变了。”房产投资顾问李先生摇头，“以往是高杠杆炒房，现在高杠杆的风险越来越大，普通人玩不来，长远来看这条路将会越走越窄。”他认为，在国家大力倡议“房住不炒”的背景下，“高杠杆”玩家的生存空间将会越来越小：“长远来看十年后应该是没有什么可能性了。”不过，“还是有高手在进行高杠杆操作的，大概占个5%吧。”
“深圳那边的都被端了，广州这边的规模比那边小，也掀起不起什么浪花。”那么现在时兴的玩法是什么？李先生表示主要是通过“合理杠杆加充足现金流”。
“给你举个例子。我有个客户，年收入几千万，准备买6套房投资。”他告诉记者，该客户是通过弟弟妹妹的购房名额买房，“通过三成首付这种‘合理的杠杆’，再加上自己有充足的现金流，不成问题，风险也小得多。”
而对于并没有那么多本金的人，李先生认为没有必要借钱投资：“努力工作存钱咯，我们还是推荐达到购买门槛后再入场，并且买了以后较好一直持有，只换不卖。”
同时，李先生表示，现在房产投资顾问的注意力发生了转移：“我们不做5%的高杠杆，而是聚焦于刚需或者是合理杠杆投资，越来越多人做刚需这块市场。炒房团已经过时了。”
有楼盘应变：先付首付等有购房资格后再网签
对于刚需人群，有中介与售楼处的销售人员提供不少“花式购房思路”，多数称自己楼盘有内部政策，可以帮忙申请延迟网签时间。
“您要是现在付不了全款，也可以先付三成首付，网签的话我们可以延迟一年。等一年后您这边获得购房名额后再原价购买。”南沙某楼盘的销售人员张先生（化名）提供了这样的方案。但是一年后房价不会涨吗，还能原价买？“涨也不会涨出另外一套房子嘛。”张先生这样说。
记者了解到，一般的楼盘从认购到网签时间为7天到15天。另一个中介对张先生的方案表示质疑：“一年后楼市价格不知道又涨到什么程度了，开发商也想赚钱，怎么还会以原价卖给你。一般这种楼盘肯定有猫腻的。”
有黄埔的中介告诉记者，如果只是满足自己的住房需求，也可以考虑价格相对便宜些的公寓房：“公寓房不限购不限贷，不占用购房名额，而且也是保值的。”之后等获得了购房名额以后可以把公寓卖掉，再买住宅。还有中介建议客户买二手房，“有些业主比较好说话，愿意给你比较长的时间去获得购房名额。”
记者走访南沙区多个楼盘，发现顾客稀少 记者供图
官方：严查弄虚作假骗取购房资格
南沙和黄埔是两个“人才购房大区”，也是不少炒房客眼中的“投资宝地”。数据显示，2020年南沙成为广州房价涨幅较大的区域。新政前，在南沙区工作、学习且具有本科及以上学历或中级资格证书的人才，在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制；而在黄埔区经过认定的在黄埔连续工作半年以上的各类人才，可不受户籍限制，在黄埔区内购买1套商品住房。
新政实施后，人才购房需须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明，不得补缴。此前，广东省房地产行业协会土地与产业研究中心主任赵卓文在接受奥一新闻采访时表示，广州此次政策信号意义很强，限购限售一起推进，充分说明在人才购房政策方面进行了优化。
而据广州市住建局4月21日发布的官方解读指出，各区要落实属地主体责任，继续严格人才资格审核，严肃查处房地产开发企业和中介机构伙同他人弄虚作假、虚报瞒报等骗取人才购房资格的行为。
社保个税不满一年仍有操作空间？
该项政策落实情况如何呢？当记者询问无本科学历，同时没有南沙的社保和个税该如何买房时，南沙某楼盘的销售人员李小姐（化名）告诉记者：“我们接待过没有本科学历的客户。他们会找一些专门代办证书的机构办一个中级资格证书，这种方法还是比较简单的，有答案可以抄。”她建议记者可以找类似的机构办一个。
但是当记者以“本科毕业一年但社保未缴满一年”的购房者身份走访南沙楼盘时，不少工作人员表示“可操作”。“只要您一次性付全款，我们可以帮忙做个税证明。”李小姐告诉记者，上个月新政出台对一年社保查得比较严，基本上没空子可钻，但是一年个税证明还是有“操作空间”。
她告诉记者，可以考虑找南沙的“正经”公司做：“要是自己找不到靠谱公司，我们也可以帮忙牵线，不收中介费。”李小姐还表示，您也不用非在南沙工作，只要有广州户口就行。”“这是我们楼盘的内部政策，其他楼盘未必有的。现在只剩两栋商品楼在售，较好赶紧下手。”
南沙某楼盘，仅剩两栋商品楼在售 记者供图
“我们不提供牵线服务，不过您可以让中介介绍一下。”南沙另外一个楼盘的林小姐（化名）这样告诉记者。那么中介收费多少？“大概一两千就可以解决了。”
长远看好广州楼市，“等风来”
“对我来说，影响就是房子满了五年才能出售，其他没影响，房价还是会涨，还是会接着投资。”私人投资者陈先生告诉记者。而对于现在“房住不炒”的口号，他表示：“我还是会继续投资。毕竟我很看好广州楼市。”
“我觉得新政问题不大，”另外一位私人投资者林小姐表示，影响楼市的更多是资金面：“就目前近半年来说，国家资金都在缓慢收紧，资金面的影响比新政大多了。”
李先生告诉记者，自己的客户在今年年初的时候已经“撤退”广州楼市。他表示，之前已经预计今年政府会出台新政去调控楼市，“严查资金来源也好，持有房子时间两年变五年也好，只是延迟本次房产周期的结束。”
他认为，现在也并不是房产投资的好时机，“等之后市场淡无可淡再入场，现在耐心‘等风来’。”
专题采写：奥一新闻见习记者张洁莹 实习记者 冯潇慧
（来源：南方都市报）
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