广州白云套均162平!大量豪宅逼走刚需,终有刚改新盘救场

广州白云区已被打上豪宅烙印。

自2016年11月至今，三年时间，这里已成交六宗楼面地价近3万元/平米及以上的住宅用地，当中更有两宗破4万元/平米。

于此之前，白云区的一手住宅已偏豪宅化。颠峰时刻，2017年的套均住宅建筑面积达162平米。

刚需和改善一族已被逼退。白云区近六年成交量，仅比增城区今年前八月的成交微多9.6%。

刚需和改善，是时候回归白云区了。

（白云新城规划图）

套均建面162平米

大量豪宅逼走白云刚需和改善

所有的结局，早已注定。

今年来截止9月4日，白云区一共网签3526套（网易房产监测阳光家缘）一手住宅，在全市占比提升至4%。

这已是白云区最近四年来，较好的新房成交成绩。

过去三年，白云区的一手住宅网签量曾低至1%！最惨的时候，全市每卖一百套房，只有一套来自白云。其他两年，占比也仅为3%。

自2014年以来截至今年9月4日，白云区近六年总共网签一手住宅20255套，仅比增城今年8个月的成交（今年截止9月4日成交18480套）微多9.6%！

白云区近六年卖出的新房，仅及今年增城区八个多月的成交！

一切，都始于豪宅的发生。

从近六年网签可见，白云区自从2015年开始走豪宅路线。这一年套均成交建面陡增19平米，生生将白云区从刚需大区，提升至改善大区。往后两年愈发豪宅化，套均建面148平米、162平米。

与此同时，白云区高价地如雨后春笋。

2016年11月接连成交两宗楼面地价破4万+/平米的宅地。此后近三年亦产生两宗楼面地价超过3万+/平米及近3万/平米的宅地。白云区迄今最贵楼面地价（45469元/平米）的地块早已入市，如今售价高达10万至13万元/平米。

面粉贵过面包，豪宅只有富豪才能轻松买单。大批刚需，被逼离白云区。

1套房或至少4人抢

271万人大区八年卖地或只得3万套房

其实，白云区从来不缺购买力。

作为广州人口较大区，白云区地域面积亦在中心六区中较大。这里每平方千米的土地上，大约居住着3411人。

2018年，白云区常住人口达到271.43人，以一区之力占全市近两成（18.2%）人口。这几年，白云区的人口增速先进全广州，这两年新增户籍人口均破4万+人，常住人口增加均超13万+人。

以2018年为例，这一年新增户籍人口达4.42万人。假设以三口之家购买一套房计算，这年新增户籍人口的购房需求达到1.47万套。

但是，2018年，白云区一手住宅供应达到近年高潮，也就总共5162套新房（中指院数据）。相当于每供应一套房，就有至少近4个潜在客户。除了新入白云区的新广州人外，外地常住人口居住满五年，及该区此前的户籍人口，都潜藏大量购买力。

假设全区103.34万户籍人口都有需求，即便每三人可购买一套，亦都34.4万套的购买力。以此计算，白云区过去的微量供应，彻底秒杀成渣。

真相确凿，白云区的一手新房供应过去多年的确不给力。

笔者根据广州中原研究发展部数据统计，从2011年9月至今，白云区一共成交了30宗住宅用地，仅提供规划建面约330.7万平米的新房。以今年前9月白云区套均面积为104平米计算，相当于可提供31795套房。

34.4万套的潜在需求，遇到约31795套的新房，大约900人对一套新房的节奏。

而且，目前白云区在售多为豪宅楼盘，一般的刚需和白领，被拦在白云区新房门外。

值得关注的是，白云区历年人口增幅都跑在广州前列。在白云新城、广州设计之都等规划建设下，未来还将吸引更多产业人口涌入，白云区的居住价值地位将更进一步凸显。

或六个新盘来闹市

今起中心六区供货主角是白云

开发商们早已看见白云区的前景。

这些年来，万科、保利、中海、华润、龙湖、金地、珠江实业、时代中国、华发、中铁、建发等本土及外地房企均纷纷进入白云区攻城掠地。

在豪宅纷纷逼走大量刚需之后，最近白云区也出现一些精致小巧的刚需户型。

笔者综合合富研究院、中地行等机构数据不完全统计发现，仅今年9月前后，白云区至少有5个全新楼盘面世，当中有三个在8月底开放营销中心，另2个一个在9月开放营销中心，一个举行亮相发布会。而在白云湖附近，亦有一个全新楼盘在努力建设中。

（白云湖亭岗地铁站项目主入口规划效果图）

这意味着，今起至明年初，白云区至少将有六个全新盘亮相闹市，而且，其产品普遍主打刚需和改善客户。相较中心区如越秀、天河、海珠区等新盘廖廖，今后一段时间，白云区将担起中心六区的供货主力。

没错，被豪宅逼走的刚需改善一族，是时候回来白云区置业了。

纵观多个在售及全新楼盘，集交通、教育及产品等综合优势较佳的楼盘，当属白云湖亭岗地铁站项目。据了解，该项目与天河区的红盘珠江花城同宗同源，由广州城脉地标建造者珠江实业集团牵手广州地铁打造。地处地铁八号线北延线白云湖亭岗站亭岗地铁站上盖，北接鸦岗大道，南接规划白云三线，东接规划路，西临广清高速。

2018年12月6日，该项目地块被广州地铁集团被以总价71亿元拿下，引发公众关注。地块占地面积达222886平方米，初始规划建筑面积达75万平方米，将分四期开发。系白云湖生态住区排名前列大规模综合体，涵盖商品住宅、高品质租赁住房、办公、商业、教育等多个产品类型。

早在今年6月，该地块的规划已经出炉。构建了超5万方公建生活配套，花园式购物风情商业街、社区图书馆、医疗卫生站、健康慢跑径、公交中心站场等，更规划12年全龄段教育体系，高标准幼儿园和省一级标准的九年一贯制公立学校，计划引入知名教育集团，打造广州教育标杆。

（白云湖亭岗地铁站项目效果图）

笔者从珠江实业集团知情人士处获悉，白云湖亭岗地铁站项目户型涵盖69-79平米的2+1房；83至89平米的3+1房；118至128平米的4+1房，更有140平米的5+1房，将大力满足刚需改善置业需求。项目当前正抓紧建设中，预计今年10月会启动项目巡展，进入到销售期。