广州楼市:这类板块刚需投资未来发展怎么样?需要持有较长时间!

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔你好，目前在石牌桥上班，预算270万，想要刚需入手2-3房的，想着两到三年内结婚，等孩子读书时出手容易，目前看了南沙黄阁时代天逸，可以承担92平的，地铁口，但是上班不方便，大概在1小时15分左右；另外看了龙光峰景华庭，距离地铁远，楼龄也将近10年，感觉附近都是山，未来发展比不上南沙，请问云叔觉得哪个盘比较好，或者有其他合适的推荐？

回答：你好，南沙适合中长期投资。买南沙的话，建议做好投住分离了；黄阁时代天逸地铁黄阁站，也可考虑的；龙光峰景华庭，这里离天河近，怎么会比不上南沙，作为上车盘也可考虑的，楼龄近10年不算老，市场大把20年以上的。5-8年边住边换了。个人建议优选后者，其次前者，具体楼盘详见内部分享！

提问：云叔好，住宅式公寓，请问建不建议购买？是不是只有冬季的时候采光会受影响？麻烦云叔帮我分析一下！

回答：你好，其实住宅式公寓与住宅的区别就是采光不达标，不是只有冬季受影响，全年都受影响。标准是大寒日，日照时间是否满足2小时，满足就是住宅，不满足就是公寓。标准只卡这一天，但并不是说其它时间就不受影响了。另外，采光通风受影响是硬指标，一般说来，居住式公寓南向是有遮挡的，在视线上肯定受影响更大。而视线上的影响在规划的硬指标中是没有的，大多数人会忽略这一点。如果对采光、视线觉得不在乎的话，是可以买的，价格会比正常住宅便宜。

提问：云叔好，请问祈福名望天下北向107小三房430万和南沙星河东悦湾89小三房270万，还有南沙越秀天悦江湾89方小三房350万，哪个投资价值更大？纯投资，没有名额，祈福可以首付三成后三年还清，南沙的东悦湾和天悦江湾可以半年内时间付清所有钱，还有一个备选方案就是卖掉我现在一套亚运城的房子，腾出一个名额，去买珠江铂世湾139方640万左右，请问这几种方案哪一个更好？或者云叔有什么好的建议！

回答：你好，名望天下这个盘还有地铁利好，交通出行比较方便；南沙适合中长期投资；亚运城一般；建议优选名望天下，次选南沙越秀天悦江湾。铂世湾139方大了点，比较适合自住，如果投资的话，100平左右3房较佳。

提问：云叔好，请问景田青海大厦，带福外学位，价格便宜，买来用学位如何？谢谢

回答：你好，青海大厦是住宅变成办公楼，里面煤气和油烟管道都有，但几乎没有住家的，以办公为主。有很多核心地段的住宅，因为办公楼很多，导致涨幅跑输同片区楼盘，如南山中心区的海王大厦，现代城华庭。带福外学位的青海大厦价格远低于旁边的景尚雅苑。对于真正的刚需住宅市场，房子的宜居性是非常重要的。办公属性的房子的宜居属性会大打折扣，，没有生活气氛，电梯等候时间长，流动性大，人杂，隐私性差。反映到价格上就是对比正常居家为主的住宅会有相应的折价，这就是它所谓的价格便宜的原因。这种名为住宅实为办公的物业类型，不能说是被低估，而是市场用脚投票的正常价格。所以对于这种类型的物业需要谨慎，一般不推荐，如果单纯考虑学位，可以入手。

提问：云叔好，我家里现金大约能凑180w，年入税后70~80，无贷款记录，之前买在老家二线城市，工作稳定，家人小孩目前都没有打算接来深圳。如果未来个人发展还行的话，也还是想把小孩接到身边来的，但也略担心公司和自己的前景。也想在西边这一带买套总价500~600w的，不然觉得可惜了房票，另外也觉得奋斗这么多年，没在深圳买房对自己没个交代。买二手觉得各类费用不划算，希望云叔指点一下！

回答：你好，认同你的观点，普通人参与城市发展红利的少有方式只有买房，不管年收入再高，如果不加以房产投资的理财方式为羽翼，在房本位的财富分配模式面前，是大概率会一败涂地的。不买房，再好的城市，再好的工作，再舒服的生活模式，你都是过客。性价比高的新盘都是稀缺资源，靠关系和运气才能拿下，具体详见内部分享。

提问：云叔好，请问万博板块万科欧泊与科学城板块保利香雪山、鼎峰、奥园香雪公馆、保利罗兰，同价位、朝向、楼层对比，考虑投资的话，优选哪个板块更好呢？鼎峰、欧泊近期较周边楼盘涨幅较大，意味着未来涨幅如何？投资优选3房还是4房？可以点评一下吗？

回答：你好，其实两个板块都不错的，个人建议优选科学城；中长期看还有潜力的；如果投资的话，肯定是优选3房。

提问：云叔好，本人目前外地工作，孩子外地读书一年级，户口在深圳，未来几年也有可能回深圳，所以刚刚出手了坂田的房子，一个房本，加上手上现金一共600w左右，年入100w，想买个投资+自住+学位的房子，看了太古城南小户型，香蜜湖的特发小区、嘉隆星苑、天然居。香诗美林、越海家园就便宜些，但学位不好，请问您有什么推荐？去年年末涨价厉害，这几个盘都涨价很多，加上目前经济大势不好，是该等等还是可以现在入手？

回答：你好，个人还是倾向于太古城，买一个高总价区域的低总价盘，其实涨幅不用担心，太古城南优点；深圳湾地段、地铁口物业，车位充足、周围环境好，楼下有商业，小户型、单价低、总价低 5.深圳湾学位； 缺点几岁小空中花园、小游泳池，没景观，楼间距低、居住密集 ，品质相对附近吉祥龙、曦湾天馥都要差一些，户型一般，小区投资自住都可以，刚需户型涨幅可以，优点是好转手， 现在入手需要淘笋，不用太着急。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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