凉了?仅剩1649套新房,广州某刚需板块或后劲不足?

坐拥过无数高光时刻的它，还能否保住昔日地位？

克而瑞市场监测到，自2018年起该板块新房成交量，无论是成交面积或成交套数，未跌过广州单个板块热销榜前五；在楼市跌宕起伏的2020年，它甚至一举晋级全市板块行成交前二名次！

然而在牛年开局，该板块成交排名降了，在2021年1-2月期间，其新房成交量已跌出热销榜TOP5，在前2月新房合计网签8.36万方、成交763套。

而造成这一现象的原因，或许有增城、南沙个别板块的“抢客”、板块内教育资源等公建配套吸引力不足等，但更多是该板块的库存已然风紧扯呼了。

它就是大名鼎鼎的产城融合新城---知识城板块！

广州焦点

2字头房价洼地

近些年，知识城板块向来是楼市的焦点之一，是名副其实的广州中心六区的房价洼地，且随着各类发展规划落地以及片区配套不断完善，该板块受到的关注度只增不减。

譬如交通方面，随着2018年广州首条以地方命名的地铁---广州14号地铁线知识城专线的开通，将知识城带入地铁时代；在接驳广州地铁14号线和21号线后，使其通过地铁一脚跨入天河；甚至在镇龙交通枢纽接驳新白广城际轻轨，无缝接驳大湾区城际网络轨道。

众多利好驱使，让知识城板块成为广州客上车置业的优先选择。

从市场网签数据解码板块风向，是克而瑞一贯的做法。

首先，从2021年中心六区楼市看起，剔除白云金沙洲板块因历史网签拉低板块内新房均价后，发现在开年前2月期间，知识城板块以中心区唯二之一的2字头房价优势叱咤广州，且其新房市场成交量仅次于风头无两的科学城，排名中心板块热销榜第二！

多次走旺

供求比低至0.09

作为进击的“楼市宝藏”，知识城符合了大多年青一代的购房需求，因此源源不断吸引了慧眼识金的置业人流。

开头提及，其在2020年新房成交中排名全市热销板块第二；虽说这一成交数据足以傲视广州其它板块，但明显它不满足于此；克而瑞数据监测到，知识城板块在刚需市场成交中斩获更为劲爆的名次。

回顾一下，去年年中克而瑞曾就大热的上车板块作了单篇解读，在众多刚需置业（90平以下）较低首付30万起，彼时知识城板块就已经以高成交量称霸全市；不仅如此，它凭借不足200万的置业预算直接击中市场痛点，在下半年广州楼市走旺的烘托下，实现板块内刚需市场的腾飞。

最终，在2020全年，以90平面积段以下的刚需产品为数据口径，知识城板块累计网签成交4302套新房，网签面积为34.71万方，甩开其它板块，坐上刚需市场排名前列宝座。

其刚改、改善、豪宅等产品（90平以上）成交量亦是不俗，在去年完成了3443套业绩，网签面积达41.09万方。

延续到今年，板块内各类产品均供不应求，供求比不断走低。

克而瑞数据监测，2021年1-2月，整个知识城新房网签量便达到763套，而供应只有79套，使得供求比低至0.09，为广州最缺货的板块之一。

时不待我

库存不足3个月

正所谓市场变化莫测，如此热销的板块供应不足，却也是意料之中。

据小编仔细研究，发现在2012年知识城板块大手笔成交出让了11宗涉宅地，当然彼时的成交只是为了吸引开发商入驻，为往后的人才引进等措施打好地基；此后就迅速降温，知识城土市就像被遗忘了，到如今八年期间也只成交出让了2宗涉宅地，上一宗成交还是在2015年。

宅地供应接近“弹尽粮绝”，也就意味着再无其它新项目入市。目前知识城板块供应仅能依靠旧项目库存货量，未来供应多少，可想而知。

克而瑞数据监测到，如今知识城房源告急，目前可售库存超100套的项目，其实只有两个项目，而在上个月是有三个项目超100套货量的；仅一个月消化周期，更逼紧了。截至2月底，知识城板块仅余1649套单位。

按最近12个月去化速率计算，去化周期仅需2.8个月，刷近26个月新低。

13村齐发

或靠旧改补缺？

要知道，在零宅地入市的前提下，知识城的缺货状态在短期内很难得到缓解。旧改虽然有些机会，但是受到诸多因素影响，推货节奏往往不可控。

据不完全统计，截至发稿时间，黄埔区知识城板块13村旧改齐发，进度多数尚在拆迁状态或安置区动工，目前融资区入市推售的仅时代印记一盘。

未来，知识城借助旧改项目完成片区城市更新，势必迎来发展升级的新契机。

它能否引来反转呢？拭目以待！

文章来源：克而瑞广佛区域