广州楼市:下一轮哪个片区是领涨板块,聪明人已买入待涨

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔好，新人首问，广州户口，2大人2小孩，买第2套改善性住户，考虑孩子2年后上学。首付（得5成）可支付500万，家庭年收入100+。目前在芳村鹤洞大桥上班，有调到体育西路中石化大厦上班可能，自驾方式为主上班。

问题1：定位问题。华阳小学附近楼盘离我以后工作近，有学位，但普遍老旧不好居。因可以解决学位，想华阳附近租房，另再买一手房周末居住，但成本更高不划算，升值空间没学位房确定。请在投资+自住上考虑提供专业建议。

问题2：能否推荐华阳小学附近住得较舒服的楼盘。

问题3：海景慧源山庄靠火炉山，环境好，将规划配套清华附属学校，孩子得等到3年级后可上。想了解其投资潜力。

问题4：我的预算可以买到珠江新城房吗？

回答：1、华阳小学学位不错的，如果有读书需要，我建议买个小户型，然后在周边租房子住。将资金投入到有潜力的地段。

2、品质兼备的优选就是中怡城市花园一房，只求学位和便宜。

3、慧源山庄位于科韵路的北端，北向森林公园，西边华南快速，没有地铁，在大的区域板块上属于智慧新城和岑村板块，一手楼盘，增量在于智慧新城的崛起。总体自住可以考虑，投资现在的价格偏贵。

4、可以的，还可以看下具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：广叔您好，目前珠江新城，南沙，黄埔这三个哪个更有投资价值？

回答：你好。预算买总价多少的房子呢？但从价值上看，条件允许，当然是领涨的珠江新城好。

提问：新人提问。广叔你好，最近都在关注黄埔区鱼珠板块和科学城板块楼盘。预算300-350w左右，纯投资，打算要个小三房，因为三房是以后主流，次新房或者一手也可以，不过感觉一手已经没有很好的选择，大壮名城这个预算应该上不了盘，品秀星樾又没有小面积，首付预算110-120，请问有什么纯投资盘可以推荐一下？二手的话，请问有什么推荐？时代春树里怎么样？我看跟万科东荟城差不多距离。然后一手有什么推荐的呢？

回答：你好。刚需即使对学位没有需求，也应该买带学位的东荟城，像萝岗这样的区域，地铁、学位、好户型、好物业，这几个因素具备的越多越好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好广叔，你对深圳这波传言的调控怎么看？目前刚过户的房产和公司还能做抵押贷吗？

回答：你好，深圳不是传言，已经开启2波调控了，排名前列波是学位改革，第二波是严查jyd。 现在深圳各大银行对jyd有所收紧，特别是需要开对公户的产品，非常严格。要办jyd的，如果非实际经营，建议不办需要开对公户的产品。 央行对所有企业主，公司有基本户的挨个电核，严查企业对公户，银行打来的电话要及时接听，否则会被央行锁定，冻结对公账户。 是真实经营，资金用途做好就没有太大问题。

提问：您好广叔，最近入手了广州雅居乐剑桥郡靠南大干线的一套房子，单价3.77，下了定金10万，绿中介中介费已交，7成房价贷款也已批。 但我越来越觉得买错了，主要还是南大干线后期的噪音这个硬伤太大，当时也是被房型和大阳台吸引。 如果不买了，就要损失定金，中介费估计也会损失。 主投资的话，我是否应该舍弃定金和中介费？ 请广叔给点建议！非常感谢！

回答：你好，单价低就不用回避，之前有人3.5左右的价格买了中间楼层的也不错。投资也是看价格吃饭，另外南大不会一下子车流就多起来，噪音可以用隔音玻璃解决 虽然我只是提醒大家不要买靠近南大的，但是价格还可以的话也可以啃掉的，因为现在行情快起来了，最近佰利山的业主心态很硬。

南大通了不会一下子就多了很多车流的，趁着广州肉眼可见的行情你可以先上了这波的车，然后趁南大不完全成熟的时候再次抛出置换也可以，买房本来就是买在较低位，卖到高点就较好了。高楼层无论是灰尘还是噪音影响会小一些，担心噪音的话可以做隔音玻璃，你只需要到时候卖房的时候骗过买家就好了，尽量不要选晚上，晚上夜深人静车噪音影响大。买卖有技巧 房子不可能十全十美，选一个硬伤你不怎么介意的上车就好了，尽快吧，很多人现在是黄埔，金融城不敢买都跑到万博来了，行情会轮动，晚了你更加下不来手。既然买了就坚定的拿下吧。

提问：您好广叔，对广州大坦沙的前景你是怎么看的？双桥8号，金湾明珠与西关海，你分别是怎么看的？投资前景如何？如果想淘二手，考虑到小孩读书，改善与自住，御金沙与金域蓝湾相比，你更倾向哪个？期待你的建议，谢谢！

回答：你好，大坦沙不会成为海心沙的，太多规划都是空大上。大坦沙板块里面的金湾明珠、双桥8号都不会太好的标的。金湾明珠作为珠岛花园的新一期，实际还不如直接挑选老二手。而双桥8号太接近珠江大桥，交通拥堵，噪音严重也不会是好选择。至于西关海，除非是纯粹想看江吧，自住类的，否则还不如去荔港南湾。金沙洲那一带就更弱于荔湾西关了，起码交通便利程度不及，金沙洲大桥就是天人路隔。建议若以你的选择，还是西关海一带较佳。

提问：你好广叔，琶洲电商城感觉今明年就将逐步入市了。附近500万刚需改善房，从投资增值角度，按照5~8年的周期，你更看好万胜围（雅郡）、会展西（会展西岸|星品）还是赤岗（佳信|信步闲庭）呢。非常想听听您对这几个方向的看法。

回答：你好，赤岗一带的基本面是输琶洲岛一大截的毋庸置疑，论潜力肯定是琶洲岛内更好。500万放在赤岗不合适。 至于会展西跟万胜围，一带自然是万胜围赢了，毕竟万胜围一带定位的是未来富人聚集地，环境好宜居。另外你500万放在琶洲岛大概率买房的是2房，不应该，你投资周期5年以上更应该选择3房，2房未来涨不过3房的。

提问：你好广叔，2018年初买了一套布吉的二手房，93年的房子，打算搏旧改，结果现在又不拆了。这两年房子也没涨起来，我还用掉了自己的首房首贷名额，想起来就心疼，上个月挂出去看都没人来看。现在手上还有150W，去还想再投资一套，广叔有什么好的推荐吗？不敢再瞎乱买了！谢谢！

回答：你好，布吉这么多城中村、老旧小区，很难拆，就算是搏拆迁你也不该选布吉呀。再强调一遍，2000年以前的房子不要碰，不仅不好贷款，未来出手也非常难。现在你想出掉这套房子只能降价出售及时止损。手上150W，可选的地方不多，沙井海岸城可以去搞一下，地铁口物业，商业综合体，深外学位。如果是二手房，可以投资排名靠前的一个一房学位房，如果学校成绩不滑坡的情况下，投资回报是能跑赢大盘的，可以考虑深中和石厦的一房学位房。另外，如果能买到学位被占用的学位房，价格会更低，利润空间更大。学位房还有另外一种投资方法，买成长性强的学位房，可以考虑保税区，福外南目前中考成绩还没出来，大概率不会差！

提问：你好广叔，家庭内目前有一套环岛丽园三房，卖掉可得500出头，为了中学学位房+改善新购入一套庐峰翠苑120米三房，翠园+景贝，最近看您文章学习，都说罗湖跑输大盘，在考虑是否将目前的环岛丽园三房置换一套西部物业，不过卖掉的话家里老二就只能上景贝小学。不知道老师有没有什么好建议。

回答：你好，环岛丽园带螺岭小学。小学是很好的，毋庸置疑，罗湖跑输大盘是真的，但是好学位的房子，跟上甚至跑赢大盘都没问题，螺岭至少跑平大盘没问题。另外优势资源是跟着钱和人走的，学区也一样，近几年罗湖的学区已经在衰落，罗湖少有在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路了。湖贝旧改完成后，湖贝、黄贝岭片区，可能又崛起，但是一个片区的兴衰要二十年，一个城市的轮回可能要百年，不确定性太大，我们等不起。主要看你的权衡和偏好，如果重视教育可以先读完小学再卖，因为有学位加持，对于重视教育的家庭来说，可以承受。如果更注重资产的保值和升值，则可以考虑置换到优质地段。

提问：你好广叔，我按照您的意见看了宝中和碧海的二手房，去年底涨得很猛，不起眼的房子都上千万了。后来考虑新房，如西丽的金众麒麟公馆4房，大悦城天玺一号4房，总价面积都差不多。只是前者带装修交付。请问目前900万多的这两盘优选哪个？另东关乐尚林居这个盘如果还有房的话值得买吗？比较便宜。谢谢

回答：你好，天健天骄、金众麒麟公馆、大悦城，价格都备上去了，即使是比较看好、转租为售的深业中城，也比原来的预期贵了2-3万每平，限价红利几乎已经不存在。 对于后市的一手，大概率也不会有什么便宜可以占。 但是，投资房产，不能把一切寄托在限价上，有限项目，由于自身产品或者配套的优势，还是值得期待的。 比如今年的华润城四期、沙井海岸城。 东关乐尚林居，号称离留仙洞、科技园、后海、前海都是十分钟车程，实际上就是谁都撘不上； 学校、地铁距离都是弱项；周围还有几块军用地，估计后期开发起来也麻烦； 南光高速、南坪快速入口倒是不远，门口是公交车站，到桃园地铁口约十分钟，后期可以采取这种方式出行； 这个价格，适合在南山上班的刚需，自住还行，投资一般般，大概率是跑平大势。

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