广州楼市:预算400万,黄埔哪个盘更值得投资?

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提问：你好广叔，想买黄埔，预算400万，哪个盘更值得投资？增城朱村荔富湖畔自住一套，要不要卖？

回答：你好，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。快线站凤岗站到员村只需要35分钟。通勤的时间可谓是深深的捏住了天河人的心，对于教育配套只有朱村二小与碧桂园学校，协和中学。在配套方面不如新塘。荔富湖畔在山田站，配套很差，可以出手置换。

提问：广叔，您好！广州岭南新世界现在新房卖6-7万，这个房开发商配套不错，周边环境一般，靠近嘉禾望岗地铁站，值得购买吗？

回答：你好。作为白云区交通枢纽旁边的少有的好房子，我认为是可以考虑的。

提问：广叔您好，首问。广州华景两套，自住沁馥佳苑，陶然一套86方小三房打算换掉改善自住加保持升值。看了萝岗龙湖云峰原著，里面的叠墅和联排有些心动，总价1000~1500多，会配套广大附小和未来附中。想问下广叔怎么看叠墅联排（两者中又有没优先级）的产品和该片区的长期发展（10年），或者改善自住加升值推荐其他板块更好的方案？

回答：你好。陶然庭苑还可以的呀。龙湖云峰原著可考虑的，总价1000-1500的适合自住，投资一般般吧。叠墅联排当然是选联排好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好！越秀星汇云城怎么样！麻烦分晰一下！谢谢

回答：你好。越秀星汇云城北向华南快速会有一点噪音，没有地铁，自住还可，投资的话由于区位在边角位，比较弱势，片区也缺少增量，未来二手竞争力就很一般。

提问：你好广叔！本人户口广州，现有番禺金山谷住宅110平一套（贷款已付清，抵押贷款200），商办公寓3套（全款已付，40平*3），小孩16岁，本人公司因疫情影响，业务停顿，转型中，老婆收入2w，还有广州房票一张，目前手头子弹400+DY贷200，请问如以投资为主，兼顾流动性，资金使用效率！用多少资金，类型，楼盘，贷款方式？如考虑自住兼投资，又该如何？目前考虑板块番禺万博，琶洲万盛园，天河东圃鱼珠，黄埔科学城，哪个更具保值增值潜力？多谢

回答：你好，钱多就去高大上的地方，比如珠江新城，天河公园，琶洲 钱少的话就去番禺广场，万博，科学城之类的 中间价位就是鱼珠老黄埔金融城一带了 不同的板块价格体系不一样。比如800的总价，就应该放在市中心如天河公园琶洲金融城越秀学位房一带，如果放在番禺万博就成了错配了。 800万的房子一涨起码到1000万了，过了千万的房子也就市中心区才比较多人接盘。 目前而言，万博科学城老黄埔金融城琶洲鱼珠天河公园一带都是热门板块。这些板块只可能选贵了不可能错 考虑自住+投资，这几个板块，建议优先琶洲。 琶洲本区域来讲，如果偏自住多一些，那么可以选择万盛围那个小区域，650万总价起步（除了雅郡的个别户型）除外 琶洲区域来讲，如果偏投资多一些，琶洲中区和西区的可以投，那么就要对居住体验感和舒适度不要有要求，看入市价格而已，琶洲电商起来后，最受益的就是西区这些住宅小区

提问：你好广叔，我在海珠和荔湾有两套小户型，今年的价格不但没涨，还因为疫情期间有其他业主降价甩卖，导致价格降了一些。小孩刚一岁，想卖掉两套房去天河北置换带龙口西小学学位的三房，预算最多能支持900万总价。周末再去看房，价格已经涨疯了，而且三房的放盘极少。我是降价把两套房快速卖掉置换到天河北，还是等明年再看看行情?

回答：你好，首先一些小户型这种因为只具备一些居住属性。并没有强大的学位支撑的话，他是有点尴尬的。强学位的话，一般来说天河越秀为准。这一波本来就是以改善为主的向上需求。

你现在应该是完全没有名额的对吧，那也只能卖掉再买了。

卖的话看你的小区的抛售量怎么样，如果是炒家货比较多的，你看他能不能撑起来一些的装修溢价。尽量把你两个小户型卖的好一点的价钱。

提问：广叔你好，最近在看海珠的学位房，一套是杏坛小区顶楼70方，单价3.7，2000年的楼，电梯加装已公示。一套怡安花园8楼，楼梯65方单价3.5，未来几年可能加装电梯，1997年的楼。前面是江南二小，后面是海珠实验小新校区。目前在犹豫这两个，广叔帮忙看看

回答：你好，后者为好，前者的价格其实已经包含了“加装电梯”的预期在里面，价格上已经反映了，后者的目前为楼梯楼，后面有加装电梯的可能性，也是一个增量

提问：你好广叔，我是深户， 在深圳湾有一套房175平自住，在金地上塘道两套房正在出售（已经签合同）， 1，现在担心房子又涨一波，2，物价会涨，担心钱贬值太快。现在准备想再入手一套投资，可以担当2000W左右总价，目前在等恒大湾厦旧改，华润城四期看看， 另外我想投资南山和宝安中心区带地铁+好学位的房子，求老师推荐？如果新房哪些盘可以值得等？ 如果二手房看哪些盘和区域？ 恒裕二期房子大户型价格这么高6000W，还有投资潜力吗？（如考虑恒裕需要加大杠杆），又买一大房，就有2套大户型可以长期持有吗？补充一句：如果买到好的学位也想自己用得上，我有3个小孩（儿子深圳湾学校5年级，小的2个幼儿园）求广叔详解，谢谢！

回答：你好，房子到底值多少钱？ 单价到底是多少的时候，房子才没有人买？深圳湾单价那么高，为什么成交还那么活跃？ 答案是：没有答案。 房子的价值不是恒定的，跟高端收入、城市发展、基础设施、货币政策都息息相关。 事实上，房价再低，都有人觉得很高，房价再高，也有人觉得依然具备投资价值，就像恒裕滨城的89平，1300万，1500万，1900万，到现在2500万依然有成交，均价已经逼近30万。 目前看深圳房价没有上限，豪宅和刚需市场分化巨大。 这是什么逻辑？ 答案是，涨的是稀缺。 人民日益增长的学位房需求； 供应紧张的优质豪宅需求； 优质片区的较低总价需求。 2000万以上优选深圳湾，次选宝中 华润城四期值得期待，恒二也非常不错。

提问：广叔，请问福田大金沙片区有潜力吗，金海湾花园2房3房投资怎么样，谢谢

回答：你好，金海湾花园，福田较便宜的海景房，自住很舒服，小区花园漂亮，管理很好，但是背后大片的城中村，拆迁有难度。据传隔壁金地工业区的9年一贯制是一个名校，但是学区范围能否囊括到金海湾花园，这个是个未知数。

提问：广叔，南山的新盘深铁阅山境怎么样？能点评下吗？

回答：深铁阅山境的优势就是性价比，适合南山刚需上车。项目也都是上车户型78-103平的2-3房，刚需三宝：地铁、学校、商业全都有了，学校而且是幼儿园、小学、中学都在楼下，最关键是还有2房，很难得。现在南山新盘必豪宅，这种刚需盘真的很稀缺。现在的吹风价是8.5-9万，想一想，光明都6万了，这还是南山，各项指标比光明新盘好太多了，单价香。

700左右买个2房，850万买个3房，还在南山，同品质的二手房南山稀少。确实会有噪音问题，这是阅山境的硬伤。但噪音其实是可以通过技术手段解决的，装个全屋新风系统花不了几个钱的。噪音不是评价一个楼盘好与不好的少有标准。润玺临沙河路的户型也很吵，但也不能说润玺不好。

提问：你好广叔，本人深户首套，目前手上200万左右现金，可以接受1.4万左右的月供。在福田保税区上班，无奈这边的房价太高，无法上车。从投资的角度考虑，3-5年的周期，全市范围内有什么房子推荐吗？本来想考虑光明的打新，不过现在那边已经涨到6万多，现在入手有点怕高位接盘。目前也有考虑打新沙井海岸城，是否值得认筹打新？另外总价500万左右的二手房，我看到你有推荐西乡坂田。请问一下上涨的逻辑是什么？能够跑赢大盘吗？另外有其他的房子也可以推荐一下，新盘和二手都可以。请广叔有空回复一下，万分感谢！

回答：你好，可以打新沙井海岸城。西乡板块主要是承接南山宝中的外溢，刚需买不起就到这个板块来上车。坂田则是有规划利好，能通勤福田。这些片区目的跑不赢，但能跟涨，跟上大盘即可。这个总价还可看下上塘，具体房子详见内部分享。

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