靠化工项目,蹭阳台改造多1房?石滩这个盘,能买吗?

增城楼市，再次迎来新机遇？前日（8月2日），东莞市凌晨出台房地产调控“莞八条”，提及强化住宅限购措施、加强商品住房销售监管、建立二手房成交指导价制度等内容。

到了晚上，广州市黄埔区突然发文取消人才住房政策。外地人想要通过本科学历+一年社保买房，行不通了。连续两条重磅措施下，

增城楼市，似乎成为直接受益者。

很多人也开始“磨刀霍霍向增城”。

这不，昨日，一位在东莞的朋友便向我砸来一个问题“港龙皇朝·龙湾壹号能不能入手？”。

嗯哼，说实在的，小狐君排名前列次听到港龙皇朝·龙湾壹号这个名字的时候，似有KTV等某休闲娱乐场所的既视感。不知道大家有没这样的感觉？

接下来，不妨让我们细细来看看这个盘。

“做地产的”要联合“做傢俬的”建房子

先来了解下项目概况。2020年11月，广州港科置业有限公司(港龙地产+皇朝家私)以总价38.3亿，折合楼面价6499元/㎡，拿下了石滩镇南北大道西侧A20095地块。地块规模不小，占地19.64万㎡，计容总建面58.93万㎡，是增城区内难得一见的巨无霸地块。

（图片来源：网络 ）

在该地块的合作开放中，皇朝家私主要以投资者身份参与，操盘方则是港龙地产。

港龙地产又是怎样的企业？据公开可查资料显示，该项目是港龙中国排名前列次在广州落子，亦是其地产版图首次触及粤港澳大湾区。

还有这样一组公开统计数据显示，在2020年7月登陆港股后，港龙地产激进扩张，资产负债率一路走高。（公开可查资料显示，2020年12月31日，该集团的净负债比率为41%，较于2019年同期的21%增加20%。2020年末，港龙中国地产的负债总额约417.6亿元，上一年度为212.4亿元，同比增加近1倍。）

按照港龙中国以往的风格，多是与国内大型房企合作开发。此次却与家居企业合作，有业内人士分析认为，此次合作与皇朝家居手中的诸多资源不无关系。另也从侧面说明了港龙资金实力不足，因而借助本土资源，各司其职、共同开发。

在此情况下，两家企业联手，会擦出怎样等火花呢？

（截图自《投资者网报道》）

项目将于8月发售，或卖1.6万元/㎡

2021年5月9日，港龙皇朝·龙湾壹号营销中心对外开放，主推建面约65-98㎡三至四房（N+1户型），现计划于8月发售，价格约1.6万元/㎡，带精装。

（项目开放现场）

而该项目附近的敏捷东樾府，主推建面约75㎡-105㎡二至四房，带装修出售，价格则约1.68-1.75万元/㎡。相同地段、类似产品，港龙皇朝·龙湾壹号整体价格偏低，是怎么回事呢？现场销售人员则表示，该项目作为港龙地产在广州等排名前列个项目，且为首次开卖，自然价格会更优惠一些。

房价仅东莞1/2，光靠价格、距离吸引东莞客？

港龙皇朝·龙湾壹号所处片区为增城石滩板块。摊开地图，我们不难发现，石滩属于增城区边缘位置，距离荔城板块较近，驾车约需20分钟车程可到荔城中心；距离珠江新城约60公里，车程约需1.5个小时。

（图片来源：百度地图 ）

光从这一点看，石滩板块很难留住新广州人的心，但却可以留住东莞人。从石滩三江镇出发，过了江龙大桥，便是东莞石碣镇，石滩凭借“一桥之隔、房价仅东莞1/2。”，受到了东莞人的青睐。

目前，该板块也聚集了敏捷·绿湖首府、敏捷东樾府、时代天汇、碧桂园·星禧、景业壹方天地、港龙皇朝·龙湾壹号、奥园合汇悦城等项目。

众多项目中，港龙皇朝·龙湾壹号值得入手吗？小狐君觉得项目怕是光靠价格、距离在吸引东莞客。

地铁线仍在规划中，开通时间还是个未知数。

据小狐君实踩，交通方面，从珠江新城出发，自驾到项目，约需1小时5分钟；借助公共交通出行，则需2小时19分钟，时长惊人。

（项目区位）

只是庆幸，公交观园壹号站就在项目门口，无需步行太久。

（图片来源：百度地图 ）

按照规划，待地铁16号线开通，该楼盘到市区的时空距离将大大缩短。借助石滩地铁站，可直达增城广场站或新塘TOD站，曲线进城。但小狐君不得不提醒大家的是，地铁16号线仍在规划当中，开通时间还是个未知数。

（示意图，仅供参考。）

16号线南起新塘站，途经石滩镇、荔湖新城，北至荔城街，其中设站：新塘、新塘客运站、沙埔、仙村、石滩、增城火车站、荔湖新城南、增城广场、荔城、富鹏路、荔城街等。

参考附近敏捷·绿湖首府业主的出行方式，大家届时则可借助项目至体育西路、香雪、官湖等地铁站的如约定制线路出行。

周边暂无成熟配套，临近化工项目？

配套方面，据项目销售介绍，港龙皇朝·龙湾壹号自带48班小学+18班幼儿园，另规划有数千方的商业配套，届时可满足业主日常生活所需。

（项目沙盘）

而项目预计于2023年5月收楼。想必大家都清楚，一个楼盘刚收楼不久，商业配套都是非常不成熟的。所以，日后业主入住，必然得先依靠外部配套。外部配套有哪些？大家可以选择“蹭”成熟大盘敏捷绿湖首府社区内、外的现有配套，也可以选择到周边的增城万达、东汇广场等大型商业体解决。当然，这些地方得坐车前往。还有石滩商业中心在规划中等。

（图片来源：网络）

同时，黄冈中学、增城排名前列中学、天恩小学等优质学校均位于项目附近。另周边还有前海人寿三甲医院、石滩医院、石滩广场（公园）、石滩体育馆等等。小狐君在实踩中，亦发现在项目旁边，还存在一化学工业公司。

瀛泽化学工业有限瀛泽化学工业有限公司总部基地。

（图片来源：瀛泽化学工业有限公司官网）

按照项目销售人员的说法，该公司届时会搬迁。不过当小狐君去找公司保安人员核实时，却一问三不知，让人疑惑。

主推建面约65-115㎡二至四房，1.6万元/㎡起售

最后来看看产品方面，说实在的，看完样板间，小狐君觉得其产品的空间利用率是相当高的。该项目主推建面约65-115㎡二至四房，由于采用了N+1优质户型设计，做到了同等面积多一房。其中，建面约115㎡四房尚未开放样板间。先来看四组户型图：

细心的你也许会发现，以上户型基本上都是将生活阳台改造成独立的房间，从而达到“多一房”。

同时，小狐君也发现，在此改造中，也借用了原本属于“花池”的空间。当小狐君问及该改造是否合理时，项目工作人员表示该部分作为“花池”功能已通过审批，可进行改造。

不过，诸位买家，还是不妨多留个心眼，是否确实不存在“违建”问题。

（生活阳台效果图）

（借用生活阳台改造的房间）

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综合来看，从价格方面考虑，以1.6万元/㎡计算，总价约104万元即能拿下港龙皇朝·龙湾壹号一套小三房，轻松上车广州。

不过，不用多想，大家应该也能知道该户型舒适性并不高。预算高又实在要买的话，还是尽量多选较大的户型。

同时，自身配套仍不成熟、地铁线开通时间遥遥无期，再加上周边化工项目的影响，都会拉低大家对该项目对印象分。

那么，对于港龙皇朝·龙湾壹号项目，大家都有什么想说的呢？