广州楼市:这个区域适合中长期投资,短期不要碰

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提问：广叔您好，我有一套白云区集贤苑自住房子小孩4岁（工作附近，如果选远区域暂时还会住集贤苑）。目前有300w首付，想买个500w以内的房子，考虑1、投资或很多年后改善自住。2.纯投资。您的建议呢？另外我看过1.南沙（觉得变现时间长，出售难度较大，是否如此？）2.白云棠溪附近是否值得考虑，选二手房（金碧新城）还是新房？如果和岭南新世界对比哪个更好？3.中新知识城是否值得考虑，那附近有什么性价比高的楼盘推荐？可否推荐1-2个。4.如果把白云嘉禾黄边区域，白云棠溪区域，知识城，南沙和佛山接近广州这5个区域比较，您觉得未来3-5年，哪个升值空间较大，麻烦做个排序？5.新房可选性感觉不太多，您觉得同一区域卖二手房好还是新房好？哪种升值空间大些，还是都会按比例升值？6.如果买二手房500w左右的人一般重点注意什么配套条件？楼龄控制在多少年比较合适？7.如果不考虑我所有诉求，如果您买房（不限区域，不限城市），手头500w预算，您，会选择哪个城市，哪个楼盘？谢谢

回答：你好。

1、南沙适合中长期投资，短期是难出手。

2、金碧新城在石井，近地铁，旁边有个公园，可以考虑的。建议二手次新为主。

3、知识城也需要中长期持有，不如考虑黄埔科学城，如：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

4、首先考虑科学城、番禺万博，再到佛山临广、南沙、白云。。

5、二手

6、楼龄15年以内的，靠近地铁，带花园的次新小区

7、广州黄埔科学城、万博

提问：新人首问广叔，您好:本人一月份开始交黄埔社保，要5个月获得购房资格，打算签个远期购房合同买黄埔的房子，预算500万以内，一次性付款，请问买哪个楼盘未来3年会增值更多些，流动性更好些。

回答：你好，可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：新人首问。广叔你好呀，我的背景是这样的：坐标广州，本地户口，现在在珠江新城上班，家里刚卖了套旧机场的两房，我的名字在广州是首套，手上大概有200的子弹，预算比较低，我刚出来工作没多久，目前就五六千收入，要供房压力大，父母的收入是极不稳定的，目前是想充分安排好家里的子弹，考虑广州白云区江高龙光的盘三房，因为比较便宜户型又很喜欢，算是半投资半自住。

我的疑虑问题是：

1.考虑到位置比较偏，虽然是8号和24号双轨地铁，但是不知道25年能不能都开通，上班不方便

2.江高镇不知道能不能发展起来，虽然说旁边就是北大培文中小学校在建，旁边也还有中铁和奥园其他楼盘，但是还是担心这个位置以后不好转手

3.考虑到以后不一定和父母住，应不应该拆成两套小点的二手离广州市中心近点？

4.看到你文章说广州整体往东发展，但是广州白云区的白云湖规划的科技城项目热热烈烈的，像云湖花城这样超高层和人口密度又大的住宅，值得入手吗？

房子越看越多反而好像不知道该怎么下手了，感谢广叔。

回答：你好。你的情况是卖了家里的两房，需要购置新房给父母居住是吗？江高自住还可以，利好不是很多，只能寄望以后八号线北延线江高站的建设。资金有限建议集中火力直接入一套好的。白云湖这种没有太大的价值，就是炒点概念，白云能搞好一个白云新城就很了不起了。

提问：广叔你好，新人首问：我们家庭名下已无广州购房名额，想在周边投资一套房产，目前看了顺德北滘新城的合景天栾，25000元左右（可以贷款），想购入一套128方左右房产，请问投资价值高吗？如果不高的话，还有哪里不限购（或者政策较为宽松）的周边地区购房呢？之前看了南沙，但是由于不能贷款所以未做过多考虑。

回答：你好。合景天栾不错的，北滘近广州，地铁口在建，有潜力，建议尽快入手。

提问：你好广叔，坐标广州，我的和孩子的户口都在广州，这几年因为工作原因住东莞，老大秋天上二年级了，决定明年回广州读公立。海珠赤岗有一小楼梯楼，准备现在出手置换一套400万左右的小三房。因为一周大概两天要去东莞南城工作，目前选了三个地方：1 天河黄村中海康城 2 黄埔东荟城 3 海珠琶洲珠江大家庭花园。要求一是不太差的学位+长期投资价值，恳请广叔分析一下这三个地方利弊，另或有更合适的地段推荐更好

回答：你好，根据你的需求来看，建议选择顺序是：1>2>3。中海康城，以前因为三条主干道围绕而备受遗忘，而也因为21号线、穗莞深城轨吸睛，后续又因广氮-奥体板块的结点位置突出，清华附中的确立，广氮拍地的再起，又重放异彩。中海可以说是一步一步的利好小跳前进。

东荟城属于教育新兴板块的新兴学位房，底蕴是不能和越秀天河甚至海珠相提并论的。东荟城得益于萝岗这个新广州人聚集的地方，有早年华景新城的感觉，当年华景也是没地铁且鸟不拉屎的。目前我认为东荟城=怡园<骏景小学<华景小学。目前东荟城的价格投资来说有一定溢价。珠江大家庭花园，对于单体楼，一直都是跑输大市的。你拿来放租都还凑合，投资不看好。 广州刚需买房价值高的板块，详见内部分享！

提问：您好广叔，请问兰溪谷自住，是否能跑平大势，还是买旁边的临海揽山更好。

回答：你好，兰溪谷品质很好，地处南山，学位不差，未来大概率跑平大势，也可以能跑输大势。排名前列，兰溪谷位于蛇口大南山脚下，不近前海也不近深圳湾，只靠着一座大南山，缺交通缺概念；第二，育才系是没落的二类名校，撑不起高房价；第三，兰溪谷的户型有硬伤，七十多平做一房，八十多平做两房，而且无法改动，700万的一房，客户群能有多少?山语海和诺德假日也是一样，贵有贵的道理。房产投资也是一个体系，一门学问，凡存在的现实，一定就有合理的答案。新世界揽山临海蛇口30万方大盘。育才一小二中，二号线水湾站1.2公里、在建12号线500米。蛇口最后的大盘（恒大湾厦旧改还要很久），总体来说投资潜力要低于领玺、颐湾府。对于很多有蛇口情节的人来说，也算是不错的选择。

提问：您好广叔，在深圳有一套自住房，现在手头有少量闲置资金80万，想投资一房，罗湖，沙井，宝安该如何排序，持有时间中等。

回答：你好，一房的选筹，排名前列看学位，第二，看位置，第三看品质，所以排除学位因素，肯定宝安好于罗湖优于沙井。学位的重要性不言而喻了，位置好的一房租售比高，接盘人群广，以距离换空间的前提是有更大的空间，更多的功能，否则谁也不会舍近求远，位置+品质的一房在熊市多少能涨点，其他都偃旗息鼓。

提问：你好广叔，星海的两房和阳光棕榈园的两房，还有新德家园的，哪个更有升值潜力？星海的小区非常大，放盘量100套以上，这是不是星海比阳光棕榈园价格低的原因？那边的前海学校有潜力吗？

回答：你好，前海学校已经破罐子破摔了，早在盛年期都没好起来过，何况现在一众楼盘都在慢慢老去。 三选一的话，选新德，因为较新。自用的话，看你们通勤和自住需求了。我一直觉得，升值不是少有，适合更重要。

提问：您好，广叔！现在手上有套幸福珺湾133，高楼层。感觉涨得好少，月供还高，是否还要继续持有？

回答：你好，幸福珺湾的地段、学区、品质都不错，可能少有缺点就是没小区环境，略不匹配大户型、高总价的客群需求，133平四房这个总价段在碧海湾&西乡有大概两三百套对手盘，价已有优势了；接下来的机会点还是前海扩容的一波行情，此时平行置换同总价的房子容易踏空，对你来说目前宜静不宜动；当然，如果是钱多想买更高总价的，那我比较支持此时出手置换到宝中是不错的选择。可参考会员内部推荐。

提问：你好广叔，我相亲交了个女朋友打算过两年结婚，今年先把房子买了，但不知道如何选区域板块，因为工作过两年说不定也会换，所以我一直很苦恼像我这样的刚需怎么买房？

回答：你好，新的一年，买房问题依然困扰着很多人。首先，对于刚需人群，因为预算很多只能牺牲通勤向距离较远一些的近郊板块购买，但是还是得选择交通出行方便的项目，较好能是靠近地铁的。当然如果买不到新房，二手房或次新房也是不错的选择，一些配套优质的二手房也是稀缺的资源。但有一种情况不建议选择，那就是一些距离较进的不带学区的老破小，这样的房子价格不便宜不说，未来出手很难有接盘侠接手。其次，关于区位的选择，海珠当然是主要的选择对象，不过价格让很大一部分人望而却步，但刚需可以关注一下像白云等兴起的新城。最后，黄埔、番禺和南沙这几个外围区域其实从配套交通各方面来看也是值得上车的，不要过度纠结在中心距离上，各方面成熟配套才是王道。

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