广州落地二手房指导价,将与市场产生哪些“化学反应”?

8月31日晚，广州官方放出“二手指导价”大招。

继402、421新政，新房指导价以及第二批供地严控溢价、部分地块实行“限售价”后，二手指导价落地标志着官方对“稳价格”“稳预期”的控制已覆盖房地产全市场流程。

▲官方文件截图（来源：广州市住建局）

本次“二手指导价”落地的首批96个楼盘，主要集中在天河、黄埔，剑指去年以来部分小区业主“抱团涨价”“扰乱市场秩序”等行为，为热点板块降温。

▲广州首批96个指导价小区区域分布一览

另一方面，根据媒体报道，今天（9月1日）已陆续有银行跟进指导价制度，贷款将指导价作为重要参考，可见本次新政执行效率相当迅速。

接下来，小研君针对指导价城市对比、接下来调控预测，重点分析指导价制度对未来市场的影响。

01.

为什么广州

需要实行指导价？

为响应高层“房住不炒”主旨，四大城市今年已针对各自突出问题进行对于的政策“打补丁”；

其中深圳、上海先后而落地二手指导价制度，落地的主要原因均为二手价格向上趋势太强，需要降温。

而广州从去年6月起，由于深圳、东莞相继采取调控政策，导致部分投机客外溢至广州市场，珠江新城、天河北、科学城等热点板块价格变动尤为明显。

从70城二手指数同比走势来看，广州从去年6月起呈现爬升态势，调控势在必行；

加上近期土地、一手已陆续完成对应的限价、备案价新政，二手市场作为房地产市场的重要一环，需要进行“堵漏”。

▲近一年四大城市70城指数同比走势

此外，对于部分热点板块小区业主、投资客“抱团涨价”等乱象，亦需要及时刹停，以维持平稳市场秩序。

02.

深沪蓉莞实施指导价，

对市场影响有多大？

截至目前，全国已有包括深圳、上海、成都、东莞、三亚、西安在内的十余个城市已落地/拟实施二手房指导价。

本篇小研君主要以深、沪、蓉、莞四城情况作为对比：

▲可比4城指导价落地情况

观点分析：广州中原研究发展部

从可比城市情况来看，二手市场相对成熟的深、沪，短期内成交量下跌幅度介乎30-60%之间，因此指导价给二手市场的冲击无疑是强劲的。

但需要指出的是，沪深两市均为一次性推出覆盖全市小区的指导价制度，加上本身楼价高，投资客较多，才造成成交“腰斩”的情况；

相比之下，广州有针对性地打击热点板块“炒风”，加上广州本质为刚需市场，因此预计指导价给市场带来的影响将少于沪深。

03.

年内二手调控政策

是否还会“加码”？

参考成都、东莞分批推进方式，假如广州二手价格指数仍呈现上涨苗头，预计第二、第三批指导价落地的可能性较高；

另一方面，指导价本身亦有精细化需要。如随着指导价楼盘数量增加，针对同一楼盘不同期数、不同楼龄组团指导价落地，或是大概率事件。

就目前广州“一区一策”的调控思路来看，而本轮指导名单基本是近两年价格涨幅较大的楼盘（尤其天河、黄埔），预计即使出现第二、三批名单，亦会集中在天河、黄埔等区；

▲近3年各区二手房成交均价（元/平）

而如白云、花都、增城等区，客户以刚需为主，2021年网签价格甚至出现下降的情况，出台指导价的必要性较低。

04.

指导价对广州后市

有哪些影响？

综合可比的4个城市，实行二手备案价后的第二月起成交开始出现较明显下行趋势；

下半年广州二手市场由于房贷收紧，已出现降温情况，而首批实行指导价的楼市又普遍为市场成交热盘，预计今年内成交将会在目前基础上下跌15-25%。

小研君认为，指导价将会为二手市场、中介行业带来阵痛；

但从中长期角度来看，则利于整体市场健康、各区楼市均衡发展，相比起深圳、上海覆盖全市的调控，广州给予了市场运行平稳健康的区域一定空间；

重点为珠江新城、天河北、科学城等去年以来涨价较明显的板块“对症下药”，从一定程度上保护了非过热板块刚需买家以及改善客。

05.

广州成交量

会不会像深圳一样“急冻”

指导价出台后，不少买家咨询小研君，问“广州成交量会不会像深圳一样急冻”；

小研君认为“急冻”的可能性较低，因为大家需要搞清楚的是，广州与深圳的楼市客群基础是不一样的；

广州是以绝大部分刚需买家为基础组成的，而深圳市场投资客比例则相对较多；

广州部分热区去年以来价格走高，主要原因为2020年7月深圳限购升级，导致投机客外溢广州所致。

而广州更广泛的区域，基于城市价值提升，人口持续流入，越来越多“新广人”选择安居置业，将成为广州市场的“压舱石”。

06.

面对当前市场变化，

买家应该如何抉择？

对于首批96个小区所在的热点区域，官方已将市场预期“安排得妥妥的”，业主理性回调是大势所趋，买家“底气”更足，具备更多与业主谈价的资本。

另一方面，结合2021年排名前列、二批集中供地情况来看，中心区如天河、越秀、荔湾等区域用地新供应依旧十分紧张，从中长期来看，中心区物业市场价值仍相对坚挺；

因此买家可以趁本次指导价“窗口期”入市，进军中心区物业，但希望中心区二手业主大范围、大幅度降价，可能性较低。

▲2021年两次供地情况，

天河、越秀依旧挂零（单位：万m²）

附：官方原文及

首批96个指导价小区名单

各有关单位：

　　为更好落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，贯彻落实市委、市政府房地产调控工作部署，规范二手住房市场交易秩序，推动二手住房市场运行更加健康平稳，现就建立二手住房交易参考价格发布机制有关事项通知如下：　　

一、成交活跃的热点区域，以住宅小区为单位，由广州市住房政策研究中心在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格，视市场运行情况在我局官方网站、微信公众号等适时发布。　　

二、房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台等应对挂牌房源开展对照自查，不得发布价格虚高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。　　

本通知自发布之日起施行。广州市住房和城乡建设局2021年8月31日

来源：广州中原研究发展部